Les 14 Conditions d’éligibilité de la loi Malraux

Comment être éligible en respectant toutes les conditions de la loi Malraux ?

Quels sont les critères à respecter pour pouvoir bénéficier de la loi Malraux ? Quelles sont les Règles, les Délais, les Limites, les Obligations… ? Quels sont les logements concernés par la loi Malraux ? Quels sont les travaux éligibles ? Quelles sont les zones et les villes où l’on peut investir ? 

Le respect d’un certain nombres de critères d’éligibilités de la Loi Malraux sont impératifs pour bénéficier des réductions d’impôts et également éviter d’être requalifié par l’administration fiscale. Voici un descriptif complet et détaillée des conditions à remplir :

Le premier critère d’éligibilité pour pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux en France, c’est d’être fiscalisé sur le territoire national ou considéré comme tel. Seuls les Résidents Fiscaux Français peuvent bénéficier d’avantages fiscaux et de la réduction d’impôt Malraux. Les expatriés et les étrangers sont exclus. 

Les personnes résidant à Monaco sont également “Non Éligible” (même si elles sont assujetties à l’impôt en France) et les personnes fiscalement domiciliées hors de la France, ou en Polynésie Française, îles Wallis et Futuna, Terres australes et antarctiques françaises, Saint Pierre et Miquelon, Saint Martin, Saint Barthélémy et Nouvelle Calédonie, ne peuvent pas bénéficier de l’avantage fiscal Malraux

Nouveau Critère d’éligibilité Malraux : Depuis le 1er janvier 2022, la loi Malraux est étendue aux contribuables “devenus” non-résidents. C’est à dire aux contribuables ayant réalisé un investissement sous le dispositif Malraux “alors qu’à l’époque de l’acquisition, ils étaient domiciliés en France”. Ce critère de déménagement et d’expatriation permettent pour ces contribuables de conserver le bénéfice de la réduction d’impôt restant à courir durant toutes les années de non-résidence fiscale.

La deuxième condition ou critère obligatoire pour être éligible à la Loi Malraux, réside dans la nécessité d’être une personne physique. En effet, les personnes morales (entreprises, sociétés) ne bénéficient pas de la réduction d’impôt Malraux. 

Une seule exception à cette règle : la défiscalisation Malraux peut être accordé aux associés d’une Société Civile Immobilière (SCI), mais la Société Civile Immobilière ne doit pas être soumise à l’Impôt sur les Sociétés et que les associés imposé sur le revenu (IR), s’engagent tous ensemble à maintenir en location l’immeuble malraux durant toute la période d’engagement auprès du Fisc.

Une opération Loi Malraux ne se fait pas n’importe où ! L’investissement en immobilier Malraux doit être situé dans un Périmètre préservé renommé depuis 2016 en Site Patrimonial Remarquable (SPR). En effet, la loi de défiscalisation proposée initialement par André Malraux a toujours eu pour finalité de protéger le Patrimoine Historique et Architectural de la France. Le législateur a prolongé depuis plus de cinquante ans cette aide fiscale concernant les opérations de réhabilitation immobilière, pour sauvegarder leurs qualités architecturales, historiques et patrimoniales. Du coup, après plusieurs décennies de législations successives et de modifications des secteurs sauvegardés ou quartiers protégés, il subsiste et coexiste en France plusieurs zones éligibles au dispositif Malraux. 

Aussi, une des premières exigences de la Loi Malraux, requiert d’acheter un immeuble, un appartement ou un logement dans des zones bien délimitées. Vous pouvez consulter notre page spécialement dédiée aux Périmètres et aux Zones éligibles à la Loi Malraux.

Dans le cadre de l’aménagement de la loi Malraux, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble. En effet, c’est un critère très important dans l’éligibilité de la Loi Malraux : les dépenses prises en compte en 2022 sont celles supportées en vue de la restauration “complète” d’un immeuble bâti.

Le bénéfice de la réduction d’impôt Malraux est ouvert à des locaux destinés à l’habitation locative, après réalisation des travaux, y compris les biens immobiliers qui n’étaient pas originellement destinés à de la résidence principale. Tels que les bureaux qui sont transformés en logements, afin de ne plus tenir compte de la situation initiale du local.

La cinquième obligation pour être éligible à la Loi Malraux, réside dans la nécessité absolue de faire une pré-déclaration de travaux et d’obtenir l’accord de l’état.

Les Travaux de restauration Malraux doivent en effet obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux.

Les Travaux éligibles à la Défiscalisation Malraux ?

Les Travaux éligibles à loi Malraux, autrement appelés
« Travaux Déductibles Malraux » sont :

  • Les Travaux de démolitions
  • Les Travaux de reconstitution de toiture
  • Les Travaux de murs extérieurs d'immeubles existants
  • Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble
  • Les Travaux déclarés d’utilités publiques
  • Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes.
  • Les Travaux de réparation et d'entretien, d'amélioration de l'habitation (sauf les travaux d'agrandissement)

Une des obligations du dispositif Malraux impose que les Travaux soient nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France. Dépendant d’un Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine (SDAP) placé sous l’autorité du préfet, les Architectes des Bâtiments de France (ABF) sont des fonctionnaires de l’état du corps des Architectes et Urbaniste de France investi de missions de service public de préservation de monuments et de conseils.

Concernant les différents travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration Malraux, ils ont été parfois juste soumis à l’avis des Architectes des Bâtiments de France et à d’autres époques à l’obtention d’un accord ferme. Pour rappel, l’avis ou l’accord dépendent de l’année d’obtention des permis de construire ou des autorisations d’urbanismes préalables.  

Avant le 9 juillet 2016, les permis de construire ont pu être délivrés :

  • qu’avec l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, dans les Secteurs Sauvegardés ;
  • qu’après l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France dans les ZPPAUP ou AVAP ;

Depuis le 9 juillet 2016, les permis de construire peuvent être délivrés :

  • qu’avec l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, lorsque l’immeuble est situé dans un Site Patrimonial Remarquable, 

La septième obligation Malraux force au Délai de construction et de rénovation et astreint l’immeuble à être achevé  rapidement. En effet, les Travaux et les économies fiscales s’étalent sur la période du paiement effectif des rénovations, qui ne doivent pas dépasser 4 ans après la date de délivrance du permis de construire.

Pour profiter à plein du dispositif Malraux et de l’incitation fiscale, le législateur a mis en place une contrepartie locative. En effet, une des contraintes de la Loi Malraux oblige les particuliers qui veulent profiter des avantages fiscaux à louer leur logement dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des Travaux

Le contribuable candidat à la défiscalisation Malraux doit aussi s’engager à louer son bien immobilier durant au moins 9 ans après l’achèvement des travaux de l’immeuble. Au risque d’être requalifié par l’administration fiscale et de perdre le bénéfice du statut Malraux, si le particulier ne respecte pas cette obligation locative. Idem en cas de détention par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI MALRAUX). Tous les associés doivent également conserver les parts pendant 9 ans.

Voici un modèle de Lettre d’engagement de location Loi Malraux 2022 à produire par les propriétaires aux services fiscaux pour les propriétaires directs, ainsi que pour les SCI.

Non seulement, l’investisseur dans le régime Malraux doit obligatoirement mettre en location son appartement ou son acquisition immobilière, mais il existe une autre exigence d’éligibilité Malraux : le Propriétaire-Bailleur doit s’engager à louer le bien immobilier rénové en location nue, c’est à dire non meublé.

Après avoir pris un engagement locatif, il faut prendre en compte une dixième réglementation Malraux qui consiste à louer le bien immobilier à usage “d’habitation principale” pour le locataire. En effet, dans le cadre de défiscalisation Malraux, non seulement il faut louer le bien immobilier de manière non meublée et vide de meubles, mais en plus les locations saisonnières ne sont pas permises. 

L’investisseur Malraux s’engage à louer son appartement où le logement à des locataires qui en font leur Résidence Principale.

Le bail de location Malraux doit être effectif et continu pendant toute la période couverte par l’engagement de location.

Le onzième critère Malraux oblige non seulement le propriétaire à louer le logement nu à un locataire qui en fait sa résidence principale, mais d’autre part le choix du locataire est restreint : le locataire malraux doit être extérieur au foyer fiscal du Bailleur.

En conséquence, sont exclus du bénéfice de la réduction d’impôt malraux, les logements dont le propriétaire (ou les co-indivisaires) se réserve la jouissance, à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont il est associé.

Bail Malraux : Peut-on louer un appartement Malraux à ses enfants ?

NON ! La location Malraux ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Idem pour tous les ascendants ou les descendants des associés d’une SCI (non soumise à l’impôt sur les sociétés)

Pour le bénéfice de la réduction d’impôt, le titulaire du bail Malraux doit être une personne physique autre que le propriétaire lui-même, un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.

La douzième contrainte Malraux plafonne le montant de la défiscalisation des contribuables. La Déduction Malraux accordé par le Fisc est désormais limitée à 400 000 € de travaux sur 4 ans. Seules ouvrent droit à la réduction d’impôt Malraux, les sommes effectivement acquittées par l’investisseur pour les travaux qu’il peut justifier, c’est à dire les montants qui sont bien payés au titre de l’année de leur dépense,

La Loi précise que la Réduction d’impôt Malraux sur le revenu du particulier correspond à 30 % des Travaux éligibles et payés soit une Réduction maximale de 120 000 € (30% de 400 000 €) qui peut s’étaler sur quatre années en fonction de la réalisation effective des travaux et des paiements de factures.

Le Saviez-vous ?

La Loi Malraux est exclue du plafond 2022 des niches fiscales. La réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 120 000 € sur 1 année n’entre donc pas dans le calcul des niches fiscales.

La dernière contraintes pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt Malraux et des avantages fiscaux, nécessite de remplir correctement différentes Déclarations Fiscales obligatoires (2044SPE, 2042, 2042C). 

Ces multiples conditions et obligations déclaratives sont souvent source d’erreurs, c’est pourquoi nous avons détaillé dans un article consacré uniquement à la Fiscalité Malraux, l’ensemble des démarches administratives à réaliser par le Particulier. Un Guide Malraux fiscal et un mode d’emploi pour lever toutes les ambiguïtés sur les plus-values, l’impôt sur la fortune, la taxe nationale foncière et les déclarations fiscales.

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