Plus value Immobilière Malraux

Plus-Value immobilière Malraux et Avantage de l’Abattement

En France, mis à part la résidence principale, la plus value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est taxée. Lorsqu’un investisseur vend un bien éligible au dispositif fiscal Malraux, l’hypothétique plus value est imposé selon le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers (activité non exercée à titre professionnel).

La Plus-value (ou gain en capital) représente la différence positive : entre le Prix de revente du bien immobilier (Appartement, Immeuble, Logement) et le Prix d’achat (Prix de revient Malraux, c’est à dire le montant payé au moment de l’acquisition + les Charges supportées au moment de l’achat)

C’est souvent le Notaire chargé de la vente du bien immobilier Malraux qui s’occupe de la déclaration et du paiement de cette taxe. 

La Taxe sur les Plus-Value immobilières est historiquement prélevée pour financer une partie des opérations en faveur du logement : rénovation urbaine dans certaines zones, construction de logements locatifs sociaux, ect…

Lors de la revente d’un appartement en Défiscalisation Malraux c’est le régime fiscal classique des plus-values immobilières qui s’applique, Mais il s’est complexifié et alourdi ces dernières années. Pour bien comprendre l’articulation du calcul des plus values Malraux, il est nécessaire de décomposer le calcul en plusieurs étapes :

PREMIERE ETAPE :
Dans un premier temps, il est nécessaire de calculer le PRIX DE REVIENT de l’appartement ou immeuble Malraux (Prix d’achat revalorisé + le coût des Travaux sous conditions)

DEUXIEME ETAPE :
Puis en fonction du PRIX DE VENTE de l’appartement ou immeuble Malraux et du calcul de L’ABATTEMENT FISCAL (en fonction du Nombre d’année de détention), calculer la Plus Value immobilière Malraux.

 

PRIX DE REVIENT DU BIEN IMMOBILIER MALRAUX :

Pour autant, il y a 2 options différentes de calcul selon les modalités de l’acquisition :

  • Avec un Contrat en LOI VIR (Vente d’Immeuble à Rénover)

     

Si le bien immobilier Loi Malraux a été acquis dans le cadre d’une Vente d’Immeuble à Rénover, le Prix de revient de l’appartement est calculé en tenant compte des travaux :  Prix d’Acquisition = Foncier + Travaux.

  • Sans Contrat en LOI VIR

     

Si l’appartement ou le logement éligible à la Loi Malraux a été acheté sans contrat de Vente d’Immeuble à rénover, les travaux de restauration ou de rénovation n’entre pas dans le calcul. En effet, le législateur estime dans ce cas de figure, que le coût et les dépenses de travaux ayant déjà bénéficiés des réductions d’impôts, il est impossible de les ajouter au prix du foncier qui diminuerait d’autant la plus-value immobilière.

Prix d’Acquisition =  Foncier uniquement

Aussi et pour une optimisation fiscale sans contrat VIR, il est préférable de conserver le bien immobilier en loi Malraux 2022 le plus longtemps possible. 

Conclusion, si la vente a été conclue dans le cadre d’une Vente d’Immeubles à Rénover (Contrat VIR), alors le prix de revient de l’appartement est calculé travaux compris. Le montant de l’impôt sur la plus-value est donc considérablement minoré.


Doute sur le double Avantage Fiscal

Une réponse Ministérielle sème le trouble en 2022 quant au calcul de la plus-value imposable en cas de cession d’un immeuble acquis dans le cadre de la Loi Malraux en VIR.

Pour rappel, l’article 150 VB I du CGI dispose que, pour le calcul de la plus-value taxable, le prix d’acquisition s’entend du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. L’article indique que ce prix d’acquisition s’entend de l’existant et des travaux dans le cas du VIR. Cependant, le II 4° de l’article 150 VB du CGI pose une condition : le prix peut-être majoré des dépenses de travaux supportées si celles-ci n’ont pas « déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu ». Il y a donc contradiction entre les deux articles.

Jusqu’au 19 janvier 2022, l’administration a considéré que les travaux sur un bien Malraux acquis en VIR donnaient droit à la réduction d’impôt et à une réduction de la plus-value taxable en cas de revente : soit un double avantage fiscal. La réponse Ministérielle dite Frassa revient sur cette position et n’autorise plus d’inclure le montant des travaux dans le prix d’acquisition (vous pouvez lire cette déclaration en cliquant ici), conformément au principe selon lequel une même dépense ne peut ouvrir droit à deux avantages fiscaux.

Pour autant, comme les réponses Ministérielles, tout comme le BOFiP, ne sont pas légalement opposables au contribuable. L’administration ne peut pas, pour le moment, se fonder sur cette nouvelle prise de position pour établir un redressement fiscal. 

Nombreux sont les promoteurs Malraux a considérer que la réponse Ministérielle Frassa n’est pas légale et que les investissements Malraux réalisés dans le cadre d’une VIR conservent tous leurs avantages. 

La Cabinet Ora Défiscalisation est plus réservé sur la question et dans l’attente d’une éventuelle modification de la Loi Malraux, nous invitons nos clients à intégrer dans leur projet d’investissement le montant de la Plus Value.


CALCUL DE L’ABATTEMENT FISCAL DU BIEN IMMOBILIER MALRAUX 

En cas de vente d’un bien immobilier Malraux en 2022, la plus value sera imposée à un taux de 36,20 %. 

Il faut en réalité calculer deux plus-values nettes : celle qui sera imposée au titre de l’impôt sur le revenu (Taxe Forfaitaire de 19%) et la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (Différentes Taxes représentant 17,2%). Mais également prendre en compte les abattements fiscaux pour année de détention. 

Toutefois et partant du principe que le régime Malraux nécessite de conserver le bien immobilier au moins 9 ans. La plus value immobilière sera à calculer en tenant compte d’un Abattement.

Abattement pour une durée de détention

Le taux et la cadence de l’abattement pour la durée de détention d’un appartement éligible à la loi Malraux sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Durée de détention

Taux d’abattement applicable chaque année de détention

Assiette pour l’impôt sur le revenu

Taux d’abattement applicable chaque année de détention

Assiette pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De la 6ème à la 21ème année

6 %

1.65 %

22ème année révolue

4 %

1.60 %

Au-delà de la 22ème année

Exonération

9 %

Au-delà de la 30ème année

Exonération

Exonération

Ainsi, la plus-value d’un bien immobilier Malraux est exonérée :

  • au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
  • au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Ainsi, la plus-value d’un bien immobilier Malraux est exonérée :

  • au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
  • au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
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