Comment calculer la Surface habitable Pinel ?

Superficie Loi Pinel : tout ce qu’il faut savoir en cas d’achat ou de vente immobilière en 2022

Lorsqu’un investisseur fait l’achat d’un bien immobilier neuf dans le but de le louer sous le dispositif Pinel, les loyers sont plafonnés. D’autre part ces loyers plafonnés sont corrigés par un coefficient multiplicateur pinel qui diminue ou augmente les plafonds en fonction de la surface habitable Pinel du Logement.

Comment est calculer l’assiette de la Surface d’un logement Pinel ? Le contribuable doit-il choisir la Surface Loi Carrez ? La Surface habitable ? Une Surface Pondérée ? Qu’est-ce que comprend précisément cette Superficie Pinel ?

SUPERFICIE PINEL

Ce point réglementaire est déterminant pour apprécier la rentabilité de son Investissement Pinel. En effet, les loyers à percevoir étant calculés sur la surface du logement, il est nécessaire de bien mesurer la surface habitable.

Que faut-il prendre en compte dans le calcul de la surface de l’appartement pinel ? Peut-on retenir la surface légale privative de la Loi Carrez sur les métrés ?

Il existe de nombreuses méthodes de mesure de la superficie d’un logement, chacune ayant une application légale précise : SHON, SHOB, Loi Boutin, Surface utile, Surface pondérée… Chacune prend en compte ou exclut certains éléments : les murs et embrasures des portes, les annexes et dépendances, les jardins, etc…

Pour éviter toute divergence d’interprétation au détriment des acquéreurs, la Loi Pinel est venue préciser la superficie exacte des lots de copropriété en cas de vente immobilière neuve Pinel.

Le Décret n°2012-1532 souligne que « La surface habitable à prendre en compte s’entend, pour les logements situés en métropole, de celle prévue au dernier alinéa du a de l’article 2 duoedecies et, pour ceux situés outre-mer, de celle prévue au III de l’article 46 AG terdecies »

Or, l’article 2 du CGI précise la surface à prendre en compte comme surface habitable : « La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable au sens de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes mentionnées aux articles R. 353-16 et R. 331-10 du même code »

Ces textes mettent fin à la confusion et oblige les propriétaires bailleurs Pinel à mesurer la superficie privative d’un logement consacrée à l’habitation Pinel.

Conclusion, Ce n’est pas la surface habitable “Carrez” qu’il faut retenir pour les modalités de calcul et d’imputation de la réduction d’impôts Pinel, mais bien la surface habitable “Pondérée”, c’est à dire la surface habitable intérieure augmentée de la moitié des surfaces annexes (dans un maximum de 8 mètres carrés).

La surface habitable Pinel dite “Pondérée” tient compte des :

  • Surfaces des logements au sol (usage exclusif de l’occupant)
  • 50 % des Surface Annexes : Caves, Balcons, Combles… (8 m² Maximum)

Le métrage de la Loi Pinel comprend les superficies des locaux couverts et fermés en dur, d’au moins 1,80m de hauteur de plafond. Seule la surface des pièces est mesurée, ce qui exclut de la mesure le gros oeuvre (les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines et les embrasures des portes et des fenêtres).

La surface habitable Pinel dite “Pondérée” ne tient pas compte des :

  • Garages, sous-sols,
  • Caves, remises, etc
  • Combles non aménagés,
  • Balcons, Terrasses, Loggias, Vérandas,
  • Surfaces inférieur à 1,80 m de Hauteur,
  • Surfaces occupées par les murs,
  • Surfaces occupées par les cloisons, marches et cages d’escaliers,
  • Surface occupées par les embrasures de portes et de fenêtres,

Ainsi, pour déterminer le plafond des loyers, il faut retenir deux principales variables, la Surface habitable pondérée exacte du logement Pinel et également la Zone où est située votre bien. Dans quelle zone est situé votre commune et cette ville est-elle éligible à la Loi Pinel en 2022 ?

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