Zones Loi Malraux

Quelles sont les zones et secteur éligibles à la défiscalisation en loi Malraux ?

Quels sont les immeubles et les logements concernés par le régime Malraux ? Existe t’il un zonage malraux ou des territoires spécifiques pour investir ?

Parmi les conditions d’éligibilité de la loi Malraux, on retrouve la nécessité que le logement soit situé dans une des zones loi Malraux.

Créée il y a plus de 50 ans, la loi Malraux est un dispositif d’aide fiscale pour les particuliers qui investissent dans l’immobilier au sein de logements anciens à rénover afin de les louer. 

Les immeubles éligibles à la Loi Malraux sont généralement situés dans les zones historiques des agglomérations françaises nécessitant une rénovation et une revalorisation du patrimoine architectural. 

Mais compte tenu des multiples modifications et changements de législations depuis des décennies, il subsiste et coexiste aujourd’hui plusieurs zones éligibles au dispositif Malraux en fonction de leur Date de Permis de Construire

Avant 2009 : 

  • Les Secteurs Sauvegardés, 
  • Les Quartiers Anciens Dégradés (QAD)
  • Les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) 

 

Après 2010 :

  • Les Aires de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP). 

 

Depuis 2016 :

  • Les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), lorsque ceux-ci font l’objet d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou d’un Plan de valorisation de l’architecture (PVAP) ou lorsque la restauration d’un Site Patrimonial Remarquable est déclarée d’utilité publique ;
  • Les Quartiers Anciens Dégradés (QAD), lorsque la restauration d’un immeuble est déclarée d’intérêt public ;
  • Les Quartiers dégradés entrant dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) présentant une forte concentration d’habitats anciens et dégradés.

Quels critères un appartement ou une maison doit-il respecter pour bénéficier de la loi Malraux ?

Une opération Loi Malraux ne se fait pas n’importe où ! L’investissement en immobilier Malraux doit être situé dans un Périmètre préservé dit SPR : Site Patrimonial Remarquable.

En effet, depuis le 8 juillet 2016, les Secteurs Sauvegardés, les Zones ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager), les Quartiers PNRQAD (Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés), les AVAP (Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine), tous ces périmètres bien délimités se transforment désormais de plein droit en Sites Patrimoniaux Remarquables.  

Pour les demande de permis de construire ou déclaration préalable déposée à compter du 9 juillet 2016. Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 22 %.

Le taux de réduction Malraux est porté à 30 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés :

  • Dans le périmètre d’un Site Patrimonial Remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé ;

 

  • Dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD) (dépenses supportées jusqu’au 31 décembre 2022) ;

 

  • Dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle (dépenses supportées jusqu’au 31 décembre 2022).

 

Remarque : Il est toutefois rappelé, s’agissant des immeubles situés dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle prévue à l’article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 précitée, que l’entrée en vigueur effective de la réduction d’impôt est conditionnée, d’une part, à la publication d’un arrêté délimitant les quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et, d’autre part, à la conclusion avec l’Agence nationale pour la rénovation urbaine d’une convention pluriannuelle de renouvellement urbain dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

Les Travaux Malraux pris en compte en 2022 

Les dépenses prises en compte en 2022 sont celles supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti :

  • Pour les locaux d’habitation ou pour des locaux destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage,
  • Pour des locaux affectés à un usage autre que l’habitation (ex : des murs de boutique en pied d’immeuble), ce qui est nouveau.

La loi et les règles Malraux ont évolués et permettent désormais au vendeur de se charger des travaux. Jusqu’à présent, les travaux de restauration dans le cadre d’un investissement immobilier malraux devaient être décidé et engagés de manière formelle par les copropriétaires de l’immeuble. Le dispositif Malraux applicable depuis 2009 prévoit que les travaux peuvent être réalisées dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover prévu à l’article L. 262 1 du code de la construction et de l’habitation. Autrement dit, il suffit de justifier le paiement des travaux aux entreprises et non plus à l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).

Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt est alors celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le Vendeur et effectivement payés par l’investisseur Malraux à l’entreprise de travaux. Le recours à la vente en l’état futur de rénovation a le mérite de la simplicité et permet de meilleures garanties aux acquéreurs.

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