Loi Jeanbrun 2026 : Plafonds de Loyers et de Ressources
Tout savoir sur l’encadrement des revenus et des loyers du Statut du Bailleur Privé
La Loi Jeanbrun, pilier du Statut du Bailleur Privé dès 2026, impose des règles strictes pour favoriser l’accès au logement. Pour bénéficier des avantages fiscaux (jusqu’à 40% d’amortissement), le respect des plafonds de loyers et de revenus des locataires est une condition sine qua non.
La Loi Jeanbrun est une solution d’investissement locatif permettant de se constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.
Notre article vous permet de mieux comprendre la contrepartie de l'avantage fiscal et le fonctionnement des différents plafonds.
Ceux-ci déterminent le niveau de revenus maximum des locataires, ainsi que des plafonds de loyers et des limites d’amortissement.
Pour rappel, le dispositif Jeanbrun (du nom du Ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun) s’inscrit dans le plan gouvernemental « Relance logement », dont l’objectif est de soutenir l’offre locative privée en France.
Il donne aux propriétaires bailleurs qui investissent dans des logements (situés obligatoirement dans des immeubles collectifs), autrement dit dans des appartements vides à destinations locatives (en tant que résidence principale) des avantages fiscaux, notamment un amortissement fiscal sur la valeur du bien immobilier.
En contrepartie de cet avantage fiscal, l’investisseur immobilier prend un engagement de location pendant une durée minimale de 9 ans, tout en respectant des plafonds de loyers, ainsi qu’un accès limité à des locataires percevant des revenus limités.
Les plafonds de Loyers Jeanbrun en 2026 sont déterminés par le niveau de conventionnement choisi par l’investisseur (Intermédiaire, Social ou Très Social) ; par la Zone Géographique (Taille et emplacement de la ville) et la Taille du Logement (plafond au m² + ou – majoré pour compenser la moindre surface).
Ces barèmes officiels, mis à jour annuellement, fixent le prix maximum au m² pour garantir l’accessibilité au logement tout en encadrant la rentabilité du bailleur.
Chapitre 1 : Le Plafond des Loyers "Jeanbrun Intermédiaire"
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026 avec un « Loyer Intermédiaire« , ces plafonds correspondent à ceux appliqués à l’ancienne loi Pinel.
Les Plafonds de Loyers ci-dessus sont exprimés par m2 de surface utile et varient selon la zone géographique du bien.
Le Zonage « ABC » du dispositif Jeanbrun est identique à celui du Pinel et fonctionne par ordre décroissant de tension du marché immobilier. La France est donc découpée en 5 Zones Géographiques : A bis, A, B1, B2 et C.
Pour connaitre la zone dans laquelle se situe votre commune, vous pouvez consulter l’Arrêté du 1er août 2014 ou utiliser le Simulateur du service public.
Concernant les Plafonds « Jeanbrun Social » et « Jeanbrun Très social », ceux-ci sont fixés chaque année par arrêté et par commune.
Contrairement à la Loi Pinel, où le zonage (A, Abis, B1) déterminait si vous aviez le droit ou non de défiscaliser, la Loi Jeanbrun adopte une philosophie universelle.
Un dispositif accessible sur tout le territoire
Sous l’ère Pinel, les zones B2 et C étaient exclues du dispositif, limitant l’investissement aux seules grandes agglomérations. Avec la Loi Jeanbrun, toutes les communes de France sont éligibles à l’amortissement fiscal. Le législateur ne cherche plus à « interdire » certaines zones, mais à moduler l’effort de loyer en fonction de la réalité du marché local. Le zonage ne sert donc plus à définir l’éligibilité du bien, mais uniquement à fixer le plafond de loyer maximum.
Comment définir son loyer hors des zones Pinel classiques ?
C’est la grande question : quel loyer appliquer dans une ville qui n’était ni en A, ni en B1, ou qui se situe en Outre-mer ?
Pour les baux conclus en 2026, la Loi Jeanbrun simplifie la donne en utilisant deux référentiels :
Pour les zones tendues historiques (Abis, A, B1) : On conserve les plafonds de loyers connus (ex: 11,80 €/m² en B1) pour le niveau de location « Intermédiaire ».
Pour toutes les autres communes (anciennes zones B2, C et territoires ruraux) : Le législateur a créé une base de référence unique. Si votre ville n’est pas listée dans le zonage tendu, elle est automatiquement rattachée au plafond de la Zone B2/C, soit 10,26 €/m² pour un loyer intermédiaire en 2026.
Le cas spécifique de l’Outre-mer : Bien que non incluses dans le zonage Pinel métropolitain, les communes ultra-marines disposent de leurs propres plafonds réglementaires intégrés au dispositif Jeanbrun (généralement alignés sur les anciens plafonds Pinel Outre-mer pour garantir la continuité des investissements).
À retenir : Vous pouvez désormais construire ou acheter un appartement Jeanbrun à Guéret, Nevers ou en zone rurale. Votre avantage fiscal sera identique à celui d’un achat à Lyon ; seul votre plafond de loyer sera ajusté sur la base de la zone B2/C (ou du barème spécifique Outre-mer).
Lorsqu’un investisseur fait l’achat d’un bien immobilier neuf dans le but de le louer sous le dispositif Jeanbrun, les loyers sont plafonnés. Le propriétaire-bailleur n’est donc pas libre de pratiquer le loyer qu’il souhaite. Impossible pour un contribuable bénéficiant de la Loi Jeanbrun de fixer librement le montant du loyer de son appartement ou de sa maison neuve en location. Le Plafond de Loyer Jeanbrun empêche le propriétaire investisseur d’espérer ou de demander un loyer équivalent au prix réel du marché. C’est le principe même de la contrepartie des avantages fiscaux : l’investisseur-bailleur percevra des revenus fonciers moindre que dans un logement neuf classique sans plafonds.
C’est primordial d’intégrer et de respecter l’ensemble de ces critères et de ces règles fiscales au risque de vous faire requalifier et perdre l’avantage défiscalisant Jeanbrun.
Pour rappel, la location Jeanbrun est obligatoirement Nue, c’est à dire Non Meublée, et votre locataire doit élire domicile dans votre logement, c’est à dire en faire sa résidence principale.
Les plafonds de loyers Jeanbrun intègrent plusieurs composantes :
- Les loyers Jeanbrun sont inférieurs de 15% à 45 % aux loyers du marché.
- La situation et les zones géographiques où se situe le bien immobilier Jeanbrun.
- Un coefficient multiplicateur Jeanbrun qui diminue ou augmente les plafonds en fonction de la taille du Logement
Le dispositif d’incitation fiscale Jeanbrun ajoute une seconde modulation du plafond de loyers en fonction de la surface du logement loué. Plus la taille du logement est petite et réduite, plus le taux du plafond de loyer sera élevé.
En effet, les plafonds de loyers sont minorés où augmentés selon la taille du logement avec le « Coefficient Multiplicateur » suivant : 0,7 + (19 / Surface).
Le résultat est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Exemple de calcul du loyer avec la Loi Jeanbrun
Un appartement T3 de 60m² situé en zone A Bis (19,71 €) peut finalement être loué jusqu’à 20,10 € / m².
Calcul : 0,7 + (19/60) = 1,016 arrondi à 1,02
19,71 € x 1,02 = 20,10 €
Que faut-il prendre en compte dans le calcul de la surface de l’habitation Jeanbrun ?
Dans le cadre des plafonds maximums qui s’appliquent aux loyers, la Surface servant au calcul des ratios par m² doit être précisément définie. La surface utile retenue pour le calcul Jeanbrun doit en réalité intégrée les Annexes du local principal, avec une pondération à appliquer sur les balcons, terrasses ou caves selon la formule.
Pour ne pas alourdir cette page sur les plafonds de Loyers, nous avons détaillé dans un article indépendant le contenu précis de la Surface habitable pondérée Pinel.
Cette règle est à prendre en compte pour ne pas retenir une Surface habitable trop faible en oubliant les annexes, ce qui diminuerait le loyer et les revenus fonciers à percevoir durant toute la période d’engagement Pinel.
Ainsi, pour déterminer le plafond des loyers Jeanbrun, il faut retenir 2 principales variables, la Surface exacte du logement et également la Zone Géographique où est située votre bien.
Formule de calcul du loyer maximal Jeanbrun
Les surfaces annexes comprennent les Terrasses, les Balcons, Caves, Celliers, Loggias, et parking de stationnement couverts, dans la limite de 8 m² pris en compte.
Exemples de calcul concrets pour des Loyers Intermédiaires
- 1. Habitable : 44 m²
- 2. Balcon 6 m² (50%) : + 3 m²
- 3. Surface Utile : 47 m²
- 4. Coefficient : 0,7+(19/47) = 1,104
- 5. Loyer/m² : 14,64€ × 1,104 = 16,16€
- 6. Loyer total : 16,16€ × 47 m² =
- 1. Habitable : 68 m²
- 2. Terrasse 16m² (Max) : + 8 m²
- 3. Surface Utile : 76 m²
- 4. Coefficient : 0,7+(19/76) = 0,950
- 5. Loyer/m² : 11,80€ × 0,95 = 11,21€
- 6. Loyer total : 11,21€ × 76 m² =
- 1. Habitable : 25 m²
- 2. Pas de surface annexe
- 3. Surface Utile : 25 m²
- 4. Coefficient : 1,46 → Bridé à 1,20
- 5. Loyer/m² : 19,71€ × 1,20 = 23,65€
- 6. Loyer total : 23,65€ × 25 m² =
Point de vigilance :
Le coefficient multiplicateur est conçu pour valoriser les petites surfaces en augmentant le loyer au m². Toutefois, pour protéger les locataires, ce coup de pouce est plafonné à 1,2. Concrètement, pour tous les logements de 38 m² ou moins, vous appliquez ce plafond maximal sans pouvoir aller au-delà.
Peut-on augmenter le loyer en cours de bail ?
Oui. Le loyer n'est pas figé pendant 9 ans. Comme pour un bail classique, vous pouvez réviser le loyer chaque année à la date anniversaire du contrat via l'Indice de Référence des Loyers (IRL).
Que se passe-t-il à la fin de l'engagement de 9 ans ?
Une fois l'engagement de 9 ans terminé, vous sortez du cadre fiscal. Si le locataire reste, la hausse reste limitée à l'IRL. En revanche, en cas de changement de locataire, vous retrouvez la liberté de fixer le loyer au prix du marché (hors zones encadrées).
Comment donner congé à son locataire ?
Pour disposer de votre bien après les 9 ans, vous devez respecter les motifs légaux :
• Congé pour vente (revente libre).
• Congé pour reprise (habiter ou loger un proche).
• Motif légitime et sérieux (fautes du locataire).
Le Saviez-vous ?
L’exclusion des Maisons individuelles dans le Dispositif Jeanbrun élimine de facto une grande partie du potentiel locatif, notamment dans les zones rurales et périurbaines. Seuls les appartements dans des immeubles collectifs (au sens R. 111-18 du CCH) sont éligibles. Cette restriction était déjà présente dans le Pinel+.
Pour faciliter la lecture, les plafonds « Loyers Sociaux » et « Loyers Très sociaux » ont été regroupés par zonage national, mais en réalité ils sont calculés par commune (via l’arrêté du 6 janvier 2026). La mesure permet d’ajuster la décote au prix réel du marché de votre quartier.
Le niveau de loyer dépend du conventionnement choisi :
Chapitre 2 : Le Plafond des Loyers "Jeanbrun Social" (Loc'Avantages 2)
Les plafonds Social (Loc2) présentés ci-dessous correspondent aux limites maximales définies par le BOFiP (BOI-BAREME-000017).
Consulter le montant exact pour ma commune :
Utilisez le simulateur officiel de l'ANAH pour obtenir le plafond précis applicable à votre adresse.
Accéder au simulateur ANAHExemples de calcul concrets pour des Loyers Sociaux
- 1. Habitable : 44 m²
- 2. Balcon 6 m² (50%) : + 3 m²
- 3. Surface Utile : 47 m²
- 4. Coefficient : 0,7+(19/47) = 1,104
- 5. Loyer/m² : 10,17€ × 1,104 = 11,22€
- 6. Loyer total : 11,22€ × 47 m² =
- 1. Habitable : 68 m²
- 2. Terrasse 16m² (Max) : + 8 m²
- 3. Surface Utile : 76 m²
- 4. Coefficient : 0,7+(19/76) = 0,950
- 5. Loyer/m² : 8,20€ × 0,95 = 7,79€
- 6. Loyer total : 7,79€ × 76 m² =
- 1. Habitable : 25 m²
- 2. Pas de surface annexe
- 3. Surface Utile : 25 m²
- 4. Coefficient : 1,46 → Bridé à 1,20
- 5. Loyer/m² : 13,68€ × 1,20 = 16,42€
- 6. Loyer total : 16,42€ × 25 m² =
Tableau Récapitulatif : Comparaison des Loyers JEANBRUN Mensuels
| Catégorie de Loyer | Exemple 1 : T2 (44m²) Zone A |
Exemple 2 : T3 (68m²) Zone B1 |
Exemple 3 : Studio (25m²) Zone A Bis |
|---|---|---|---|
| Loyer Intermédiaire (Standard Jeanbrun) |
759,62 €-15% / marché | 852,14 €-15% / marché | 591,30 €-15% / marché |
| Loyer Social (Loc'Avantages 2) |
527,34 €-30% / marché | 592,04 €-30% / marché | 410,50 €-30% / marché |
| Loyer Très Social (Loc'Avantages 3) |
391,51 €-45% / marché | 439,28 €-45% / marché | 304,50 €-45% / marché |
Note
Si vous ne souhaitez pas prendre le risque d’être requalifié fiscalement par méconnaissance de l’ensemble des conditions de plafonds de locations ou de l’intégralité des règles d’éligibilités et désirez être assisté dans votre investissement Jeanbrun, nos conseillers sont à votre disposition.
L’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 précise que la période d’application du dispositif concerne les investissements réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Pour les acquisitions immobilières, la date prise en compte est celle de la signature de l’acte authentique de vente.
Pour les constructions, la date retenue est celle du dépôt du permis de construire.
Comment investir en Loi JeanBrun en 2026 ?
Chapitre 4 : Les Plafonds de Ressources des Locataires
Pour bénéficier des Avantages de la Loi Jeanbrun, le Revenu Fiscal de Référence (RFR) de vos locataires ne doit pas dépasser certains seuils. Ces plafonds dépendent de la même zone que pour les plafonds de loyers, mais également de la composition du foyer.
Vous ne pouvez donc pas louer votre appartement Jeanbrun à n’importe qui : le locataire doit avoir des revenus inférieurs à un certain seuil. L’idée est de réserver ces logements à loyers modérés aux ménages qui en ont le plus besoin.
Précision : les Plafonds de Ressources des Locataires sont appréciés à la Signature du bail (revenus N-2). Une évolution ultérieure des revenus du locataire n’a pas d’impact sur l’avantage fiscal.
| 👤Personne seule |
👥Couple |
Personne(s) à charge
👨👩👧+ 1
👨👩👧👦+ 2
👨👩👧👧+ 3
👨👩👧👧👦+ 4
|
👤Pers. suppl. |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zone Abis | 44 344 € | 66 276 € | 86 878 € | 103 727 € | 123 415 € | 138 874 € | + 15 471 € |
| Zone A | 44 444 € | 66 276 € | 79 666 € | 95 427 € | 112 968 € | 127 122 € | + 14 164 € |
| Zone B1 | 36 144 € | 48 268 € | 58 043 € | 70 073 € | 82 432 € | 92 900 € | + 10 364 € |
B2 C | 32 530 € | 43 439 € | 52 239 € | 63 066 € | 74 189 € | 83 611 € | + 9 325 € |
| 👤Personne seule |
👥Couple |
Personne(s) à charge
👨👩👧+ 1
👨👩👧👦+ 2
👨👩👧👧+ 3
👨👩👧👧👦+ 4
|
👤Pers. suppl. |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zone Abis | 32 463 € | 48 521 € | 63 604 € | 75 940 € | 90 352 € | 101 674 € | + 11 330 € |
| Zone A | 32 463 € | 48 521 € | 58 324 € | 69 863 € | 82 705 € | 93 072 € | + 10 371 € |
| Zone B1 | 26 460 € | 35 338 € | 42 494 € | 51 302 € | 60 349 € | 68 016 € | + 7 588 € |
B2 C | 23 814 € | 31 804 € | 38 244 € | 46 171 € | 54 315 € | 61 214 € | + 6 828 € |
| 👤Personne seule |
👥Couple |
Personne(s) à charge
👨👩👧+ 1
👨👩👧👦+ 2
👨👩👧👧+ 3
👨👩👧👧👦+ 4
|
👤Pers. suppl. |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zone Abis | 17 855 € | 29 114 € | 38 164 € | 41 995 € | 49 695 € | 55 921 € | + 6 230 € |
| Zone A | 17 855 € | 29 114 € | 34 995 € | 38 635 € | 45 490 € | 51 190 € | + 5 703 € |
| Zone B1 | 14 553 € | 21 204 € | 25 497 € | 28 369 € | 33 195 € | 37 408 € | + 4 172 € |
B2 C | 13 097 € | 19 082 € | 22 946 € | 25 533 € | 29 875 € | 33 668 € | + 3 754 € |
Quelles sont les conditions à respecter ?
Pour bénéficier du statut du bailleur privé, plusieurs engagements doivent être respectés.
1. 🔹 La location d’un appartement Jeanbrun ne peut être louée de manière saisonnière.
Vous devez impérativement louer votre bien immobilier à usage de Résidence Principale pour le Locataire.
2. 🔹 La seconde condition en Jeanbrun est un engagement du propriétaire bailleur de louer le Logement de manière Nue.
C’est à dire que le bien immobilier doit être vide et non meublé.
3. 🔹Le logement Jeanbrun doit être construit ou situé dans un Bâtiment d’habitation collectif.
C’est à dire un bâtiment regroupant plus de deux logements. Impossible d’investir dans une villa ou une maison individuelle.
4. 🔹 L’appartement doit être Neuf (DPE A) ou Ancien avec une part de travaux représentant ≥ 30 % du prix (DPE B après travaux).
5.🔹 L’investisseur doit s’engager auprès du FISC à louer son appartement durant au moins 9 ans.
C’est à dire que la défiscalisation Jeanbrun sera remise en cause si l’engagement locatif n’est pas respectés.
6.🔹 Le bien immobilier Jeanbrun ne peut être loué à un membre de son foyer fiscal, ni à ses Ascendants/Descendant, ni à un parent du bailleur jusqu’au deuxième degré.
7. 🔹 La 7ème contrainte du régime Jeanbrun force les bailleurs à louer le bien immobilier dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement du logement.
8. 🔹 Le point de départ de l’abattement fiscal est calculé au prorata temporis.
Il convient de prendre en compte la date de 1ère mise en location effective, et non celle de la signature chez le notaire.
Par exemple, si le bien est loué pour la première fois le 1er juillet, l’amortissement de la 1ère année correspondra à 181/365 du montant annuel.
9. 🔹 Le dispositif Jeanbrun impose des plafonds de loyers, selon trois niveaux :
– Intermédiaire (il est obligatoire de respecter les plafonds Pinel)
– Social (Respect des plafonds Loc’Avantages dit « Loc 2 »)
– Très social (Respect des plafonds Loc’Avantages dit « Loc 3 »)
10.🔹 Selon le niveau de « Loyer Jeanbrun » choisi, le bailleur doit également respecter des plafonds de ressources des locataires, qui sont appréciées lors de la signature du bail.
11. 🔹 Une autre condition de la loi Jeanbrun est le respect du montant maximum déductible des loyers :
* 8 000 € par foyer fiscal et par an en cas de location en secteur intermédiaire ;
* 10 000 € en secteur social ;
* 12 000 € en secteur très social.
12. 🔹La dernière Condition pour profiter des réductions d’impôts et de d’éligibilité de la Loi Jeanbrun nécessite d’acheter un bien immobilier avant le 31 décembre 2028.
Chapitre 5 : Faut-il sortir le Garage ou le Parking des Plafonds Jeanbrun ?
Loi Jeanbrun : avec ou sans Garage ? Garages, Parkings et stationnement : doit-on les inclure dans l’investissement Jeanbrun ? Le garage entre t-il dans le calcul du loyer JeanBrun ? Peut-on Optimiser son investissement Jeanbrun en louant son garage de manière séparée ? Faut-il faire des baux distinct ?
BAIL COMMUN JEANBRUN (LOGEMENT AVEC GARAGE)
L’Administration fiscale autorise l’ajout du Garage, Places de Parkings, Emplacements de Stationnement ou dépendances… dans le Prix de revient de l’acquisition et permet à l’investisseur de maximiser sa réduction d’impôt en lui permettant de déduire un montant plus important d’impôt.
Prix de l’appartement 200 000 € + Prix du Garage 15 000 € = Prix de revient : 215 000 €
L’abattement Fiscal et l’amortissement supplémentaire de 15000 € sur 9 ans, peut représenter des milliers d’euros de gain.
Toutefois, dans ce cas de figure, le propriétaire bailleur va devoir inclure le Garage dans le Bail Jeanbrun, c’est à dire établir un “bail commun avec le logement” et ce sur toute la durée de son engagement locatif. Or, louer le logement + le garage ensemble ne permet pas d’augmenter le montant du loyer. En effet, le Plafond de loyer Jeanbrun limite le montant global du loyer. En d’autres termes, le stationnement n’est potentiellement pas pris en compte dans le prix du loyer et ne modifie donc en rien les revenus fonciers perçus par le propriétaire.
Ajouter un stationnement au logement dans le Bail est-il intéressant financièrement ? La question mérite d’être posée : est-il préférable de faire deux achats distincts et deux baux différents ?
BAIL DISTINCT JEANBRUN (LOGEMENT SANS GARAGE)
Dans l’hypothèse de baux séparés (Bail pour le Logement + Bail pour le Garage ou la dépendance) le Fisc exclu le stationnement de l’avantage fiscal et ne retient dans le prix de revient que le logement.
Prix de l’appartement 200 000 € et Prix du Garage 15 000 € = Prix de revient Jeanbrun 200 000 € uniquement
Louer et rédiger le bail de l’appartement “Avec” ou “Sans” Garage (avec ou sans Parking) à des implications juridique et financière. Il faut bien mesurer d’un côté l’économie d’impôt supplémentaire et de l’autre côté la rentabilité locative inférieure durant toute la période de mise en location (plafonnement du loyer limité à la valeur de la surface de l’appartement sans le garage).
STRATÉGIE D’OPTIMISATION JEANBRUN : Simulation “Avec” ou “Sans” Garage ?
Logement Jeanbrun avec Garage, Stationnement ou dépendance (Bail Commun)
Prix de l’appartement 200 000 € + Prix du Garage 15 000 € = Prix de revient : 215 000 €
Abattement Fiscal supplémentaire de 15 000 € sur 9 ans, avec un taux d’amortissement de 3.5 %/an, soit 4725 € d’amortissement possible sur toute la période, qui avec un Taux Marginal d’Imposition à 40 %, génèrerait 1890 € de gain.
Loyer mensuel perçu par le bailleur : 600 € Appartement Jeanbrun ( Garage inclus)
Logement Jeanbrun sans prendre en compte le Garage, Stationnement ou dépendance dans le loyer (Bail du Garage à part)
Prix de l’appartement 200 000 € = Prix de revient : 200 000 €
Pas d’Abattement Fiscal supplémentaire, mais la perception de 50 €/mois pour le loyer du stationnement.
Loyer mensuel perçu par le bailleur : 600 € pour l’appartement + 50 € Garage, sur 9 ans (108 mois) soit 5400 € de gain.
STRATÉGIE D’OPTIMISATION JEANBRUN : Simulation “Avec” ou “Sans” Garage ?
Logement Jeanbrun avec Garage, Stationnement ou dépendance (Bail Commun)
Prix de l’appartement 200 000€ + Prix du Garage 15 000€ = Prix de revient : 215 000€
Réduction d’impôt supplémentaire Jeanbrun ≈ 1500 € à 4000 € (selon la catégorie de Plafond de loyer Jeanbrun) sur 9 ans €.
Revenus du Bail Commun : 600€
Logement Pinel sans Garage, Stationnement ou dépendance (Bail du Garage à part)
Prix de l’appartement 200 000€ = Prix de revient : 200 000€
Revenus de Baux distincts : 600€ Logement + 50€ Garage, sur 9 ans (108 mois) soit 5400€ de gain.
Le Saviez-vous ?
Si vous rédigez 2 baux (1 pour le Garage, 1 pour le Logement) vous ne pourrez pas inclure le prix d’achat du stationnement dans l’amortissement fiscal Jeanbrun. D’autre part, il est nécessaire de faire 2 Crédits Immobiliers distincts sous peine de redressement fiscal, ou au pire d’enlever les frais d’acquisition (Garage ou Stationnement) dans le cadre d’un seul prêt bancaire en tenant compte du prorata des montants d’acquisition.
AVIS DE L’EXPERT
Pour pouvoir faire des baux séparés (un bail pour le parking, le garage ou le stationnement) et un bail pour l’appartement éligible à la loi Jeanbrun, encore faut-il bénéficier d’un acte de propriété.
Il faut donc prévoir bien en amont lors de son projet d’acquisition jeanbrun et demander au préalable au promoteur de rédiger des Titres de Propriétés distincts. Or, il y a un risque de Requalification Fiscale sachant qu’habituellement, et de manière traditionnelle l’achat du bien immobilier neuf se vend avec 1 Garage et/ou 1 parking.
Si votre acte notarié précise que vous êtes l’heureux propriétaire d’un Bien tout neuf, tout beau, qui comprend des tantièmes pour un Appartement + des Tantièmes pour un Garage (ou un Parking), le bonus Fiscal Jeanbrun devrait être calculé sur la Totalité du prix de revient.
Du coup, et même si la tentation financière de louer le garage séparément avec un bail différent et de percevoir des revenus plus importants (voir exemple ci-dessus) éveille le désir, il demeure dangereux fiscalement, de vouloir “sortir” ou “scinder” le garage ou le parking du dispositif Jeanbrun.
Dernier élément qui devrait finir de vous convaincre de la Dangerosité de jouer avec la Zone grise de la REQUALIFICATION FISCALE, le deuxième Bail va être loué au “même locataire”, c’est assez facile dès lors pour le Fisc de faire le rapprochement.
Enfin, d’un point vue rédactionnel au niveau des Baux séparés, il est juridiquement contestable de conditionner le Bail Jeanbrun du Logement à la signature et/ou au maintien du bail du Stationnement (Garage ou Parking) et inversement proportionnel.
Bref, faire signer 2 baux au même Locataire et conditionner la résiliation du deuxième bail à la résiliation du premier bail, ce n’est plus de la Zone Grise, c’est une invitation au Redressement Fiscal.
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Le dispositif Jeanbrun constitue en 2026 l’un des principaux dispositifs d’investissement locatif après la fin de la Loi Pinel.
Cependant, sa logique est différente.
Alors que le Pinel reposait sur une réduction d’impôt immédiate, le statut du bailleur privé privilégie une approche plus patrimoniale, fondée sur l’amortissement progressif du bien et la détention longue de l’investissement.
L’avis de l’expert : Le choix du plafond Jeanbrun (Intermédiaire ou Social) ne doit pas se limiter à la simple réduction d’impôt. Si le dispositif « Très Social » maximise l’abattement fiscal, il réduit mécaniquement le rendement locatif brut. L’investisseur doit arbitrer entre une rentabilité immédiate sécurisée par les Zones A/Abis et une optimisation fiscale agressive. Une étude de flux de trésorerie sur 9 ou 12 ans est le seul juge de la pertinence du projet.
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