SCPI - Placement en Immobilier Papier

Souplesse, Performance et Rendement. En matière d’épargne, profitez de la dynamique de l’immobilier et de la défiscalisation grâce à l’investissement dans des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers

Ce n’est pas un hasard, si en dix ans, dans un contexte certes plutôt favorable en immobilier d’entreprise et immobilier résidentiel, la capitalisation du marché SCPI a été multipliée par trois. Un Placement devenu attractif grâce aux stratégies différenciantes des gestionnaires.

Au lieu d’acquérir directement un bien immobilier physique, l’épargnant investit dans un placement collectif. L’investisseur acquiert des parts d’une Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI, SCPI MALRAUX, SCPI PINEL…). Ce n’est plus l’achat d’un appartement ou d’un immeuble en direct, mais l’acquisition de parts de propriété collective de biens immobiliers.

La SCPI va acquérir, détenir et gérer un patrimoine immobilier collectif. Tous les associés (porteurs de parts) reçoivent les Loyers et les Réductions d’Impôts provenant de la location d’un portefeuille d’actifs immobiliers diversifiés acquis sur le marché de l’immobilier.

Le rendement d’une SCPI résulte du rapport entre les dividendes distribués chaque année et l’évolution du prix de la part.

Le dynamisme, la diversification et l’innovation des gérants ces dernières années sont à l’oeuvre dans le cadre d’une stratégie de recherche de rendement. Diversification géographique dans l’acquisition de biens immobiliers jusqu’au fin fond de l’Europe et vers d’autres typologies d’actifs, commerce, santé, tourisme, entrepôts, résidence de service, domaine éducatif, hôtellerie… Du coup, les SCPI permettent en 2022 de mieux répondre aux différentes problématique fiscales, patrimoniales et familiales.

1er Avantage du SCPI : Un Ticket d’entrée modéré 

C’est la possibilité d’investir dans l’immobilier avec une somme beaucoup plus modeste qu’un appartement physique où une maison. Une SCPI est accessible à partir d’un faible montant, notamment pour des épargnants qui n’ont pas la capacité d’effectuer un emprunt ou un investissement en direct. Investir seulement 10 000 € dans une SCPI PINEL, c’est possible !

2ème Avantage SCPI : Déléguer la Gestion

L’immobilier papier évite les contrariétés de gestion, d’assurances loyers impayés, et globalement les écueils propres à un investissement en immobilier et aux vices de constructions. Investir en 2022 sans soucis, c’est possible !

3ème Avantage SCPI : Diversifier son Patrimoine

Trop d’épargnants pratiquent une diversification naïve, comme répartir son assurance vie dans deux ou trois fonds investis dans des valeurs françaises. Ce n’est pas suffisant, car leurs performances risquent d’être très liées et des modes de rémunérations et un style de contrat finalement assez peu diversifié. Se bâtir un patrimoine diversifié et une épargne immobilière avec un Scpi, c’est possible !

4ème Avantage SCPI : Mutualiser les Risques

Bénéficier d’un portefeuille immobilier plus vaste, d’une diversification géographique, économique (Habitation, Bureaux, Commerces) et structurelle (Maisons, Appartements, Surfaces) réduit les risques patrimoniaux, en termes de revenus et de plus-value. D’autre part, en plus du traditionnel marché de l’immobilier Résidentiel, certaines SCPI peuvent proposer un accès plus large à des typologies d’actifs (Santé, Tourisme, Éducatif, Hôtellerie…) généralement non accessibles aux investisseurs individuels. Investir et Diversifier votre patrimoine comme un pro, c’est possible ! 

5ème Avantage SCPI : des Versements programmés
Le souscripteur d’une SCPI est libre d’alimenter son contrat en fonction de son profil. Les versements programmés offrent la possibilité à l’épargnant d’investir régulièrement en fonction de son budget et à son rythme. Le particulier, même avec de faibles revenus, peut planifier, programmer et surtout s’adapter à travers des versements mensuels, trimestriels, semestriels, annuels. Profiter de l’extrême souplesse des versements dans une SCPI, c’est possible !

6ème Avantage SCPI : Un Gain Fiscal

Un atout non négligeable réside dans la réduction d’impôt et la fiscalité de certaines SCPI 2022, qui sont les mêmes que celle de l’immobilier physique, par exemple 18 % en Pinel. Et, bien sûr, les SCPI peuvent aussi être acquises à crédit et permettent la déduction des intérêts du prêt immobilier de vos revenus fonciers. Bénéficier de l’optimisation fiscale, c’est possible !

7ème Avantage SCPI : Acheter à Crédit

Les épargnants et souscripteurs de SCPI bénéficient de vents porteurs et d’options de Crédit bon marché, qui non seulement leur permettent d’acquérir des parts à des taux historiquement bas et très attrayants, mais aussi et surtout donnent aux gérants des atouts et des facultés de Financer à bon compte leur investissement. D’autre part, la possibilité d’emprunter et de profiter de l’effet de levier demeure un véritable atout. Augmentez votre capacité d’investissement grâce à l’emprunt, c’est possible !

8ème Avantage SCPI : Un Contrôle de l’AMF

La sélection d’un immobilier de qualité, d’emplacements et de promoteurs contribue à la régularité des revenus et aux plus-values. Les sociétés de gestion des SCPI sont soumises au contrôle de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Elles cherchent à diversifier leur acquisition et à limiter les risques. Déléguez et profitez de la gestion d’experts et de professionnels, c’est possible !

9ème Avantage SCPI : Une Simplification d’acquisition

La simplicité et la facilité d’une acquisition ou d’une simple souscription de parts de SCPI ne nécessite pas de passer devant un Notaire. Une simple signature papier pour un investissement pierre, c’est possible !

10ème Avantage SCPI : Un cumul d’avantages fiscaux

L’acquisition de SCPI en assurance vie. La souplesse et la fiscalité avantageuse de l’assurance vie et la rentabilité des SCPI. Le contrat d’assurance-vie, investi en SCPI, combine les avantages de l’immobilier papier et la fiscalité attractive de l’assurance-vie. L’exonération fiscale des plus values, c’est possible !

11ème Avantage SCPI : Préparer la retraite

La pierre-papier conserve son atout majeur : offrir une certaine sécurité aux investisseurs souhaitant se constituer une épargne. Car à l’exception des SCPI dites “fiscales” (SCPI PINEL, SCPI MALRAUX) les sociétés civiles de placements immobiliers sont adaptées pour percevoir des revenus. Elles distribuent tous les trimestres ou tous les mois aux actionnaires, des montants relativement stables. Plutôt utile pour compléter une retraite, d’autant qu’il s’agit de revenus nets de toutes charges locatives. Ses qualités intrinsèques font de la SCPI un bel outil  pour anticiper l’avenir. Préparer votre retraite avec des Scpi, c’est possible !

Il existe un risque de perte en capital dû à l’évolution des marchés immobiliers, qui sont mouvants, fluctuants et évolutifs parfois à la baisse. Le cours des devises peut aussi impacter les résultats. Les Revenus ne sont pas garantis. Le support SCPI est un investissement à long terme avec un horizon de placement recommandé d’au moins une bonne décennie.

 

Le placement SCPI nécessite également de conserver ses parts durant le délai obligatoire de la société spécialisée. Exemple : il faut conserver ses parts au moins 9 ans en Scpi Pinel !

 

Au moment de la revente il est crucial de retrouver un acheteur, à un prix donné. La fiscalité SCPI ne profite qu’au 1er acquéreur de parts tout comme dans le régime d’acquisition en direct. Il est important de vérifier que la société puisse s’occuper de la revente à terme.

 

Comment Revendre ses parts de SCPI ?

 

Les SCPI sont des placements présentant des risques, dont celui de l’illiquidité ! 
Les Sociétés de Gestion ne garantissent pas le Rachat de parts de SCPI.

Les délais de sorties peuvent vite s’allonger pour les porteurs souhaitant céder leurs parts. L’exemple récent de la SCPI Sélectinvest 1 révèle qu’entre fin 2014 et fin 2018, le nombre de parts en attente de cession (demandes de rachats non encore honorées) de cette SCPI est passé de moins de 26 000 à plus de 58 000, faisant exploser le délai moyen d’exécution d’une transaction de 3 à… 24 mois !

Pour les plus pressés de récupérer leur argent, certains fonds de remboursement ont été mis en place, mais avec un prix de sortie décoté (exemple souligné dans l’article de Funds 518 €, contre un prix de souscription de 635 €). Quand à l’avenir, bien malin, celui qui peut s’avancer sur la situation qui prévaudra pour telle ou telle SCPI d’ici huit ou dix ans. Durée minimum pour ce type de support d’investissement.

Savoir quand vous pourrez sortir et récupérer vos capitaux, en SCPI c’est Impossible !

 

Les Frais d’entrées SCPI

C’est un point délicat et un inconvénient majeur des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers, les droits d’entrées sont souvent élevés, de 10 à 12 %. 

 

Les Frais de Gestion SCPI

Il faut aussi compter avec les frais de gestion récurrents d’environ 1 %.

En dehors des SCPI Fiscales (SCPI PINEL ou SCPI MALRAUX), une grande partie des revenus distribués par les sociétés civiles de placements immobiliers relève des revenus fonciers soumis directement au barème de l’impôt sur le revenu. Lorsque votre tranche d’imposition est supérieur à 30 %, l’achat de SCPI n’est pas vraiment recommandé. En effet, si vous ajoutez les prélèvements sociaux de 17,2 % en 2022, on peut dire sans trop s’avancer que la moitié, voir plus, de vos revenus sont mangés par le FISC.

L’IFI et les SCPI

Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), est venu remplacer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Ce nouvel impôt a été exclusivement recentré sur l’immobilier et concerne les titulaires de SCPI.

Le Démembrement en SCPI

A part les Scpi Fiscales (Pinel, Malraux), les sociétés civiles de placements immobiliers peuvent se démembrer. Traduction pratique : il est possible de dissocier l’usufruit, c’est à dire le droit de percevoir des revenus et les fruits (l’Usufruitier), de la nue-propriété (Le Nu Propriétaire. Pour les patrimoines importants, il y a donc un intérêt fiscal à mettre en place de type de montage. Selon le Code des Impôts, c’est l’usufruitier qui est taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Pas le Nu propriétaire !

Au lieu d’acheter la SCPI pleine et entière, vous faite le choix d’acquérir uniquement la nue propriété et de laisser à un autre investisseur (parents, enfants, amis…) l’usufruit, à titre temporaire. Avantages et inconvénients, car durant le temps de l’opération vous ne percevez pas de revenus. Mais à la fin du montage, vous récupérez la pleine propriété des parts, sans aucun frais ou impôt à acquitter. 

Le démembrement s’adresse aux nu-propriétaires fortement taxé, et à l’inverse à des usufruitiers percevant peu de revenus. 

Plus-Value SCPI

En 2022, lors de la revente par un Particulier de parts de SCPI, la Plus-Value est imposée au Taux de 36,20 %

Ce taux d’imposition 36,20 % cumule dans les faits 2 plus-values immobilières nettes :

  • celle qui est imposée au titre de l’impôt sur le revenu (Taxe Forfaitaire de 19%) et 
  • la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (Différentes Taxes représentant 17,2%). 

L’investisseur en SCPI doit également prendre en compte les abattements fiscaux par année de détention. En effet, partant du principe que la SCPI nécessite de conserver ses parts plusieurs années, selon l’engagement initial de SCPI. La plus value immobilière SCPI sera à calculer en tenant compte d’un Abattement.

Abattement pour Durée de détention

Le taux et la cadence de l’abattement pour la durée de détention de parts éligible au dispositif SCPI sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’Impôt sur le Revenu et aux Prélèvements Sociaux.

Durée de détention des parts de SCPI

Taux d’abattement applicable chaque année de détention des parts de SCPI


Assiette pour
l’impôt sur le revenu

Taux d’abattement applicable chaque année de détention des parts de SCPI

Assiette pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans0 %0 %
De la 6ème à la 21ème année6 %1.65 %
22ème année révolue4 %1.60 %
Au-delà de la 22ème annéeExonération9 %
Au-delà de la 30ème annéeExonérationExonération

Ainsi, la plus-value de parts de SCPI est exonérée :

  • au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
  • au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

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