Déclarations Fiscales Malraux

Comment effectuer ses déclarations fiscales Malraux en bonne et due forme ?

Comment déclarer un investissement Malraux ? Quelle est la liste des éléments à fournir à l’administration fiscale pour bénéficier de la réduction d’impôt Malraux 2022 ? 

Les avantages des lois de Défiscalisation s’accompagnent toujours en France des joies du remplissage de quelques formalités administratives et de la nécessité de prouver que vous avez bien respecté les multiples conditions d’obtention de l’éligibilité Malraux. Du coup, ce n’est pas 1, mais 4 déclarations fiscales Malraux que le contribuable doit remplir la première année pour profiter de sa fiscalité avantageuse.

Depuis la réforme 2009 de la Loi Malraux, la déclaration fiscale Malraux se fait tout d’abord sur un feuillet 2044 SPE (SPE pour spéciale) et se reporte ensuite sur la déclaration 2042, c’est l’imprimé qui concerne l’avis d’impôt général sur vos revenus, pour finir sur le formulaire 2042 C (C pour complémentaire), à la rubrique “Charges ouvrant droit à Réduction d’Impôt”. 

La location d’un bien immobilier sous le régime Malraux vous oblige donc à réaliser les 4 déclarations d’impôts suivantes :

  • la BOI-LETTRE-000201  : l’engagement de location
  • la 2044 SPE : la déclaration des revenus fonciers
  • la 2042 : la déclaration des revenus 
  • la 2042 C : la déclaration complémentaire 

Concernant la liste des éléments à fournir à l’administration fiscale pour bénéficier de la réduction d’impôt Malraux 2022, il faut ajouter la copie du Bail et l’Autorisation Préfectorale spéciale des travaux, ainsi que le visa de l’Architecte des Bâtiments de France. 

Précision : les dépenses effectivement retenues pour la réduction d’impôt malraux ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers (CGI art. 199 tervicies-V, 2e al. nouveau).

Les Obligations Déclaratives Malraux du contribuable

Pour bénéficier de la réduction d’impôts Malraux, la déclaration se fait en 4 étapes :

 

  • 1ère étape de la Déclaration Fiscale Malraux (Formulaire d’engagement locatif) :

Le contribuable doit spécifier les caractéristiques du bien (nature de l’immeuble, lieu de situation du logement…) et s’engager irrévocablement sur neuf ans à mettre en location son bien immobilier Malraux. 

L’Option d’engagement locatif Malraux de 9 ans est “Irrévocable” !

Le prélèvement à la source ne modifie pas le principe de déclaration, et même si ce formulaire s’avère particulièrement fastidieux à compléter, le Propriétaire Bailleur d’un Logement Maraux qui entend bénéficier de la réduction d’impôt est tenu de joindre à sa déclaration des revenus de chacune des années au titre de laquelle il demande à bénéficier de la défiscalisation :

1) Un Formulaire Malraux annexe comportant les éléments suivants :
  • L’identité de l’investisseur Malraux et son adresse ;
     
  • L’adresse du logement et de l’immeuble dans le Périmètre Malraux concerné. C’est à dire selon le cas, dans un site patrimonial remarquable, un secteur sauvegardé, une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, un quartier ancien dégradé ou un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle prévue à l’article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ;
     
  • La Date d’approbation du PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) ou du PVAP (Plan de valorisation de l’architecture), ou la Date de la DUP (Déclaration d’Utilité Publique) de l’opération de restauration ;
     
  • La Date de délivrance du Permis de Construire ou d’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable ;
     
  • L’affectation du local, à usage d’habitation ou à usage autre que d’habitation, concerné avant l’opération Malraux et après la réalisation des travaux ;
     
  • Le Montant des Travaux éligibles à la Loi Malraux effectivement payés ayant donné lieu à facturation et la ou les dates de leur paiement ;
     
  • L’engagement Locatif Malraux de louer durant 9 ans, selon le cas, le logement nu à usage de résidence principale du locataire ou le local à usage autre que d’habitation, pendant au moins les neufs années suivant l’achèvement des travaux, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant ;
     
  • La Date d’achèvement des Travaux, lorsque les travaux sont achevés ;
     
  • La Date de prise d’effet du Bail Malraux, lorsque le logement est mis en location.

 

Modèle de Lettre Propriétaires Malraux 2022 d’engagement de location conforme aux textes de Lois Officielles à produire obligatoirement par les Propriétaires de biens immobiliers Malraux aux services fiscaux.

Modèle de Lettre Parts de SCI Malraux 2022 d’engagement de conservation conforme aux textes de Lois Officielles à produire obligatoirement par les Porteurs de Parts de SCI Malraux aux services fiscaux.

2) Une copie des justificatifs Malraux suivants :
  • La Déclaration d’Utilité Publique (DUP) de l’opération de restauration Malraux, sauf si ce document a déjà été produit au titre d’une année antérieure ;

  • L’Autorisation d’Urbanisme, accompagnée de l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France, sauf si ces documents ont déjà été produits au titre d’une année antérieure  ;

  • Les Factures des Travaux réalisés par les Entreprises du Bâtiment, ou dans le cas d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), le contrat. Les factures ou le contrat doivent mentionner l’adresse de réalisation des travaux éligibles à la loi Malraux, leur nature et leur montant ;

  • La Déclaration d’Achèvement des Travaux éligibles au régime Malraux (lorsque les travaux sont achevés), accompagnée d’un justificatif attestant de sa réception en Mairie, ainsi qu’une note précisant la nature de l’affectation originelle des locaux ;

  • Le Bail Malraux. Si le local n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d’impôt Malraux est demandé, le bail est joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le bail est signé. En cas de changement de locataire au cours de la période d’engagement de location, une copie du nouveau bail est jointe à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le changement est intervenu.

Note

Nos Conseillers en Gestion de Patrimoine commercialisent depuis plus de 20 ans des opérations de réhabilitation Malraux et assistent couramment nos clients pour ces démarches et évite ainsi aux investisseurs de faire des erreurs ou d’être potentiellement requalifiés fiscalement.

  • 2ème étape de la Déclaration Fiscale Malraux (Formulaire 2044 SPE) :

La deuxième déclaration Malraux à remplir est une déclaration de revenus fonciers, de recettes et de charges de l’année. Le but est d’établir un bilan foncier de votre opération en loi Malraux avec le formulaire 2044 SPE (Déclaration des Revenus Fonciers). 

Les immeubles loués sous le dispositif Malraux, c’est à dire en nu (vide) et non meublés, sont à déclarer sur le formulaire spécial 2044 (2044 SPE). 

Pourquoi y a t’il plusieurs types de formulaires et des déclarations de revenus fonciers différentes 2044 et 2044 SPE ?

La déclaration des revenus fonciers 2044 est le formulaire de base. Il est suffisant pour la plupart des contribuables qui louent un bien immobilier vide et qui optent pour le régime réel de l’impôt. Le formulaire prénommé “2044 spéciale” et intitulé de manière simplifiée par l’administration fiscale 2044 SPE est quasiment identique. On y trouve juste quelque cases supplémentaires pour certains bien locatifs particuliers bénéficiant justement comme dans la Loi Malraux de régimes spéciaux  : Loi Monuments Historiques ou d’anciens dispositifs fiscaux, Scellier, Robien, Borloo… 

Pour éviter les doublons de déclarations, et dans le cas de figure où vous percevez d’autres revenus locatifs d’autres dispositifs, vous devez remplir uniquement la 2044 SPE et y intégrer tous vos biens loués (même ceux sans dispositifs particuliers).

Établir le bilan foncier de l’opération en loi Malraux avec le formulaire 2044 SPE 

Déclaration des Revenus Fonciers Malraux

L’imposition des Revenus Fonciers Malraux se fait sur la base d’une comptabilité classique de trésorerie. L’investisseur Malraux doit déduire de ses revenus locatifs les différentes charges (Taxe foncière, Intérêts, Charges de copropriété…) et raisonner en Recettes – Dépenses sur l’année en cours. 

Si vous percevez un loyer en retard, par exemple au mois de Janvier de cette année (N), alors que vous deviez le percevoir en décembre de l’année d’avant (N-1), vous ne pouvez pas l’ajouter à votre déclaration de revenus de l’année en cours (N). 

Déduction des Charges avec la Loi Malraux

Déduction de 100% des déficits des revenus fonciers dans la limite pluriannuelle de 400.000 € de travaux réglés sur 4 ans.

La loi Malraux autorise les investisseurs à déduire leurs charges de leurs revenus fonciers et ainsi ne pas payer la CSG-CRDS de 17,2 % :

  • Déductibilité des Frais liés à la gestion locative du bien immobilier, gardien, concierge…
  • Déductibilité des Intérêts d’emprunts
  • Déductibilité des Assurances et frais liés à l’emprunt (Primes de l’assurance emprunteur)
  • Déductibilité  de la Taxe Foncière (voir détail chapitre 4 sur les possible exonérations)
  • Déductibilité des Frais d’entretien du logement (frais d’entretien, peinture,…)
  • Déductibilité des Frais des éventuels réparations (remplacement d’un mitigeur…) ;
  • Déductibilité des Primes d’assurance (propriétaire non occupant)
  • Déductibilité des Frais salariaux du gardien ou du concierge de l’immeuble (le cas échéant)

Le fait de pouvoir déduire l’ensemble de ses charges est un réel avantage, mais il faut être tout aussi conscient que ces postes sont de véritables dépenses et qu’il est de nouveau primordial de bien intégrer tous ces frais dans vos projections et dans les simulations de votre projet Malraux.

  • 3ème étape de la Déclaration Fiscale Malraux (Formulaire 2042) :

Avant-dernière étape pour bénéficier de la réduction d’impôts loi Maraux, il faut renseigner l’avis 2042. Cet imprimé 2042 concerne l’avis d’impôt général sur vos revenus.

C’est un simple ajout, mais après avoir pris un engagement locatif et déclarer en ligne vos revenus fonciers, vous devez reporter le bilan foncier positif (ou négatif) du formulaire 2044SPE comme indiqué dans le chapitre précédent, dans le Formulaire 2042 dans l’encart “Revenus Fonciers”. 

  • 4ème étape de la Déclaration Fiscale Malraux (Formulaire 2042 C) :

Dernière étape avant de pouvoir profiter des gains fiscaux de la Loi Malraux, Renseigner le montant de la réduction d’impôts dans l’imprimé 2042 C (revenus complémentaires), dans les cases 7NX à 7KZ, page 7, dans la rubrique « Réductions et crédits d’impôts : travaux de restauration immobiliers : loi Malraux ».

Parfois, le solde de réduction d’impôt Malraux n’a pas pu être répercuté sur le montant de l’impôt de l’année précédente. La saisie de son montant s’effectue case 7KZ intitulée « Report du solde de réduction d’impôt de l’année ».

4.8/5

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