Les Avantages de la Loi Malraux
Quels sont les 16 avantages principaux de la loi Malraux en 2024 ?
Le régime Malraux est-il le meilleur moyen de défiscaliser et de réduire ses impôts ? Quels sont les privilèges fiscaux et les atouts de la loi Malraux ?
La Loi Malraux a été votée et renouvelée depuis plus de 50 ans pour non seulement encourager la rénovation de logements anciens et ainsi augmenter le parc immobilier locatif, mais surtout pour protéger le Patrimoine Architectural et Historique de France.
Éligible jusqu’au 31 décembre 2024, la Loi Malraux est un dispositif qui s’inscrit dans cette lignée de Placement Pierre et d’outils de défiscalisation. Concrètement, quels sont les avantages de la loi Malraux pour les investisseurs ? Baisser, Réduire ou faire totalement disparaître ses impôts ? Faire un bon placement ? Se créer un Patrimoine immobilier et générer un revenu complémentaire ? Préparer sa retraite… ?
En investissant dans un bien immobilier éligible à la Loi Malraux, vous investissez de fait dans un immeuble rénové et “quasi neuf”. Vous faites l’acquisition d’un bien à jour sur les dernières normes de sécurité et de consommation thermique et acoustique. En effet, les travaux de réhabilitation – sous l’oeil averti de l’Architecte des Bâtiments de France – permettent à l’acheteur de bénéficier d’un logement qui atteint facilement un niveau global de performance énergétique élevé.
Par ailleurs, les hauteurs sous-plafond, moulures, poutraisons, vieilles pierres, cheminées, tomettes ou parquets anciens, tous ces éléments alliés aux rénovations et améliorations modernes font d’un appartement Malraux un bien de charme, ce qui présente un intérêt certain pour la location.
Les logements Malraux se louent mieux que les immeubles classiques grâce à leur emplacement dans des sites d’exceptions aux patrimoines architecturaux remarquables.
En effet, les programmes Malraux sont situés dans des secteurs sauvegardés et des zones protégées en raison de leur intérêt architectural et/ou historique, très souvent dans des centres-ville anciens et bénéficient d’une localisation privilégiée.
Par ailleurs les bâtiments dont les travaux sont réalisés par des artisans hautement spécialisés et supervisés par l’Architecte des Bâtiments de France, permettent des restaurations de grande qualité. L’acheteur est alors propriétaire d’un bien sans défauts et idéalement situé géographiquement. Ce qui assure encore au propriétaire bailleur Malraux une garantie certaine de louer aisément l’immeuble.
Parmi les avantages de la loi Malraux, il y a une incroyable réduction d’impôt sur le revenu pour l’investisseur et propriétaire d’un immeuble ou d’un appartement malraux, pouvant aller jusqu’à 120 000 € par an.
En effet, le plafond des travaux déductibles est de 400 000 €. C’est à dire la possibilité de bénéficier d’une Réduction de 30 % sur ses Travaux de restauration échelonnée sur une durée maximum de 4 ans.
Exemple : 30 000 €/an durant 4 ans
Exemple : 60 000 €/an sur 2 ans
Exemple : 120 000 € sur 1 an
Précision :
Le Taux de réduction d’impôt Malraux dépend de la localisation de l’immeuble :
- 30 % pour les Sites Patrimoniaux Remarquables faisant l’objet d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur.
- 22% pour les Sites Patrimoniaux Remarquables couvert par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine.
- 22 % pour les Opérations de Restauration d’immeuble déclarées d’utilité publique (Code de l’urbanisme : L.313-4).
Il est possible de déduire l’intégralité de la défisc Malraux sur 1 seule année. En revanche, il n’est pas possible de refaire une nouvelle opération tous les ans, car la loi précise que la réduction maximale est plafonné à 400 000 € tous les 4 ans.
Le Saviez-vous ?
L’excédent de réduction Malraux peut être reporté. En effet, pour les permis de construire d’opération de réhabilitation Malraux déposés après le 1er janvier 2017, lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de la défiscalisation Malraux peut être imputé sur l’IR des 3 années suivantes.
Le législateur dans sa grande bonté, n’a pas souhaité intégrer le dispositif Malraux dans le Plafond des niches fiscales qui limite les réductions d’impôts à 10 000 € par an. Ainsi la Loi Malraux est exclue du plafond 2024 des niches fiscales et peut permettre au contribuable français de réduire beaucoup plus fortement son imposition.
Dans la mesure où le permis de construire a été obtenu après le 1er janvier 2013, la Loi Malraux n’est pas concerné par le plafond des niches fiscales 2024.
En revanche, si le permis de construire a été obtenu avant 2013, alors la défiscalisation Malraux reste intégrée au Plafond des Niches Fiscales “de l’époque” (par exemple : 18 000 + 4 % des revenus pour un permis de 2012). En effet, pour les permis de construire antérieur à 2013 le plafond des niches fiscales prime sur l’avantage Malraux. Exemple : 18 000 € + 4 % des revenus < 30 000 (travaux 100 000 €) = 22 000 maximum.
En 2024, le contribuable français peut donc légitimement et légalement faire disparaître l’intégralité de ses 120 000 € d’impôts sur le Revenu en une seule année, grâce à un investissement générant 400 000 € de travaux.
Contrairement à beaucoup de lois de défiscalisation, le début de la réduction d’impôt Malraux débute dès le début des travaux et non à l’achèvement de l’immeuble comme par exemple dans l’achat d’un bien neuf. La réduction annuelle est également sans proratas temporis.
Le début de vos économies d’impôts en loi Malraux s’applique à partir de l’année du paiement des travaux effectifs. La date d’achat ou l’année d’acquisition n’influence pas le début de la défiscalisation.
Contrairement à beaucoup d’autres placements de défiscalisation dans l’immobilier, il n’existe pas de plafonds de loyers dans la loi Malraux. En effet pour pouvoir prétendre à l’attribution du statut Malraux et la défiscalisation le législateur aurait pu imposer une contrepartie locative. Mais il n’en est rien. Il n’y a pas de contraintes de plafonds locatifs en Loi Malraux : les loyers sont libres.
En revanche, le propriétaire bailleur doit s’engager auprès de l’état à louer le bien neuf ans.
Une des particularités de ce système de défiscalisation d’investissement immobilier locatif, en comparaison d’autres lois en vigueur, est l’étendue et le potentiel locatif, puisque la Loi n’impose pas au propriétaire-bailleur Malraux de Plafonds de Ressources à respecter pour les futurs Locataires. Le choix et les possibilité de trouver un public locatif est plus vaste, puisqu’il n’existe pas de plafonds de revenus, ce qui favorise et facilite évidemment la recherche de locataires.
L’avantage fiscal et les réductions d’impôts Maraux que vous obtenez ne peuvent pas être remis en cause dès lors qu’il n’y a pas de plafonds à respecter le jour de la signature du bail Malraux.
S’assurer de percevoir des revenus locatifs. La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové encadre mieux les relations entre locataires et bailleurs depuis 2014.
Pour les Propriétaires-Bailleurs Malraux, il existait déjà une multitude de Garanties Locatives, par l’intermédiaire d’assurances privées qui permettent de couvrir les risques de loyers impayés, de détériorations immobilières, de frais juridiques et d’absence de locataire. Ces assurances payantes, bénéficient toujours de la déductibilité fiscale. Le montant de ces charges d’assurances vient donc en déduction des futurs revenus fonciers.
En 2024, il existe désormais une Garantie en cas d’Impayés et de Dégradations du logement 100 % Gratuite pour le Propriétaire : C’est la garantie Visale.
Nouvelle Sécurité Investisseur Malraux. Cette nouvelle garantie est un contrat de cautionnement, à destination des propriétaires du parc privé souhaitant louer leur logement. Ce système de caution locative appelé “Visa pour le Logement et l’Emploi” (Visale) est un service totalement gratuit proposé par Action Logement, acteur de référence du logement des salariés depuis plus de 60 ans.
Cette Garantie Gratuite couvre le propriétaire jusqu’à 3 ans de location (Visa Renouvelable avec un nouveau bail) pour un logement Malraux et garantit le paiement des loyers et des charges au bailleur Malraux dans le cas où son locataire ne serait pas en mesure de le verser.
L’investisseur Malraux est garanti de percevoir ses loyers “sans franchise”, “ni carence” locatives conformément aux règles du contrat de cautionnement.
C’est aussi en 2024, une alternative à la caution physique et exclusif à toute autre garantie.
Eligibilité Visale 2024. Pour que l’investisseur Malraux puisse bénéficier de cette Garantie supplémentaire, les Locataires doivent respecter certains critères :
- Avoir entre 18 et 30 ans : quelle que soit leur situation professionnelle.
- Avoir plus de 30 ans et être salarié d’une entreprise du secteur privé (ou titulaire d’une promesse d’embauche).
Comme dans le régime Malraux, le logement doit constituer la résidence principale du locataire.
Enfin, si l’un des titulaires du bail est éligible, l’ensemble du ménage locataire peut bénéficier du Visa pour le Logement et l’Emploi et garantir ainsi le paiement des loyers et des charges au bailleur Malraux.
La loi Malraux permet d’acheter plusieurs logements par an et permet le même bénéfice fiscal quel que soit le nombre d’acquisition.
Ainsi dans une Stratégie de Diversification de patrimoine et/ou une Stratégie Successorale, il est tout à fait possible avec la loi Malraux d’acheter plusieurs immeubles ou plusieurs appartements.
Loi Malraux dans une stratégie de Diversification
Si tout épargnant doit veiller à sélectionner les investissements présentant les meilleures performances, la gestion d’un patrimoine intègre d’autres aspects. Tout d’abord Diversifier et limiter les risques en se portant acquéreur de plusieurs logements Malraux, plutôt que l’achat d’un bien immobilier unique. Et aussi pouvoir scinder son patrimoine plus facilement, c’est à dire de manière plus équilibrée, et pouvoir transmettre plus aisément à plusieurs héritiers le moment venu.
Acheter plusieurs supports immobiliers évite de concentrer son épargne dans un seul logement, sur un seul lieu ou dans un seul environnement.
Loi Malraux dans une stratégie Successorale
L’investisseur qui souhaite faire un placement pierre et réduire ses impôts, peut aussi avoir une approche successorale et vouloir faciliter la transmission à ses enfants. C’est pourquoi, au moment du projet d’achat d’immeubles éligibles au dispositif Malraux, il peut décider acquérir 2 appartements pour 2 enfants différents par exemple.
La gestion d’un patrimoine ne se limite pas à sélectionner des placements rentables sur lesquels investir son épargne. Les objectifs d’un investisseur peuvent être plus larges puisqu’il s’agit aussi, par exemple, de préparer ou de compléter sa future retraite, d’assurer l’avenir de son conjoint ou encore de prévoir la transmission à ses héritiers.
Chaque situation étant particulière, on ne peut ici que rappeler quelques conseils de bon sens : un placement très rentable constituera un choix médiocre s’il ne correspond pas à vos objectifs patrimoniaux. A partir d’un certain âge et à partir d’un certain patrimoine, l’aspect successoral est une préoccupation qui doit orienter le choix de vos investissements Malraux.
Note
Pour appréhender les meilleures solutions possible et mettre en place une gestion personnalisée de votre patrimoine dans un cadre juridique et fiscal correspondant à vos objectifs, nos experts sont à votre disposition pour élaborer avec vous la meilleure stratégie patrimoniale.
L’un des avantages de la loi Malraux et du placement Pierre défiscalisant consiste bien entendu à profiter de l’optimisation fiscale et de la réduction d’impôt qui va avec. Mais il est tout à fait possible d’investir dans un Appartement ou dans un immeuble situé dans un Périmètre éligible au dispositif Malraux et de dépasser le plafond législatif. Autrement dit, un investisseur peut acquérir un bien immobilier ancien dont la valeur des travaux est supérieure à 400 000 € et bénéficier quand même de la Loi Malraux. En effet, c’est uniquement la partie supérieure au plafond de 400 000 € qui n’entre pas dans le mode de calcul du dispositif Malraux.
Le législateur n’a pas écrit dans les Textes Officiels de la loi Malraux qu’il est interdit d’acheter un bien immobilier ancien nécessitant plus de quatre cent mille euros, mais juste précisé que la remise fiscale était plafonnée à cette hauteur. Ainsi, si vous hésitez entre l’achat d’un Appartement Malraux nécessitant 390 000 € de travaux dans un immeuble que vous trouvez très moyen et en parallèle découvrez une magnifique opportunitée dans une opération de rénovation avec 410 000 € de travaux, n’hésitez plus et choisissez la deuxième solution.
La fiscalité ne doit pas être le seul critère de choix. Un bon placement pierre est un placement que l’on aurait choisi même sans avantage fiscal.
L’optimisation fiscale est une chose (max 400 000 € de travaux), c’est en théorie le meilleur moyen de réduire au mieux la charge fiscale, elle a pour objectif d’appliquer pertinemment les règles fiscales sans se mettre en infraction avec la Loi Malraux, mais l’optimisation financière (gestion locative, revente à terme) de son investissement en est une autre et doit permettre de gérer vos intérêts de manière plus générale.
Acheter à plusieurs dans un Immeuble Classé Malraux est un des avantages de la loi Malraux. Investir dans un bien ou un appartement éligible à la loi Malraux, avec des grands parents, des frères, des soeurs, des amis ou avec juste un associé est parfaitement légal. Le bien immobilier est alors détenu par plusieurs personnes en indivision. Dans le cadre du régime Malraux, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.
Compte tenu du plafond de déductibilité Malraux basée sur 400 000 € de Travaux par foyer fiscal, il est donc possible d’investir à 3 dans un immeuble entier à rénover nécessitant 1,2 Million d’euros de travaux, voir davantage et de dépasser légèrement les plafonds par associé. Comme expliqué ci-dessus l’emplacement, l’offre, et les conditions apportent la garantie d’être face à une réelle opportunité d’achat.
Il peut être également judicieux non seulement pour le potentiel locatif (bien rare à la location dans ces conditions) mais aussi pour la revente à terme.
En revanche, le bien immobilier Malraux ne peut pas être démembré entre un Usufruitier et un Nu propriétaire. Le démembrement est prohibé aussi bien pour les particuliers que pour les Société Civile Immobilière. La réduction d’impôt malraux n’est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, aucune remise en cause n’est effectué par l’administration fiscale lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de propriété du logement Malraux résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement malraux s’engage à respecter les engagements de location.
Il est possible d’investir en loi Malraux avec une Société Civile Immobilière (SCI), toutefois la Société Civile Immobilière ne doit pas être soumise à l’Impôt sur les Sociétés et le contribuable bénéficie uniquement de la réduction d’impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.
Comme n’importe qu’elle Société Civile Immobilière, le régime fiscal de la SCI Malraux est par défaut assujetti à l’impôt sur le revenu et est dite « transparente ». Cela implique qu’elle n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer. Les investisseurs et associés Malraux sont imposés directement sur les bénéfices que la SCI réalise. Chaque associé déclare sa quote-part de résultat à l’Impôt sur le Revenu (IR).
Bien évidemment, dans le cas où vous achetez à plusieurs par le biais d’une SCI un logement, le dispositif de la loi Malraux continue de s’appliquer à des locations nues et vides, c’est à dire jamais aux immeubles meublées, ainsi qu’au respect de l’ensemble des conditions édictés et des critères d’éligibilité de droit commun tels que mentionnés ci-avant.
Les conditions d’éligibilité de la Loi Malraux propres aux SCI
La défiscalisation Malraux 2024 peut profiter aux structures définies dans les statuts de la Société Civile Immobilière et accorder le bénéfice des avantages Malraux aux associés si les conditions suivantes sont respectées :
- La SCI doit obligatoirement être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : il convient d’ailleurs de noter que le régime fiscal à l’IR s’applique par défaut au moment de la création de la société civile immobilière.
Les associés de la SCI soumise à l’Impôt sur le revenu doivent s’engager ensemble sur la période de location du logement Malraux, c’est-à-dire 9 ans.
Le Saviez-vous ?
Si vous avez déjà une SCI, l’option que vous avez prise à la création d’être à l’impôt sur les sociétés (IS) est une décision irrévocable.
La SCI MALRAUX relevant de l’Impôt sur le Revenu (IR) constitue un possible outil d’optimisation fiscale pour les associés d’une SCI déficitaire. Elle permet non seulement à plusieurs personnes de s’associer afin de partager un ou plusieurs biens immobiliers, et d’autre part chaque associé de la SCI va pouvoir répartir une quote-part de déficit sur le montant de l’Impôt sur le Revenu dû par son foyer fiscal.
L’autre avantage de passer par une SCI MALRAUX est une transmission simplifiée du patrimoine immobilier. Monter une Société Civile Immobilière pour investir en Malraux permet de faciliter la transmission du patrimoine immobilier. Au moment du décès, lorsque la succession n’est pas organisée, les héritiers possèdent automatiquement le bien immobilier Malraux sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision. La constitution d’une SCI Malraux confère aux héritiers des parts sociales qu’ils peuvent vendre plus facilement.
Attention
La cession de tout ou partie des parts de SCI par un seul associé avant l’expiration du terme convenu suffit à faire perdre le bénéfice de la réduction d’impôt à la totalité des investisseurs.
Crédit immobilier Malraux : exceptionnelle baisse des taux en 2024.
Les taux bancaires ont poursuivis leur chute depuis le début de l’année et viennent de tomber à des planchers record impressionnants. On parle désormais d’emprunt à Taux négatif…
Les taux Immobiliers pour les achats dans l’ancien comme la Loi Malraux frôlent un plus bas historique. Il est désormais facile de négocier et d’obtenir un emprunt à bas coût.
En effet, le contexte actuel avec la baisse vertigineuse des taux d’intérêt accordés aux emprunteurs pour les crédits immobiliers, permettent aux particuliers qui accèdent à la propriété, d’obtenir des taux d’emprunts auprès des établissements bancaires extrêmement bas.
Cela permet aux acquéreur d’un logement Malraux d’acheter à crédit et finalement de rembourser en 2024 une mensualité moins élevée, qu’à l’époque où l’immobilier était certes moins cher, mais avec des taux plus élevés.
Accéder plus facilement à une offre de prêt avec des taux bas
La souscription à d’excellent taux devient accessible aux plus grand nombre. Alors logiquement les plus beaux profils décrochent les conditions les plus favorables, mais désormais la chute (voir la braderie) des taux d’emprunts n’est plus réservée à une élite fortunée, et tous les investisseurs dans un immeuble Malraux peuvent en profiter.
Emprunter Avec ou Sans apport ? Quand on achète un appartement ou un immeuble pour y habiter en résidence principale, il est préférable de réduire au maximum son recours au crédit, car la résidence principale ne permet pas vraiment d’effet de levier et le coût total de son financement doit être réduit à son maximum. C’est pourquoi, pour se loger à titre personnel, il convient de payer le moins possible d’intérêts de prêt immobilier.
Mais lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif comme la loi Malraux, il est préférable d’utiliser au maximum sa capacité d’emprunt. C’est l’avantage de faire un crédit pour un bien dont la valeur s’apprécie avec le temps. Utiliser sa capacité d’endettement, ça sous entend de préférer prendre un crédit plutôt que de puiser dans vos économies. L’effet de levier débute à partir du moment où le taux de rendement de vos économies est supérieur au taux du crédit immobilier.
De plus, dans un calcul de rendement d’un placement immobilier, les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui optimise la fiscalité de l’investissement.
Utiliser votre capacité d’emprunt pendant que vous êtes en bonne santé.
Pour financer un ou plusieurs projets Malraux, vous pouvez aussi profiter de l’assurance emprunteur qui couvre le crédit immobilier. Elle permet aux investisseurs Malraux, en cas d’incapacité ou d’invalidité de n’avoir plus rien à payer au banquier.
Il existe pléthore de solutions lorsque vous cherchez à placer votre argent, cependant, l’investissement immobilier locatif est une alternative aux autres solutions de prévoyance, plutôt financières.
C’est une manière d’assurer vos proches. Le financement de votre logement Malraux grâce à un crédit immobilier, comprend une assurance décès et invalidité qui rassure en cas d’imprévus. Vos héritiers pourront, en cas de problème grave, récupérer le bien immobilier Malraux et non des dettes financières.
Protéger votre famille en investissant dans une habitation locative Malraux, c’est la possibilité de transmettre un patrimoine pierre de son vivant. C’est aussi organiser et anticiper un éventuel événement malheureux. La garantie d’une tranquillité d’esprit et d’offrir un avenir serein à vos proches.
Vos successeurs dispose ainsi d’un ou plusieurs biens immobiliers déjà payé (l’assurance emprunteur Malraux couvre 100 % du montant global du crédit) qui leur assurera une véritable sécurité financière.
Tranquillité d’esprit : Comment préparer sa retraite avec une location Malraux ?
L’investissement dans la pierre est depuis des centaines d’années une source de revenus et de capitalisation qui a fait ses preuves. L’immobilier locatif via la défiscalisation Malraux demeure un excellent levier financier. Percevoir des revenus fonciers pour rembourser éventuellement un emprunt et en plus bénéficier de réduction d’impôts peut effectivement être un bon placement et un moyen de préparer intelligemment sa retraite.
Il arrive régulièrement que la retraite soit synonyme de baisse significative de revenus et malheureusement de pouvoir d’achat. C’est pourquoi, il est judicieux d’anticiper et de prévoir un complément de revenus grâce par exemple aux loyers perçus.
L’idée étant d’acheter un appartement ou un bien immobilier ancien à rénover (suffisamment en amont) pour pouvoir le louer via le dispositif Malraux jusqu’à son départ en retraite. Puis de disposer, une fois à la retraite et après avoir remboursé la totalité du crédit immobilier obtenu à des taux extrêmement bas, d’un revenu locatif confortable représentant une rentrée d’argent complémentaire à la pension de retraite.
Dans les avantages de la Loi Malraux, il y a cette possibilité de Revendre le logement Malraux au terme des 9 ans ou le conserver pour soi !
Un autre avantage d’investir dans les belles pierres et dans un patrimoine architectural d’exception éligible à la Loi Malraux, c’est de pouvoir revendre le bien à la fin de l’engagement locatif dès 9 ans et de réaliser une plus value intéressante ou de le récupérer en tant que résidence principale.
En effet, vous pouvez au terme de l’engagement habiter votre logement Malraux totalement rénové et réhabilité dans des normes écologiques performantes.
Contactez nous, nous nous ferons un plaisir d’étudier les possibilités qui s’offrent à vous !
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