LOI JEANBRUN
Réduisez vos impôts en 2026 avec le nouveau Dispositif Jeanbrun !
Le dispositif Jeanbrun, également appelé Statut du bailleur privé, est un nouveau mécanisme fiscal introduit par la loi de finances pour 2026 afin de relancer l’investissement locatif en France.
Il permet aux particuliers qui réalisent un investissement immobilier destiné à la location de bénéficier d’un amortissement fiscal pouvant atteindre jusqu’à 40 % du prix du logement, en contrepartie d’un engagement de location à loyers encadrés.
Cette nouvelle loi de Défiscalisation immobilière a pour objectif de soutenir la production de logements locatifs accessibles, tout en offrant aux investisseurs un cadre fiscal plus stable et plus lisible que les dispositifs précédents.
Le dispositif Jeanbrun, du nom du Ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun, est un statut fiscal destiné aux propriétaires bailleurs qui investissent dans un logement pour le louer en tant que résidence principale.
Il repose sur un principe simple :
en échange d’un engagement de location pendant une durée minimale de 9 ans, le bailleur peut bénéficier d’un amortissement fiscal sur la valeur de son bien immobilier.
Contrairement aux anciens dispositifs comme le Pinel, qui reposaient sur une réduction d’impôt, la loi Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal et permet de déduire chaque année une partie du prix du logement de ses revenus fonciers.
L’investisseur peut ainsi bénéficier jusqu’à 80 % d’amortissement sur l’achat d’un appartement neuf.
Ce mécanisme s’inscrit dans une logique patrimoniale et durable et il permet :
- de réduire la base imposable des revenus fonciers
- d’améliorer la rentabilité de l’investissement locatif
- de sécuriser l’équilibre économique du projet immobilier
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans le plan gouvernemental « Relance logement », dont l’objectif est de soutenir l’offre locative privée en France.
Depuis plusieurs années, l’investissement locatif a fortement diminué sous l’effet de plusieurs facteurs :
- disparition progressive du dispositif Pinel
- renforcement des contraintes réglementaires
- exigences accrues en matière de rénovation énergétique
- fiscalité jugée moins attractive pour les bailleurs
Parallèlement, le marché immobilier fait face à une pénurie estimée à plus de 600 000 logements.
Pour répondre à cette situation, les pouvoirs publics ont fixé plusieurs objectifs :
- atteindre 400 000 logements construits par an
- produire 50 000 logements locatifs privés supplémentaires chaque année
- accélérer la rénovation énergétique du parc existant
Le statut du bailleur privé vise donc à redonner de la visibilité aux investisseurs particuliers et à encourager la création de logements locatifs accessibles.
Le dispositif Jeanbrun est ouvert à tous les contribuables réalisant un investissement locatif pendant la période d’application du dispositif.
Peuvent notamment en bénéficier :
🔹 Les Personnes Physiques investissant en direct
🔹 Les associés de Sociétés Civiles Immobilières (SCI) non soumises à l’impôt sur les sociétés
🔹 Les Contribuables domiciliés fiscalement en France ou à l’étranger
En cas d’investissement réalisé en indivision, chaque indivisaire peut bénéficier du dispositif au prorata de sa quote-part, à condition que tous les co-investisseurs respectent les engagements de location.
Lorsque l’investissement est réalisé via une société, les associés doivent également conserver leurs parts pendant toute la durée de l’engagement locatif.
La Loi Jeanbrun concerne exclusivement les logements situés dans des immeubles collectifs, c’est-à-dire les appartements. Les maisons individuelles ne sont pas éligibles.
Plusieurs types d’investissements peuvent bénéficier du dispositif.
🔹 Logements neufs
Le dispositif s’applique notamment aux :
- logements neufs achevés
- logements acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
- logements construits par l’investisseur
Ces logements doivent respecter les normes environnementales en vigueur.
🔹 Logements anciens avec travaux
L’investissement peut également concerner des logements anciens sous réserve de travaux importants.
Pour être éligible, l’opération doit comporter :
- des travaux de remise à neuf ou de réhabilitation
- représentant au moins 30 % du prix d’acquisition
Ces travaux doivent permettre d’améliorer significativement la qualité et la performance énergétique du logement.
À la différence de nombreux dispositifs fiscaux, le dispositif Jeanbrun ne comporte aucune restriction liée à une zone géographique.
Il permet donc d’investir librement partout en France, que ce soit en Métropole ou dans les régions d’outre-mer.
Pour en savoir plus sur les spécificités et les opportunités ultramarines, consultez notre page dédiée à la Loi Outremer Jeanbrun.
L’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 précise que la période d’application du dispositif concerne les investissements réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Pour les acquisitions immobilières, la date prise en compte est celle de la signature de l’acte authentique de vente.
Pour les constructions, la date retenue est celle du dépôt du permis de construire.
Comment investir en Loi JeanBrun en 2026 ?
Quelles sont les conditions à respecter ?
Pour bénéficier du statut du bailleur privé, plusieurs engagements doivent être respectés.
1. 🔹 La location d’un appartement Jeanbrun ne peut être louée de manière saisonnière.
Vous devez impérativement louer votre bien immobilier à usage de Résidence Principale pour le Locataire.
2. 🔹 La seconde condition en Jeanbrun est un engagement du propriétaire bailleur de louer le Logement de manière Nue.
C’est à dire que le bien immobilier doit être vide et non meublé.
3. 🔹Le logement Jeanbrun doit être construit ou situé dans un Bâtiment d’habitation collectif.
C’est à dire un bâtiment regroupant plus de deux logements. Impossible d’investir dans une villa ou une maison individuelle.
4. 🔹 L’appartement doit être Neuf (DPE A) ou Ancien avec une part de travaux représentant ≥ 30 % du prix (DPE B après travaux).
5.🔹 L’investisseur doit s’engager auprès du FISC à louer son appartement durant au moins 9 ans.
C’est à dire que la défiscalisation Jeanbrun sera remise en cause si l’engagement locatif n’est pas respectés.
6.🔹 Le bien immobilier Jeanbrun ne peut être loué à un membre de son foyer fiscal, ni à ses Ascendants/Descendant, ni à un parent du bailleur jusqu’au deuxième degré.
7. 🔹 La 7ème contrainte du régime Jeanbrun force les bailleurs à louer le bien immobilier dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement du logement.
8. 🔹 Le point de départ de l’abattement fiscal est calculé au prorata temporis.
Il convient de prendre en compte la date de 1ère mise en location effective, et non celle de la signature chez le notaire.
Par exemple, si le bien est loué pour la première fois le 1er juillet, l’amortissement de la 1ère année correspondra à 181/365 du montant annuel.
9. 🔹 Le dispositif Jeanbrun impose des plafonds de loyers, selon trois niveaux :
– Intermédiaire (il est obligatoire de respecter les plafonds Pinel)
– Social (Respect des plafonds Loc’Avantages dit « Loc 2 »)
– Très social (Respect des plafonds Loc’Avantages dit « Loc 3 »)
10.🔹 Selon le niveau de « Loyer Jeanbrun » choisi, le bailleur doit également respecter des plafonds de ressources des locataires, qui sont appréciées lors de la signature du bail.
11. 🔹 Une autre condition de la loi Jeanbrun est le respect du montant maximum déductible des loyers :
* 8 000 € par foyer fiscal et par an en cas de location en secteur intermédiaire ;
* 10 000 € en secteur social ;
* 12 000 € en secteur très social.
12. 🔹La dernière Condition pour profiter des réductions d’impôts et de d’éligibilité de la Loi Jeanbrun nécessite d’acheter un bien immobilier avant le 31 décembre 2028.
Le Saviez-vous ?
L’exclusion des Maisons individuelles dans le Dispositif Jeanbrun élimine de facto une grande partie du potentiel locatif, notamment dans les zones rurales et périurbaines. Seuls les appartements dans des immeubles collectifs (au sens R. 111-18 du CCH) sont éligibles. Cette restriction était déjà présente dans le Pinel+.
Au-delà de sa mécanique d’amortissement, la Loi Jeanbrun offre des opportunités stratégiques pour optimiser chaque étape de votre investissement. Que ce soit pour contourner les limites fiscales habituelles ou sécuriser la transmission de votre patrimoine, le « Statut du bailleur privé » cache des avantages majeurs pour l’investisseur averti.
Optimisation Fiscale : Apprenez comment déduire jusqu’à 12 000 € par an et sortir du plafonnement des niches fiscales (limite des 10 000 €).
Stratégie Patrimoniale : Les solutions pour investir en SCI, en indivision et préparer une retraite avec des revenus sécurisés.
Liberté de Gestion : Pourquoi l’absence de zonage géographique et la flexibilité des loyers changent la donne par rapport au Pinel.
Pour aller plus loin dans l’analyse, consultez notre synthèse complète : 👉 Découvrir les 16 Avantages clés pour investir avec la Loi Jeanbrun
Le Saviez-vous ?
Le dispositif Jeanbrun exclut l’application du régime micro-foncier et impose le régime réel.
Les taux varient selon le type d’appartement (neuf ou ancien rénové) et le niveau de loyer pratiqué.
Logement Neuf
RE2020, DPE classe A ou B, achevé après le 01/01/2026
TYPE DE LOCATION
TAUX / AN
PLAFONDS
Intermédiaire (Plafond Pinel)
3,5 %
8 000 €
Social (-15% sur Pinel)
4,5 %
10 000 €
Très social (-30% sur Pinel)
5,5 %
12 000 €
Logement Ancien
Travaux Minimum 30% du prix d’acquisition, DPE A ou B après Travaux
TYPE DE LOCATION
TAUX / AN
PLAFONDS
Intermédiaire (Plafond Pinel)
3 %
8 000 €
Social (-15% sur Pinel)
3,5 %
10 000 €
Très social (-30% sur Pinel)
4 %
12 000 €
Oui.
Le montant d’amortissement déductible est plafonné chaque année.
Niveau de loyer | Plafond annuel |
Loyer intermédiaire (Plafond Pinel) | 8 000 € |
Loyer social (-15 % sur Pinel) | 10 000 € |
Loyer très social (-30 % sur Pinel) | 12 000 € |
Ces plafonds s’appliquent par foyer fiscal, quel que soit le nombre d’investissements réalisés.
Oui.
Si les charges et amortissements dépassent les loyers perçus, un déficit foncier peut être créé.
Ce déficit peut être imputé :
- sur le revenu global dans la limite de 21 400 € par an (Jusqu’au 31/12/2027)
- le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
C’est l’une des innovations majeures de la Loi Jeanbrun : le doublement du plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global. Le plafond est porté à 21 400 € par an (contre 10 700 € en droit commun) jusqu’au 31 décembre 2027. Ainsi, lorsque l’amortissement, combiné aux charges déductibles classiques (intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, gestion locative, travaux…), crée un déficit foncier, vous pouvez imputer ce déficit directement sur votre revenu global, réduisant ainsi votre impôt sur le revenu de manière significative.
La réponse est OUI, dès lors que l’on raisonne à l’échelle de votre patrimoine global. Il est toutefois nécessaire de distinguer 2 situations :
1. Sur un même bien immobilier : Le non-cumul strict
Pour un seul et même appartement, le législateur interdit le cumul de plusieurs dispositifs de défiscalisation. Vous ne pouvez pas appliquer l’amortissement Loi Jeanbrun sur un logement qui bénéficie déjà :
De la réduction d’impôt Malraux ;
Du dispositif Denormandie ;
Des dispositifs d’investissement Outre-mer.
Du dispositif Loc’Avantages.
2. Au sein de votre foyer fiscal : Une liberté totale
C’est ici que la Loi Jeanbrun révèle toute sa puissance. Contrairement aux anciennes lois de défiscalisation (comme le Pinel), l’amortissement Jeanbrun n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales (fixé à 10 000 €/an).
Cela signifie que vous pouvez parfaitement :
Posséder plusieurs biens différents : Détenir un immeuble en Malraux d’un côté et un appartement en Loi Jeanbrun de l’autre. Leurs avantages respectifs s’additionneront sans aucune limite ni neutralisation.
Préserver vos autres crédits d’impôts : Vous pouvez déduire jusqu’à 12 000 € par an grâce à la Loi Jeanbrun, tout en continuant à déduire vos frais de garde d’enfants, d’emploi à domicile ou vos investissements en FCPI/FIP dans la limite de votre plafond de 10 000 €.
En résumé : Si le cumul est impossible sur « la même pierre », il est l’outil idéal pour les investisseurs qui souhaitent dépasser les limites de défiscalisation habituelles et bâtir une stratégie patrimoniale multi-supports.
Besoin d'aide pour investir et gérer votre Défiscalisation ?
Si les engagements ne sont pas respectés, l’avantage fiscal jeanbrun et le statut de bailleur privé peuvent être remis en cause.
Cela peut notamment intervenir en cas :
- de vente du logement avant la fin de la période d’engagement
- de non-respect des plafonds de loyers
- de location à un membre de la famille
- de non-respect des conditions de ressources des locataires
Dans ce cas, les amortissements déjà déduits peuvent être réintégrés dans les revenus imposables, avec un mécanisme de quotient pour limiter l’impact fiscal.
Certaines situations permettent toutefois d’éviter cette remise en cause :
- décès
- invalidité
- licenciement du contribuable ou de son conjoint
- les dispositifs d’investissement outre-mer
SIMULATIONS FISCALES ET FINANCIÈRES AVEC LA LOI JEANBRUN :
Logement Neuf
Investissement de 200 000€
TMI : 30 %
Logement Neuf / Vefa
Base amortissable : 80% du prix d’acquisition du bien, soit 160 000 €
Niveau de Loyer : Intermédiaire
L’amortissement : 3,5 % de 160000, soit 5 600 €/an durant 9 ans
Taux d’imposition : 30 % de 50400 €
RESULTAT :
Investissement de 200 000€
TMI : 41 %
Logement Neuf / Vefa
Base amortissable : 80% du prix d’acquisition du bien, soit 160 000 €
Niveau de Loyer : Intermédiaire
L’amortissement : 3,5 % de 160000, soit 5 600 €/an durant 9 ans
Taux d’imposition : 41 % de 50400 €
RESULTAT :
Investissement de 200 000€
TMI : 45 %
Logement Neuf / Vefa
Base amortissable : 80% du prix d’acquisition du bien, soit 160 000 €
Niveau de Loyer : Intermédiaire
L’amortissement : 3,5 % de 160000, soit 5 600 €/an durant 9 ans
Taux d’imposition : 45 % de 50400 €
RESULTAT :
Logement Ancien
Investissement de 250 000€
TMI : 30 %
Logement Ancien
Base amortissable : 80% du prix d’acquisition du bien, soit 200 000 €
Niveau de Loyer : Intermédiaire
L’amortissement : 3 % de 200000, soit 6 000 €/an durant 9 ans
Taux d’imposition : 30 % de 54000 €
RESULTAT :
Investissement de 250 000€
TMI : 41 %
Logement Ancien
Base amortissable : 80% du prix d’acquisition du bien, soit 200 000 €
Niveau de Loyer : Social
L’amortissement : 3,5 % de 200000, soit 7 000 €/an durant 9 ans
Taux d’imposition : 41 % de 63000 €
RESULTAT :
Investissement de 250 000€
TMI : 45 %
Logement Ancien
Base amortissable : 80% du prix d’acquisition du bien, soit 200 000 €
Niveau de Loyer : Très social
L’amortissement : 4 % de 200000, soit 8 000 €/an durant 9 ans
Taux d’imposition : 45 % de 72000 €
RESULTAT :
DEMANDEZ VOTRE SIMULATION PERSONNALISÉE JEANBRUN
=> Appartement éligible Loi Jeanbrun
(Payer moins d’Impôts avec le dispositif Jeanbrun)
=> Investissement Immobilier Loi Jeanbrun 2026
(Placement Pierre avec le Statut de Bailleur Privé 2026 et accompagnement d’un Gestionnaire de Patrimoine)
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Le dispositif Jeanbrun constitue en 2026 l’un des principaux dispositifs d’investissement locatif après la fin de la Loi Pinel.
Cependant, sa logique est différente.
Alors que le Pinel reposait sur une réduction d’impôt immédiate, le statut du bailleur privé privilégie une approche plus patrimoniale, fondée sur :
- l’amortissement progressif du bien
- la détention longue de l’investissement
- la production de logements à loyers maîtrisés
Non ! Le bien doit être détenu en pleine propriété par le contribuable, ou par l’intermédiaire d’une société relevant de l’impôt sur le revenu (IR).
Autrement dit, le dispositif Jeanbrun est non applicable en cas de démembrement du bien immobilier. Une dérogation est toutefois prévue lorsque le démembrement fait suite au décès de l’un des conjoints d’un même foyer fiscal : dans ce cas, le conjoint survivant peut continuer à bénéficier de l’avantage fiscal jeanbrun.
Non. L’avantage fiscal lié à l’amortissement du dispositif Jeanbrun n’entre pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux.
Cela constitue un avantage important pour les investisseurs fortement fiscalisés.
RESUMé de l'ARTICLE :
- Le Statut de Bailleur Privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun, est effectif en 2026 , 2027 et 2028.
- L’avantage fiscal dit « Jeanbrun » permet d’amortir chaque année entre 3,5 % et 5,5 % sur 80 % de la valeur de l’appartement (selon les conditions du logement et les plafonds de loyer).
- Le plafond d’amortissement peut atteindre 8 000 € pour les loyers intermédiaires ; 10 000 € pour les loyers sociaux ; et 12 000 € pour les loyers très sociaux.
- Le plafond du déficit foncier est imputable au revenu global jusqu’à 21 400 € (en lieu et place du classique 10 700 €) .
- Pour être éligible, le logement doit être loué vide (non meublé) et le locataire doit en faire sa résidence principale
- L’engagement de location est minimum de 9 ans, avec des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
- Seuls les logements collectifs neufs (appartements) ou anciens fortement rénovés, c’est à dire avec au moins 30 % du prix du bien) sont concernés par le dispositif Jeanbrun. Les maisons individuelles sont exclues.
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