Garage pinel, parking et stationnement
Loi Pinel : avec ou sans Garage ?
Loi Pinel : avec ou sans Garage ? Garages, Parkings et stationnement : doit-on les inclure dans l’investissement Pinel ? Le garage entre t-il dans le calcul du loyer Pinel ? Peut-on Optimiser son investissement Pinel en louant son garage de manière séparée ? Faut-il faire des baux distinct ?
BAIL COMMUN PINEL (LOGEMENT AVEC GARAGE)
L’Administration fiscale autorise l’ajout du Garage, Places de Parkings, Emplacements de Stationnement ou dépendances… dans le Prix de revient de l’acquisition et permet à l’investisseur de maximiser sa réduction d’impôt en lui permettant de déduire un montant plus important d’impôt.
Prix de l’appartement 200 000 € + Prix du Garage 15 000 € = Prix de revient : 215 000 €
Réduction d’impôt supplémentaire de 15000 € à 18 % sur 9 ans, soit 2700 € de gain.
Toutefois, dans ce cas de figure, le propriétaire bailleur va devoir inclure le Garage dans le Bail Pinel, c’est à dire établir un “bail commun avec le logement” et ce sur toute la durée de son engagement locatif. Or, louer le logement + le garage ensemble ne permet pas d’augmenter le montant du loyer. En effet, le Plafond de loyer Pinel limite la surface du bien et détermine le montant global du loyer. En d’autres termes, le stationnement n’est pas pris en compte dans la surface habitable du logement et ne modifie donc en rien les revenus fonciers perçus par le propriétaire.
Ajouter un stationnement au logement dans le Bail est-il intéressant financièrement ? La question mérite d’être posée : est-il préférable de faire deux achats distincts et deux baux différents ?
BAIL DISTINCT PINEL (LOGEMENT SANS GARAGE)
Dans l’hypothèse de baux séparés (Bail pour le Logement + Bail pour le Garage ou la dépendance) le Fisc exclu le stationnement de l’avantage fiscal et ne retient dans le prix de revient que le logement.
Prix de l’appartement 200 000 € et Prix du Garage 15 000 € = Prix de revient Pinel 200 000 € uniquement
Louer et rédiger le bail de l’appartement “Avec” ou “Sans” Garage (avec ou sans Parking) à des implications juridique et financière. Il faut bien mesurer d’un côté l’économie d’impôt supplémentaire et de l’autre côté la rentabilité locative inférieure durant toute la période de mise en location (plafonnement du loyer limité à la valeur de la surface de l’appartement sans le garage).
STRATÉGIE D’OPTIMISATION PINEL : Simulation “Avec” ou “Sans” Garage ?
Logement Pinel avec Garage, Stationnement ou dépendance (Bail Commun)
Prix de l’appartement 200 000 € + Prix du Garage 15 000 € = Prix de revient : 215 000 €
Réduction d’impôt supplémentaire pinel 15 000 € sur 9 ans, avec un taux à 18 %, soit 2700 € de gain.
Bail Commun : 600 €
Logement Pinel sans Garage, Stationnement ou dépendance (Bail du Garage à part)
Prix de l’appartement 200 000 € = Prix de revient : 200 000 €
Bail distinct : 600 € Logement + 50 € Garage, sur 9 ans (108 mois) soit 5400 € de gain.
STRATÉGIE D’OPTIMISATION PINEL : Simulation “Avec” ou “Sans” Garage ?
Logement Pinel avec Garage, Stationnement ou dépendance (Bail Commun)
Prix de l’appartement 200 000€ + Prix du Garage 15 000€ = Prix de revient : 215 000€
Réduction d’impôt supplémentaire pinel 15 000 € sur 9 ans, avec un taux à 18 %, soit 2700 € de gain.
Bail Commun : 600€
Logement Pinel sans Garage, Stationnement ou dépendance (Bail du Garage à part)
Prix de l’appartement 200 000€ = Prix de revient : 200 000€
Bail distinct : 600€ Logement + 50€ Garage, sur 9 ans (108 mois) soit 5400€ de gain.
Le Saviez-vous ?
Si vous rédigez 2 baux (1 pour le Garage, 1 pour le Logement) vous ne pourrez pas inclure le prix d’achat du stationnement dans la réduction d’impôt Pinel. D’autre part, il est nécessaire de faire 2 Crédits Immobiliers distincts sous peine de redressement fiscal, ou au pire d’enlever les frais d’acquisition (Garage ou Stationnement) dans le cadre d’un seul prêt bancaire en tenant compte du prorata des montants d’acquisition.
AVIS DE L’EXPERT
Pour pouvoir faire des baux séparés (un bail pour le parking, le garage ou le stationnement) et un bail pour le logement éligible à la loi Pinel, encore faut-il bénéficier d’un acte de propriété.
Il faut donc prévoir bien en amont lors de son projet d’acquisition pinel et demander au préalable au promoteur de rédiger des Titres de Propriétés distincts. Or, il y a un risque de Requalification Fiscale sachant qu’habituellement, couramment, usuellement, et de manière traditionnelle l’achat du bien immobilier, maison ou appartement se vend avec 1 Garage et/ou 1 parking (voir 2).
Si votre acte notarié précise que vous êtes l’heureux propriétaire d’un Bien tout neuf, tout beau, qui comprend des tantièmes pour un Appartement + des Tantièmes pour un Garage (ou un Parking), le bonus Fiscal Pinel devrait être calculé sur la Totalité du prix de revient.
Du coup, et même si la tentation financière de louer le garage séparément avec un bail différent et de percevoir des revenus plus importants (voir exemple ci-dessus) éveille le désir, il demeure dangereux fiscalement, de vouloir “sortir” ou “scinder” le garage ou le parking du dispositif de réduction d’impôt pinel.
Dernier élément qui devrait finir de vous convaincre de la Dangerosité de jouer avec la Zone grise de la REQUALIFICATION FISCALE, le deuxième Bail va être loué au “même locataire”, c’est assez facile dès lors pour le Fisc de faire le rapprochement.
Enfin, d’un point vue rédactionnel au niveau des Baux séparés, il est juridiquement contestable de conditionner le Bail Pinel du Logement à la signature et/ou au maintien du bail du Stationnement (Garage ou Parking) et inversement proportionnel.
Bref, faire signer 2 baux au même Locataire et conditionner la résiliation du deuxième bail à la résiliation du premier bail, ce n’est plus de la Zone Grise, c’est une invitation au Redressement Fiscal.
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