Les 10 Avantages de la loi Censi-Bouvard 2024
Quels sont les intérêts pour un contribuable d’investir et de défiscaliser dans une Résidence Censi-Bouvard ?
La loi Censi-Bouvard confère de nombreux avantages aux investisseurs et contribuables français. Pour tout investissement réalisé jusqu’au 31 décembre 2024, elle accorde aux investisseurs une double réduction d’impôt représentant jusqu’à 31 % du montant de l’investissement immobilier.
Le dispositif Bouvard permet une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient du logement et la réduction est étalée de manière linéaire, sur 9 ans reconductible.
La base de la réduction d’impôt de la loi Censi-Bouvard est limitée à 300 000 € par an, mais l’achat de plusieurs appartements dans des Résidences de Services Censi-Bouvard est tout à fait possible.
Quant à la fraction du prix de revient du logement excédant les 300 000 €, l’amortissement classique immobilier peut s’appliquer.
Note
Concernant un logement achevé depuis au moins 15 ans et réhabilité, la réduction d’impôt Censi-Bouvard est calculée sur le Prix d’acquisition + le Montant des Travaux.
Le Saviez-vous ?
La réduction d’impôt Censi-Bouvard est reportable en 2024 et les années suivantes. En effet, lorsque la fraction déductible excède l’impôt dû, le solde peut être imputé sur l’IR des années suivantes jusqu’à la 6ème année.
Les Résidences avec Services sont considérées comme des établissements commerciaux, assujetties à la TVA, ce qui permet à l’investisseur censi-Bouvard de demander le remboursement de la T.V.A. et donc de diminuer son coût d’acquisition de manière substantielle.
Pour bénéficier complètement de cette incroyable réduction d’impôt de 20 %, qui cumulée avec la Défiscalisation Censi-Bouvard réduit globalement le prix du bien de 31 %, il est nécessaire de continuer à louer le logement meublé pendant 20 ans.
Revente du logement Censi-Bouvard avant 20 ans, remboursement TVA ?
Que devient la TVA en cas de revente de l’appartement Censi-Bouvard avant vingt ans ?
Au moment de l’acquisition d’un logement dans une résidence de services éligible au dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur récupère la Taxe sur la Valeur Ajoutée de 20 % incluse dans le prix.
En cas de revente de cet appartement ou ce bien immobilier Censi-Bouvard avant 20 ans, l’investisseur peut-il conserver la TVA ou doit-il la restituer ?
Si le vendeur et le nouvel acquéreur sont « assujettis à la TVA », et surtout si le nouvel acquéreur reprend le bail en cours (dans les mêmes conditions) et que les loyers perçus sont eux aussi soumis à TVA, dès lors l’administration fiscale appliquera une dispense de réversion de TVA (Art 257 bis du CGI) et le Vendeur conservera l’intégralité de la TVA.
En revanche, si les conditions ci-dessus ne sont pas remplies, lorsque le contribuable revend l’appartement Censi-Bouvard, le Fisc appliquera une régularisation de TVA par 20ème d’année de détention.
Exemple : Dans le cas d’une revente au bout de 15 années de détention, le vendeur devra restituer 5/20ème de TVA. Soit 5000 € si le remboursement par l’état a été de 20 000 € au moment de l’acquisition du bien immobilier Censi-Bouvard.
Le Saviez-vous ?
De nombreux Promoteurs mettent en place un processus de récupération de TVA pour les particuliers. Idéal pour les allergiques aux formulaires et papiers de toute sorte, l’avance de TVA peut être prise en charge par le commercialisateur de Résidences de Services et dans ce cas vous n’avez aucune avance à faire : vous achetez votre appartement Censi-Bouvard en Hors Taxe, soit une réduction directe de 20 %.
Possibilité de déduire des charges de ses impôts ?
En plus de la réduction de 11 % sur le prix de revient de l’appartement et le remboursement des 20 % de TVA, il est possible de déduire l’ensemble des Frais, Charges, Taxes et Intérêts d’emprunt (intérêts sur le capital, Assurance du prêt, Frais de dossier bancaire, Caution Logement ou Garantie de prêt) et ce pour leur montant réel.
D’autre part, dans l’hypothèse où les loyers ne génèrent pas un “Bénéfice”, mais un “Déficit” lié aux Charges. Le déficit est alors reportable sur les Revenus de même nature (BIC) des années suivantes, mais pas imputable sur le Revenu Global.
Le fait de pouvoir déduire l’ensemble de ses charges est un réel avantage, mais il faut être tout aussi conscient que ces postes sont de véritables dépenses et qu’il est de nouveau primordial de bien intégrer tous ces frais dans vos projections et dans les simulations de votre projet en loi Censi-Bouvard.
Le Saviez-vous ?
L’investisseur en Censi-Bouvard bénéficie d’une Exonération de la Taxe Foncière durant les 2 premières années. Pour être exempté, le propriétaire doit effectuer une déclaration H2 auprès du Fisc dans les 90 jours suivant la date d’achèvement de la construction.
SIMULATIONS FISCALES ET FINANCIÈRES AVEC LA LOI CENSI-BOUVARD :
83 333 € HT + Récupération de 16 667 € TVA
La réduction est de 11 % de 83 333 soit 9 167 € sur 9 ans, soit 1 018 €/an
Résultat :
166 666 € HT + Récupération de 33 334 € TVA
La réduction est de 11 % de 166 666 soit 18 333 € sur 9 ans, soit 2 037 €/an
Résultat :
250 000 € HT + Récupération de 50 000 € TVA
La réduction est de 11 % de 250 000 soit 27 500 € sur 9 ans, soit 3 055 €/an
Résultat :
DEMANDEZ VOTRE SIMULATION PERSONNALISÉE CENSI-BOUVARD
Absence de plafonds de loyers, Absence de ressources des locataires et aucun zonage particulier en Censi-bouvard. L’investisseur doit juste confier la gestion de son logement à une société exploitante.
L’avantage du bail commercial durant au moins 9 ans, permet non seulement à l’investisseur Censi-bouvard le versement de loyers de manière obligatoire (que son logement soit occupé ou non) par le gestionnaire de la résidence. Mais également de déléguer toute la recherche de locataire. Le propriétaire immobilier est ainsi exempt de chercher des locataires saisonniers, pas de stress relatifs aux impayés ni à la dégradation des locaux. Aucun des aspects purement liés à l’exploitation de la résidence ne sont à la charge de l’investisseur.
Tranquillité d’esprit : comment préparer sa retraite avec une location Censi-Bouvard ?
L’investissement dans la pierre est depuis des centaines d’années une source de revenus et de capitalisation qui a fait ses preuves. L’immobilier locatif via la défiscalisation Censi-Bouvard demeure un possible levier financier. Percevoir des loyers garantis par bail commercial pour rembourser éventuellement un emprunt et en plus bénéficier de réduction d’impôts peut effectivement être un bon placement et un moyen de préparer intelligemment sa retraite.
Il arrive régulièrement que la retraite soit synonyme de baisse significative de revenus et malheureusement de pouvoir d’achat. C’est pourquoi, il est judicieux d’anticiper et de prévoir un complément de revenus grâce par exemple aux loyers perçus.
L’idée ici étant d’acheter un appartement ou un bien immobilier dans une résidence avec un gestionnaire de qualité pour pouvoir le louer via le dispositif Censi-Bouvard jusqu’à son départ en retraite, puis de disposer, une fois la totalité de l’éventuel emprunt (remboursé d’ici là), d’un revenu locatif confortable représentant une rentrée d’argent complémentaire à la pension de retraite.
Une question qui revient fréquemment concernant la Loi Censi-Bouvard est : Peut-on acheter plusieurs Logements Censi-Bouvard en 2024 ? Interrogation qui fait éco à la Loi Pinel qui est limitée dans le nombre d’acquisitions annuelles. Mais il est permis dans le dispositif Censi-Bouvard l’achat de plusieurs logements par an dans les Résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou certains établissements services médico-sociaux. Le plafond concerne uniquement le Montant de 300 000 € et en aucun cas le nombre d’acquisition.
Peut-on Acheter en Indivision un logement Censi-Bouvard ?
Investir dans une Résidence de Services ou dans un appartement éligible à la loi Censi-Bouvard, avec un ami, un frère ou avec un associé est parfaitement légal. Le bien immobilier est alors détenu par plusieurs personnes en indivision. Dans le cadre du régime Bouvard, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.
En revanche, le bien immobilier Censi-Bouvard ne peut pas être démembré entre un Usufruitier et un Nu propriétaire. Le démembrement est prohibé aussi bien pour les particuliers que pour les Société Civile Immobilière. La réduction d’impôt de 11 % en Loi Censi-Bouvard n’est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.
Le huitième avantage de la Loi Censi-Bouvard réside dans la possibilité de cumuler des économies fiscales. Car même si il est impossible dans le cadre du « même bien immobilier » de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Censi-Bouvard, en revanche avec d’autres dispositifs fiscaux (Loi Pinel, Loi Outremer, Loi Malraux, ect…) c’est possible ! Ainsi la réduction d’impôt Censi-Bouvard (maximum 3 666 €/an) est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux.
Il est toutefois nécessaire de bien prendre en compte et d’intégrer le Plafond global des Niches Fiscales dont le Maximum est de 10 000 €/an.
Depuis le 1er janvier 2012, les Plus-Values réalisées lors de la Cession de Locaux d’habitation Meublés (location directe ou indirecte), suivent le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers (activité non exercée à titre professionnel).
Ainsi, lors de la revente d’un appartement en défiscalisation Censi-Bouvard par un particulier, c’est le régime des plus values immobilières qui s’applique. En cas de vente d’un bien immobilier Censi-Bouvard en 2024, la plus value sera imposée à un taux de 36,20 %.
Il faut dans les faits calculer deux plus-values nettes : celle qui sera imposée au titre de l’impôt sur le revenu (Taxe Forfaitaire de 19%) et la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (Différentes Taxes représentant 17,2%). Mais également prendre en compte les abattements fiscaux par année de détention.
Toutefois et partant du principe que la Loi Censi-Bouvard nécessite de conserver le bien immobilier au minimum 9 ans. La plus value immobilière sera à calculer en tenant compte d’un Abattement.
Abattement pour une durée de détention
Le taux et la cadence de l’abattement pour la durée de détention d’un appartement éligible à la Loi Censi-Bouvard sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’Impôt sur le Revenu et aux Prélèvements Sociaux.
| Durée de détention du Logement Censi-Bouvard | Taux d’abattement applicable chaque année de détention du Logement Censi-Bouvard Assiette pour l’impôt sur le revenu | Taux d’abattement applicable chaque année de détention du Logement Censi-Bouvard Assiette pour les prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| De la 6ème à la 21ème année | 6% | 1.65% |
| 22ème année révolue | 4% | 1.60% |
| Au-delà de la 22ème année | Exonération | 9% |
| Au-delà de la 30ème année | Exonération | Exonération |
Ainsi, la plus-value d’un bien immobilier ayant bénéficié de la défiscalisation Loi Censi-Bouvard est exonérée :
- au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
- au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
Les investisseurs dans des Résidences Services Censi-Bouvard bénéficient de vents porteurs et de possibilités d’emprunts intéressants. Les taux obtenus auprès des établissements bancaires étant historiquement et extrêmement bas en 2024, cela permet d’acheter à crédit et finalement de rembourser une mensualité peu élevé. D’autre part, la possibilité d’emprunter et de profiter de l’effet de levier demeure un véritable atout. Augmentez votre capacité d’investissement grâce à l’emprunt, c’est possible !
Utiliser sa Capacité d’emprunt
Emprunter Avec ou Sans apport ? Quand on achète un appartement ou un immeuble pour y habiter en résidence principale, il est préférable de réduire au maximum son recours au crédit, car la résidence principale ne permet pas vraiment d’effet de levier et le coût total de son financement doit être réduit à son maximum. C’est pourquoi, pour se loger à titre personnel, il convient de payer le moins possible d’intérêts de prêt immobilier.
Mais lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif comme dans des Résidences éligibles à la Loi Censi-Bouvard, il est préférable d’utiliser au maximum sa capacité d’emprunt. C’est l’avantage de faire un crédit pour un bien dont la valeur s’apprécie avec le temps. Utiliser sa capacité d’endettement, cela sous entend de préférer prendre un crédit plutôt que de puiser dans vos économies. L’effet de levier débute à partir du moment où le taux de rendement de vos économies est supérieur au taux du crédit immobilier.
De plus, dans un calcul de rendement d’un placement immobilier, les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui optimise la fiscalité de l’investissement.
Utiliser votre capacité d’emprunt pendant que vous êtes en bonne santé.
Pour financer un ou plusieurs projets Bouvard, vous pouvez aussi profiter de l’assurance emprunteur qui couvre le crédit immobilier. Elle permet aux investisseurs dans des immeubles et Résidences de Services Censi-Bouvard, en cas d’incapacité ou d’invalidité de n’avoir plus rien à payer au banquier.
Protéger ses proches
Il existe pléthore de solutions lorsque vous cherchez à placer votre argent, cependant, l’investissement immobilier locatif est une alternative aux autres solutions de prévoyance, plutôt financières.
C’est une manière d’assurer vos proches. Le financement de votre achat dans une Résidence Censi-bouvard grâce à un crédit immobilier, comprend une assurance décès et invalidité qui rassure en cas d’imprévus. Vos héritiers pourront, en cas de problème grave, récupérer le logement et non des dettes financières.
Protéger votre famille en investissant dans une habitation locative Censi-Bouvard, c’est la possibilité de transmettre un patrimoine pierre de son vivant. C’est aussi organiser et anticiper un éventuel événement malheureux. La garantie d’une tranquillité d’esprit et d’offrir un avenir serein à vos proches.
Vos successeurs dispose ainsi d’un ou plusieurs biens immobiliers déjà payé (l’assurance emprunteur Censi-Bouvard couvre 100 % du montant global du crédit) qui leur assurera une véritable sécurité financière.
Alors est-ce que le contexte est idéal pour acquérir ou investir dans une Résidence de services ? Est-ce le moment d’en profiter ? Contactez nous, nous nous ferons un plaisir d’étudier les possibilités qui s’offrent à vous !
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