Groupement Foncier Viticole (GFV)

Comment investir dans un groupement foncier viticole en 2022 ?

Comment investir dans les Vignes ? Comment acheter un vignoble ou des parts d’une société viticole ? Peut-on défiscaliser en achetant des Bouteilles de Vin Grand Cru classé ? Quel rendement d’un investissement foncier et plus particulièrement d’un Groupement Foncier Viticole en 2022 ? 

Les “Groupements Fonciers Viticoles”, communément appelé GFV, ont été créés par la Loi sur les Groupements Fonciers Agricoles (GFA) du 31 décembre 1970, et sont composés principalement d’immeubles à destination viticole (Vignes, Vignobles, Châteaux…).

Le principe des GFV est similaire à celui des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) : au lieu de découper une propriété immobilière en plusieurs parts, c’est ici la propriété d’un Vignoble qui est divisé en parts de GFV.

Un GFV est un collectif d’investisseurs composé uniquement de personnes physiques qui  s’associent dans une Société Civile régie par le Code rural, et dont les sommes investies ont vocation à acquérir de la Terre et des Vignes, qui seront exploitées par un vigneron professionnel, via un bail à long terme. 

Aucun capital minimum n’est exigé pour la constitution d’un Groupement Foncier Viticole. Aucun plafond maximum n’existe non plus quant à la valeur du capital. Celui-ci est défini librement dans le cadre des statuts.

Un Groupement Foncier Viticole est une Société « non exploitante », c’est-à-dire qu’elle devient propriétaire d’un domaine viticole qu’elle loue à des viticulteurs professionnels qui assurent la production du vin.

La gérance du domaine viticole est confiée à un exploitant agricole, choisi pour son savoir faire tant technique que commercial, au titre d’un bail à long terme. C’est par conséquent l’exploitant qui supporte seul les risques liés à la production et à la commercialisation du vin, les loyers devront toujours être versés. Les impôts foncier sont également à sa charge.

Les Groupements Fonciers Viticoles (GFV) sont destinés uniquement aux Investisseurs Particuliers. Investir dans le Vin est tout d’abord un Placement plaisir, mais également une diversification originale de son patrimoine alliant l’écologie, les avantages fiscaux et une certaine stabilité financière.

Investir dans un GFV est comparable à l’acquisition d’un ensemble de parts appartenant à une société spécialisée dans l’investissement Viticole. L’acquéreur détient dès lors une Quote-part du GFV constitué proportionnellement à son apport. 

Les acquéreurs de Parts d’un Groupement Viticole souscrivent généralement pour bénéficier d’une rentabilité et d’une économie d’impôt, mais aussi pour profiter d’un tarif préférentiel sur l’achat de bouteille du domaine. 

Les associés peuvent se constituer une cave attrayante et variée composée de bouteilles rares constituant un capital financier facilement transmissible à leurs proches.

Un investissement alliant plaisir et rendement. En contrepartie de l’achat de parts de vignes, l’associé perçoit une rémunération en numéraire (ou en bouteilles de vin). Le revenu distribué correspond au fermage perçu par le GFV en proportion des parts détenues. 

Le Prix de la Part d’un GFV est revalorisé en fonction de l’évolution des prix des vignobles français qui nécessite régulièrement l’expertise des propriétés foncières. 

Combien peuvent rapporter des parts dans un Groupement Foncier Viticole ?
On ne le dira jamais assez, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Les rentabilités passées, surtout sur de longues périodes aident néanmoins à se faire une idée sur l’avenir. 

En 2022, les chiffres indiquent que la rentabilité varie selon la notoriété du domaine et l’ancienneté du GFV. En moyenne, les GFV rapporte entre 1,5 et 3,5 % de revenus par an, en fonction également de la valeur du vin qui est ajustée par arrêté préfectoral. En plus de ces revenus, les associés peuvent profiter d’une part en nature, à savoir des bouteilles de vin ou des tarifs préférentiels sur la production du domaine.

Enfin la revalorisation du Patrimoine (Bâtiments, Foncier, Marque) est de 1% à 2% en moyenne. Ce qui génère au final (hors avantage fiscaux en matière de Transmission et Succession) une performance globale entre 3 % et 6%.

Est-il facile de revendre ses parts de groupements d’investisseurs viticoles ? A tout moment, chaque Associé de parts de Groupements Fonciers Viticoles peut mettre en vente tout ou partie de ses parts. 

La valorisation des parts de GFV se fait à la fois par référence à l’évolution des valeurs foncières de l’appellation mais aussi par référence au domaine en question. Cette cession de parts de GFV s’effectue sur la base du prix de cession conseillé chaque année par la Gérance. 

GFV à Capital Variable

L’un des intérêts du GFV à capital variable réside en l’absence de tout droit d’enregistrement en cas de retrait. Chaque Associé peut se retirer pour tout ou partie du GFV et vendre ses parts lorsque cette vente est compensée par une souscription équivalente. Le prix de cession (la somme revenant au vendeur de parts de GFV) correspond dès lors à la valeur de la part en vigueur.

GFV à Capital Fixe

Chaque Associé peut mettre en vente à n’importe quel moment tout ou partie de ses parts de Groupement Viticole. La cession des parts de GFV à capital fixe s’effectue sur la base du prix de cession conseillé chaque année par la gérance, déduction faite du droit d’enregistrement fixe de 125 €. La plupart du temps, c’est l’acquéreur qui paie les frais de souscription (8 % HT + la TVA).

Le Groupement Foncier Viticole se présente sous la forme d’une Société Civile dite “Transparente Fiscalement”, c’est à dire que ses revenus ne sont pas imposés au niveau du Groupement Viticole, mais au niveau des “Associés” du GFV.

Les associés sont imposés en fonction des revenus réalisés par les Groupements Fonciers Viticole et en fonction de leur quote part dans le GFV. Les revenus s’entendent “nets de charges” afférentes au GFV. 

Le déclenchement de l’impôt n’est pas “la distribution” des revenus par le Groupement Viticole à l’associé, mais bien “la perception” par le GFV de ces revenus, qu’ils soient versés ou non.

GFV : comment faire sa première déclaration d’impôt ? 

C’est la première fois que je déclare des Revenus de Groupements Fonciers Viticoles (revenus de fermage), Comment dois-je faire ? Quelle case dois-je remplir ? 

Les revenus des propriétés viticoles données en location par un bail long terme sont imposables dans la catégorie des Revenus Fonciers. A ce titre, si les revenus ne dépassent pas 15 000 € par an, le propriétaire de parts de GFV peut bénéficier d’une imposition simplifiée dénommée “Micro-foncier”. 

Ce régime de Micro-Foncier dispense du dépôt de la déclaration des revenus fonciers (Formulaire 2044). Il suffit d’ajouter le montant des revenus bruts fonciers (loyers hors charges) sur la déclaration globale des revenus (Formulaire 2042). Les revenus fonciers nets des parts de GFV seront alors calculés automatiquement par application d’un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges. 

Au-delà de 15 000 €, les revenus fonciers du Contribuable suivent le Régime Réel d’imposition. Dans ce cas, il est nécessaire de calculer le revenu net foncier imposable à l’aide des déclarations N° 2044 ou 2044 spéciale. L’investisseur dans les Groupements Fonciers Forestiers peut alors déduire de ses revenus bruts fonciers le montant réel de ses charges et les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers.

Les 2 Options Fiscales possibles en GFV :

 

  • Le Régime Micro-Foncier

 

Concerne les contribuables dont les Revenus Fonciers sont inférieurs > 15 000 € (Bruts). 

Abattement forfaitaire de 30% sur les revenus GFV.

Avantageux si les charges déductibles de l’investisseur représentent moins de 30% des revenus des parts de GFV. Exemple : Achat de parts de GFV au comptant, c’est à dire sans prêt, et où l’investisseur n’a pas d’intérêt d’emprunt à déduire.

 

  • Le Régime Réel

 

Concerne les contribuables dont les Revenus Fonciers sont supérieurs < 15 000 € (Bruts).

L’investisseur peut déduire des revenus du GFV les charges fiscalement admises (frais de gestion, assurances, intérêts d’emprunts…). Ces charges permettent de minimiser l’assiette d’imposition.

Avantageux si les charges déductibles de l’investisseur sont supérieur à 30% des loyers perçus. Il est même possible de créer du déficit foncier dans le cas ou cet investissement GFV est réalisé à l’aide d’un emprunt et d’en déduire les intérêts.

Lors de la revente des parts du GFV c’est le régime des plus values immobilières qui s’applique. En cas de cession en 2022, les parts détenues sont donc imposées avec un taux de 36,20 %. 

Il faut en réalité calculer deux plus-values nettes : celle qui sera imposée au titre de l’impôt sur le revenu (Taxe de 19%) et la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (Taxe de 17,2%). Mais également prendre en compte les abattements fiscaux pour année de détention. 

Partant du principe que le placement dans un GFV s’envisage sur le long terme et qu’il est recommandé de conserver ses parts plusieurs années, la plus value immobilière sera à calculer en tenant compte d’un abattement et surtout du mécanisme d’exonération progressif.

Abattement pour une durée de détention

Entre 0 et 5 ans aucune exonération n’est possible, la plus value est calculer sur la totalité de la progression entre le prix d’achat et le prix de vente.

Le taux et la cadence de l’abattement pour la durée de détention des parts de groupements viticoles (GFV) sont ensuite différents pour déterminer l’assiette imposable à l’Impôt sur le Revenu et aux Prélèvements Sociaux.

Durée de détention des parts de GFF

Taux d’abattement applicable chaque année de détention

Assiette pour l’impôt sur le revenu

Taux d’abattement applicable chaque année de détention


Assiette pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De la 6ème à la 21ème année

6 %

1.65 %

22ème année révolue

4 %

1.60 %

Au-delà de la 22ème année

Exonération

9 %

Au-delà de la 30ème année

Exonération

Exonération

Ainsi, la plus-value des parts de GFV est exonérée :

  • au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
  • au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Le groupement foncier viticole est il concerné par l’impôt sur la fortune immobilière ?

Malgré le fait que le foncier puisse être habituellement assimilé à de l’immobilier, l’administration fiscale qualifie les GFV de biens professionnels en partie et donc exonère partiellement le patrimoine détenu par un GFV (parts) et non en totalité (objet patrimonial du GFV Bailleur ). 

Ainsi, les parts de GFV sont exonérées pour 75 % de leur valeur jusqu’à 101 897 € et pour 50% au-delà. Pour bénéficier de cet avantage fiscal considérable, le Bail d’immeubles à destination agricole à long terme doit nécessairement être conclu pour au moins 18 ans.

Une autre condition réside dans l’interdiction par les statuts de l’exploitation en faire-valoir direct.

Enfin, l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière pour les propriétaires de parts de Vignes est réservée en 2022 aux détenteurs de parts depuis au moins 2 ans au 1er janvier de l’année d’imposition.

Notoriété, Situation géographique, Réputation de la Maison, Classement de la propriété, perspectives de développement sont les conditions requises pour qu’un vignoble soit choisi par un investisseur en GFV.

Concrètement, acquérir une part de Groupement Foncier Viticole, c’est un peu comme devenir propriétaire d’un petit bout de vigne. Le fait de posséder ne serait-ce qu’une seule part de GFV fait du particulier le propriétaire d’un petit terrain de vigne. C’est presque comme l’achat d’un Domaine ou d’un Château Grand Cru Classé en direct, mais pour une mise de fonds bien plus raisonnable (Carte d’entrée entre 5 et 10 000 €).

Un avantage supplémentaire est d’être exonéré des tâches de gestion et d’exploitation du vignoble. Le GFV va, dans le cadre d’un bail à long terme, sous traiter l’exploitation du vignoble à un spécialiste qui sera le garant de la valeur du vin.

Dernier atout non négligeable de ce placement GFV : acquérir quelques bonnes bouteilles à des prix imbattables et parfois même de bénéficier de séjour au sein du château.

Outre les revenus qu’il peut générer chaque année, le Groupement Foncier Viticole permet de profiter de nombreux avantages :

  • Placement Tangible = L’investissement dans les vignes est un actif réel dont l’évolution des prix est totalement décorrélée de la valorisation des autres actifs financiers.

 

  • Ticket d’entrée accessibles à partir de 5 000 € sur le marché secondaire (mais extrêmement rare en 2022) et entre 20 000 et 50 000€ pour un GFV en création. La carte d’entrée étant plus importante selon la réputation du vignoble concerné.

 

  • Placement Plaisir = Les GFV sont constitués la plupart du temps dans des régions viticoles majeures de France : GFV Bordeaux, GFV Bourgogne, GFV Alsace… Les propriétaires de parts de Groupements viticoles qui acheter un Vignoble d’Appellation Contrôlé accèdent ainsi à la richesse de Terroirs mondialement connus et enviés.

 

  • Bénéficier d’offres exclusives = Profiter en achetant des parts de GFF de décotes comprises entre 25% et 60% sur l’achat de Bouteilles.

 

  • Déléguer les tâches de Gestion : Confier un Bail long terme à un garant du Vignoble. Ainsi c’est l’exploitant qui supporte seul les risques liés à la production et à la commercialisation du vin.

 

  • Percevoir des Revenus Réguliers : L’exploitant doit toujours verser des revenus au Groupement Foncier Viticole, même si une année la production n’est pas au rendez-vous (Pluie, grêle, gelées, sécheresse, canicule,…), l’exploitant devra payer son loyer au GFV. La garantie de paiement par bail permet de limiter les risques.

 

  • Les Parts de Groupement Foncier Viticole (GFV) échappe à 75 % à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, l’assiette de taxation IFI 2022 pour les détenteurs de  parts de GFV est réduite de 75% dans la limite de 101 897 €, et de 50% au-delà de ce seuil. Concrètement, cela signifie qu’un épargnant qui possède 80 000 € de parts de GFV n’en déclarera que 20 000 € à l’administration fiscale.

Conditions : D’une part détenir les parts depuis plus 2 ans et d’autre part que les terres viticoles soient louées par un bail d’une durée minimum de 18 ans.

  • Les Droits de Donation ou de Succession pour les parts de GFV : Les mutations à titre gratuit (succession ou donation) sont exonérées de droits à hauteur de 75%, dans la limite de 300 000 € en 2022 (101 897 € précédemment) par bénéficiaire, et à hauteur de 50% au-delà de ce seuil.

Ce placement GFV permet ainsi de transmettre son patrimoine à ses descendants en quasi franchise de droits, à condition que les parts aient été détenues depuis 2 ans au moins par le donateur ou le défunt et que le bien reste la propriété du donataire, héritier et légataire pendant 5 ans à compter de la date de la transmission à titre gratuit.

  • Les gains distribués en GFV sont imposés dans la catégorie des Revenus Fonciers (Option micro-foncier possible avec abattement forfaitaire de 30 %).
  • Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
  • Les Groupements Fonciers Viticoles ne peuvent pas faire d’offre au public.
  • Nombre maximum d’Associés pouvant constituer un GFV.
  • Groupement foncier viticole non exploitant. Le GFV doit s’interdire l’exploitation en faire-valoir direct. Les biens agricoles composant le patrimoine du GFV doivent être donnés à bail à long terme soit des baux au moins égaux à 18 ans.
  • Les parts de GFV ne peuvent pas être proposées à des personnes morales. Les Groupements Fonciers Viticoles s’adressent uniquement à des personnes physiques.
  • Il ne peut pas y avoir aucune distinction entre les investisseurs. Tous les associés du GFV bénéficient d’un traitement équitable.

L’achat et la détention de parts dans un Groupement foncier viticole présentent un certain nombre de risques, dont notamment les risques suivant :

  • Risque en capital : le GFV n’offre pas de garantie en capital.
    La responsabilité de l’investisseur n’est pas limitée à la valeur de son apport ;

 

  • Risque sur les revenus : le GFV peut être exposé à un risque d’impayés de son exploitant locataire et ne pas percevoir de revenus ; 

 

  • Risque sur la faculté d’achat de vin : en cas d’aléas climatiques ou qui priveraient l’exploitant d’une fraction importante de sa récolte, ou en cas de dénonciation des accords intervenus, les associés peuvent voir cette faculté temporairement ou définitivement suspendue ;

 

  • Risque de liquidité : la liquidité est fonction des demandes de souscription ou d’acquisition de parts enregistrées par la Gérance.

 

RESPONSABILITÉ DES ASSOCIÉS

Les associés sont responsable des dettes du Groupement, chacun dans la proportion du nombre de parts qu’il possède. Toutefois, les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi le Groupement Foncier Viticole.

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Il y a plusieurs façons d’acquérir des parts de GFV. La plus pratique consiste à profiter de la création d’un Groupement d’investisseurs dans un Vignoble Français (marché primaire).

Il est également possible d’acheter des parts de GFV sur le marché secondaire. Mais très peu d’établissements vendent des parts de GFV et les quelques Banques ou Gestionnaires de Patrimoine Privé habilités à le faire, manque cruellement d’offre. Du coup, il est d’usage de s’inscrire sur des listes d’attentes et de souscrire le moment venu les parts de GFV qui seront proposées à la vente.

Enfin, les Groupements Fonciers Viticoles ne font pas d’appel public à l’épargne et ne peuvent pas faire l’objet de démarchage bancaire ou financier. Il faut donc que l’investisseur fasse lui-même la démarche de demande de souscription de parts de GFV.

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