Comment Investir Outre-Mer avec la loi Pinel DROM-COM ?

La Loi Pinel Outre-mer est une adaptation du dispositif d’investissement immobilier à but locatif dit “Loi Pinel”. Cette défiscalisation immobilière ensoleillée bénéficie de modalités spécifiques aux Départements, Territoires et Collectivités des Outre-Mer.

4 Bonnes Raisons d’Investir dans les DOM-TOM

Choisir un dispositif de défiscalisation pour investir en Outre-Mer présente plusieurs atouts :

1  UNE RÉDUCTION D’IMPÔT PLUS AVANTAGEUSE

2  UN PLAFONNEMENT DES NICHES FISCALES PLUS ÉLEVÉ (JUSQU’À 18 000 €)

3  DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES GRÂCE AUX  RENTES LOCATIVES 

4  SE CONSTITUER UN CAPITAL IMMOBILIER DANS UN ENVIRONNEMENT PARADISIAQUE

La Loi Pinel Outre-mer permet aux investisseurs et contribuables Français d’acheter des Appartements ou des Logements Neufs situés dans les territoires Ultra-Marins et de bénéficier en même temps d’avantages fiscaux considérables.

Les Taux de Réductions d’Impôts 2022 pour les acquisitions dans des immeubles éligibles Pinel Outre-Mer varient selon la durée d’engagement locative de 23, 29 ou 32 % du montant de l’acquisition.

Cet outil particulièrement puissant de défiscalisation patrimoniale doit continuer de permettre en 2022 le développement du secteur locatif dans les Départements et Régions d’Outre-Mer (DROM). 

Autre point déterminant qui va susciter l’intérêt des investisseurs, le montant des réductions d’impôts liées à la Loi Pinel Outremer qui permet de dépasser le plafond des niches fiscales et d’atteindre le seuil de 18 000 € (au lieu du plafond de 10 000 €/an).  

Le Saviez-vous ? Vous pouvez économisez presque 100 000 € sur l’achat d’un Appartement de 300 000 € avec Vue Mer dans les îles.

Pour un investissement Pinel Outremer de 240 000 €, le contribuable pourra bénéficier d’une réduction de presque 70 000 € sur une dizaine d’année  :

 

  • 55 200 € de réduction (soit 9 200 € par an) pendant 6 ans
  • 69 600 € de réduction (soit 7 733 € par an) pendant 9 ans
  • 76 800 € de réduction (soit 6 400 € par an) pendant 12 ans

 

Le prix d’achat d’un Bien immobilier Outre-mer se voit donc considérablement réduit et assure à l’investisseur ultra-marin un Placement Pierre sous le soleil plutôt rentable. D’autant plus, que la loi Pinel Outremer autorise la location aux ascendants et descendants, ce qui permet de privilégier un enfant ou un parent souhaitant résider sur place. 

Le Saviez-vous ?

Si un jour, le montant de votre Défiscalisation Pinel Dom-Tom dépasse l’impôt que vous devez payer cette année là, vous ne pouvez pas reporter le solde de réduction sur les années suivantes. C’est perdu !

Psychologiquement qui peut acheter dans les Territoires d’Outremer ?

Dans le panel des Lois de Défiscalisation, la distance des îles situées à plusieurs milliers de Kilomètres de la France Métropolitaine invite à un profil d’investisseur plus téméraire que d’autre. La Loi Pinel ultramarine, s’adresse à des investisseurs qui peuvent prendre des risques et supportent sans doute un niveau de stress supérieur à la moyenne. En bref, un profil d’investisseur pas trop timoré pour saisir les opportunités au bon moment et malgré la distance.

Financièrement, qui peut acheter dans les Territoires d’Outremer ?

On pourrait dire les revenus élevés, mais pas que… Certes pour s’acheter une villégiature ultramarine ou se créer un pied-à-terre sous les tropiques, il est nécessaire de bien gagner sa vie, de disposer d’un apport financier initial pour que les banquiers acceptent plus facilement de prêter le montant restant de l’acquisition. 

Pour autant, compte tenu du fait que ce dispositif de défiscalisation permet au propriétaire de percevoir des revenus fonciers (des loyers de manière mensuelle) et bénéficie d’économies de sommes d’argent importantes qu’il n’a plus à donner au Fisc (les réductions d’impôts annuelles ou mensuelles), le cumul de ces capitaux permet de financer en grande partie l’investissement.

Si vos Recettes peuvent payer vos Dépenses, alors la défiscalisation dans le dispositif Outremer peut vous correspondre. 

Toutefois, il faut garder à l’esprit deux points essentiels de la formule gagnante (les recettes et les dépenses)

  • Les Dépenses sont à la hauteur du prix de l’immobilier dans des zones tendues. C’est d’ailleurs pour cette raison de pénurie de logements que l’état a créé des incitations fiscales et donne généreusement des avantages fiscaux. 

Le remboursement d’un prêt n’est pas le seul poste de charge, la distance des départements et territoires outre-mer nécessite dans la majorité des cas, de déléguer la gestion locative sur place et de souscrire des garanties locatives.

  • Les Recettes sont fonction du montant de l’investissement et il est donc nécessaire de pouvoir “digérer” la totalité des réductions d’impôts. Le prix du moindre appartement dans les îles peut coûter facilement 180 000 € et génère une réduction de presque 7000 € par an durant plusieurs années. Tout le monde ne paie pas dix mille euros par an d’impôt. Un contribuable qui paie “seulement” 3500 € d’impôt par an, qui souhaitent investir dans le régime Pinel Outremer et maximiser son placement devrait trouver un bien immobilier Neuf à 90 000 €, ce qui est une parfaite optimisation fiscale sur le papier, mais un mouton à cinq pattes dans la réalité. 

Future résidence principale et optimisation fiscale avec la Loi Pinel Outremer ?

Rien n’interdit après avoir bénéficier des importantes réductions d’impôts, durant 6, 9 ou 12 ans, de récupérer le logement Pinel Outremer situé dans les îles pour l’habiter à titre personnel. En effet, l’investisseurs peut faire d’une pierre deux coups : défiscaliser les premières années durant sa vie professionnelle, puis profiter une fois à la retraite de son charmant bien immobilier avec la vue sur la mer.

Qui n’a pas rêvé d’aller vivre ses vieux jours au bord de la mer ? Encore une fois, sur le papier c’est un joli projet de vie. Mais le prix d’un loft, d’un grand appartement ou d’un magnifique attique, dans les Communautés d’Outre-Mer (COM) ne correspond quasiment jamais à l’optimisation des contribuables. Quant à vivre dans un T2 ou T3 à la retraite, cela ne correspond que très rarement à une personne qui aura gagné durant toute sa vie professionnelle des dizaines et des dizaines de milliers d’euros par an et payer plus de 10 000 € d’impôt sur le revenu par an pendant une décennie.

Autrement dit la compatibilité entre le montant des impôts du contribuable français et la possibilité de trouver un appartement en défiscalisation outremer au bon prix (optimisation fiscale de l’investisseur), ne peut se faire que pour des professions et des catégories socioprofessionnelles élevés.

Investir au Soleil dans des îles Paradisiaques, en percevant des loyers, tout en bénéficiant de réductions d’impôts, c’est donc possible en 2022 pour les contribuables qui non seulement accepte de prendre une part de risque liée à la distance, mais surtout qui paient de l’impôt (8 000 € – 9 000 € minimum).

Dépasser le plafond de 300 000 € pour acquérir un appartement en Pinel Outre-Mer ?

Dans le cadre de la loi ultramarine, il est tout à fait possible d’investir dans un Appartement ou dans un splendide bien immobilier d’une valeur supérieure à 300 000 € et de bénéficier quand même de la Loi Pinel Outremer. En effet, il n’y a pas d’interdiction législative, c’est uniquement la partie supérieure au plafond de 300 000 € qui n’entre pas dans le mode de calcul du dispositif pinel outremer. 

Le législateur n’a pas écrit dans les Textes Officiels de la loi Pinel Outremer qu’il est interdit d’acheter un bien immobilier neuf dans les îles avec ou sans la vue sur la mer au dessus de trois cent mille euros, mais juste précisé que la remise fiscale était plafonnée à cette hauteur. Ainsi, si vous hésitez entre l’achat d’un Appartement à 290 000 € que vous trouvez très moyen et une magnifique attique au dernier étage Outre-Mer à 310 000 €, n’hésitez plus et choisissez la deuxième solution. 

La fiscalité ne doit pas être le seul critère de choix. Un bon placement pierre est un placement que l’on aurait choisi même sans avantage fiscal.

L’optimisation fiscale est une chose (max 300 000 €), c’est en théorie le meilleur moyen de réduire au mieux la charge fiscale, elle a pour objectif d’appliquer pertinemment les règles fiscales sans se mettre en infraction avec la Loi Pinel Outre-Mer, mais l’optimisation financière (gestion locative, revente à terme) de son investissement en est une autre et doit permettre de gérer vos intérêts de manière plus générale.

Pour appréhender les meilleures solutions possible et mettre en place une gestion personnalisée de votre patrimoine dans un cadre juridique et fiscal correspondant à vos objectifs, nos experts sont à votre disposition pour élaborer avec vous la meilleure stratégie patrimoniale.

La loi Pinel Outremer permet d’acquérir un immeuble dans une zone ultramarine avec une Société Civile Immobilière (SCI), toutefois la Société Civile Immobilière ne doit pas être soumise à l’Impôt sur les Sociétés et le contribuable bénéficie uniquement de la réduction d’impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.

 

Comme n’importe qu’elle Société Civile Immobilière, le régime fiscal de la SCI PINEL OUTREMER est par défaut assujetti à l’impôt sur le revenu et est dite « transparente ». Cela implique qu’elle n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer. Les investisseurs et associés Pinel sont imposés directement sur les bénéfices que la SCI réalise. Chaque associé déclare sa quote-part de résultat à l’Impôt sur le Revenu (IR).

 

Bien évidemment, dans le cas où vous achetez à plusieurs par le biais d’une SCI un logement, le dispositif de la loi Pinel Outre-Mer continue de s’appliquer à des locations nues et vides, c’est à dire jamais aux immeubles meublées, ainsi qu’au respect de l’ensemble des conditions édictés et des critères d’éligibilité de droit commun.

 

Les conditions d’éligibilité de la Loi Pinel Outremer propres aux SCI

 

La défiscalisation Pinel Ultramarine 2022 peut profiter aux structures définies dans les statuts de la Société Civile Immobilière et accorder le bénéfice des avantages Pinel Outre-Mer aux associés si les conditions suivantes sont respectées :

 

  • La SCI doit obligatoirement être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : il convient d’ailleurs de noter que le régime fiscal à l’IR s’applique par défaut au moment de la création de la société civile immobilière.

 

  • Les associés de la SCI soumise à l’Impôt sur le revenu doivent s’engager ensemble sur la période de location du logement Pinel Outre-Mer, c’est-à-dire 6 ans, 9 ans ou 12 ans. 



Le Saviez-vous ? Si vous avez déjà une SCI, l’option que vous avez prise à la création d’être à l’impôt sur les sociétés (IS) est une décision irrévocable.

La SCI PINEL OUTREMER relevant de l’Impôt sur le Revenu (IR) constitue un possible outil d’optimisation fiscale pour les associés d’une SCI déficitaire. Elle permet non seulement à plusieurs personnes de s’associer afin de partager un ou plusieurs biens immobiliers, et d’autre part chaque associé de la SCI va pouvoir répartir une quote-part de déficit sur le montant de l’Impôt sur le Revenu dû par son foyer fiscal (limitée à 10 700 € par associé).

L’autre avantage de passer par une SCI PINEL OUTREMER est une transmission simplifiée du patrimoine immobilier. Monter une Société Civile Immobilière pour investir en Pinel Outre-Mer permet de faciliter la transmission du patrimoine immobilier. Au moment du décès, lorsque la succession n’est pas organisée, les héritiers possèdent automatiquement le bien immobilier dans une commune d’Outre-mer sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision. La constitution d’une SCI PINEL OUTREMER confère aux héritiers des parts sociales qu’ils peuvent vendre plus facilement.

Le Saviez-vous ?

La cession de tout ou partie des parts de SCI par un seul associé avant l’expiration du terme convenu suffit à faire perdre le bénéfice de la réduction d’impôt ultramarine à la totalité des investisseurs.

Il n’est pas indispensable d’avoir une énorme capacité d’épargne ou de disposer d’une forte capacité de remboursement pour s’acheter un appartement dans les Antilles, sur l’île de la Réunion, ou dans les Départements Ultramarins. Concrètement avec un effort de 250 à 300 € / mois il est possible de commencer à acquérir un premier appartement Pinel Outremer.

Crédit immobilier d’Outre-Mer : exceptionnelle baisse des taux en 2022. 

Autant profiter des taux bancaires au ras des pâquerettes. Les taux Immobiliers pour les achats dans le neuf comme la défiscalisation Pinel Outremer frôlent un plus bas historique. Il est désormais facile de négocier et d’obtenir un emprunt à bas coût. 

En effet, le contexte actuel avec la baisse vertigineuse des taux d’intérêt accordés aux emprunteurs pour les crédits immobiliers, permettent aux particuliers qui accèdent à la propriété dans les territoires ultramarins, d’obtenir des taux d’emprunts auprès des établissements bancaires extrêmement bas.

Cela permet aux acquéreur d’un logement Pinel Outremer d’acheter à crédit et finalement de rembourser en 2022 une mensualité moins élevée, qu’à l’époque où l’immobilier était certes moins cher, mais avec des taux plus élevés.

Pour trouver un appartement, une villa, ou un logement dans un programme immobilier neuf outremer et un emprunt qui correspond le mieux à votre situation, faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Un expert saura vous guider dans votre investissement ultramarin 2022.

 

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