Défiscalisation Loi Malraux

Defiscalisation Loi Malraux

ACTUALITE : La Loi Malraux en 2016 ?

Défiscalisation Malraux 2016 : la Loi de Finances 2016 confirme l'incroyable réduction d'impôts de 30 % pour les investisseurs dans le cadre de la Loi MALRAUX jusqu'au 31 décembre 2016. D'autre part, la loi Malraux est exclue du plafond des niches fiscales. 

Nos programmes immobiliers et nos appartements éligibles à la Loi Malraux 2016.
 


Principe de la Loi Malraux 2016

La LOI MALRAUX 2016 c’est une REDUCTION D’IMPÔTS de 30 % sur les Travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles situés en Secteur Sauvegardé.

  • 30 % pour les opérations réalisées en Secteur Sauvegardé.
  • 30 % pour les opérations des quartiers visés par le Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD) si la restauration a été déclarée d’utilité publique.
  • 22 % pour les opérations réalisées dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).
Defiscalisation Loi Malraux

La Loi Malraux s’adresse pour 2016 aux contribuables français qui investissent dans des appartements à rénover (logements destinés à la location). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

Les opérations Malraux sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme.

Qui peut bénéficier de la défiscalisation Malraux ?

Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d’un bien immobilier (situé dans un Périmètre Sauvegardé) et qui font des travaux de restauration. Toutefois et dans la majorité des cas, l’investissement Malraux s’adresse plutôt aux personnes ayant une fiscalité très élevé, car il faut pouvoir en 1 ou 2 années digérer l’ensemble du budget travaux.

Historique et Règle de la loi Malraux jusqu'en 2016 ?

Instauré en 1962, la loi Malraux a toujours eu pour but de favoriser la conservation et la restauration du patrimoine architectural français. Des secteurs dits "secteurs sauvegardés" sont créés lorsqu'ils présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non.

Les règles de la loi Malraux et les conditions d’applications ont évolués et depuis le 1er janvier 2009 la défiscalisation Malraux ne donne plus droit à une déduction du revenu, mais à une réduction d’impôt. Ce n’est donc plus un abattement comme dans l’ancien régime Malraux (éligible pour les permis de construire déposé avant fin 2008), mais belle et bien une « Réduction d'impôt » étalé de 1 à 3 années, le temps des travaux.

La Loi de Finances 2016 a procédé à la suppression de l’ancien Dispositif  Malraux (Art 118) et l'imputation « sans limitation de montant » sur le revenu global de déficits fonciers sera réservé aux seules dépenses éligibles effectuées jusqu’au 31 décembre 2017 (pour les demandes de permis de construire déposées avant 2009). 
En revanche, la LF 2016 a confirmé la réduction d'impôt de 30 % applicable pour les nouveaux investissement Malraux 2016.

 

Les avantages fiscaux de la loi Malraux en 2016 ?

 Simulation Malraux 2016 
N°1

Investissement de 150 000 €
Foncier : 50 000 €
Travaux : 100 000 €

  A) Travaux réalisé sur 1 année => une réduction de 30000 € sur 1 an

  B) Travaux réalisé sur 2 années => une réduction de 15000 €/an

 Simulation Malraux 2016 
N°2

Investissement de 200 000 €
Foncier : 100 000 €
Travaux : 100 000 €

  A) Travaux réalisé sur 1 année => une réduction de 30000 € sur 1 an

  B) Travaux réalisé sur 2 années => une réduction de 15000 €/an

 Simulation Malraux 2016
N°3

Investissement de 200 000 €
Foncier : 50 000 €
Travaux : 150 000 €

  A) Travaux réalisé sur 1 année => une réduction de 45000 € sur 1 an

  B) Travaux réalisé sur 2 années => une réduction de 22500 €/an

 

La loi Malraux permet une réduction d’impôt de 30 % des travaux de restauration avec un plafond de 100 000 € de travaux par an (soit une réduction d’impôt maximum de 30 000 € / an).

Taux de réduction d'impôt selon la localisation de l'immeuble :

  • 22 % dans les ZPPAUP.
  • 30 % dans les Secteurs Sauvegardés.
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La loi et les règles Malraux ont évolués et permettent désormais au vendeur de se charger des travaux. Jusqu’à présent, les travaux de restauration dans le cadre d’un investissement immobilier malraux devaient être décidé et engagés de manière formelle par les copropriétaires de l’immeuble. Le nouveau dispositif Malraux applicable depuis 2009 prévoit que les travaux peuvent être réalisées dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover prévu à l’article L. 262 1 du code de la construction et de l’habitation. Autrement dit, il suffit de justifier le paiement des travaux aux entreprises et non plus à l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).

Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt est alors celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le Vendeur et effectivement payés par l’investisseur Malraux à l’entreprise de travaux. Le recours à la vente en l’état futur de rénovation a le mérite de la simplicité et permet de meilleures garanties aux acquéreurs.

 

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 Les logements concernés par la loi Malraux 2016 ?

Une opération Loi Malraux ne se fait pas n’importe où ! L’investissement en immobilier Malraux doit être situé soit dans un Périmètre préservé (Secteur Sauvegardé), soit dans des quartiers visés par le Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD), soit dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP)

Les dépenses prises en compte en 2016 sont celles supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti :

  • Pour les locaux d’habitation ou pour des locaux destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage,
  • Pour des locaux affectés à un usage autre que l’habitation (ex : des murs de boutique en pied d’immeuble), ce qui est nouveau.

Les obligations du régime Malraux ?

Dans le cadre de l’aménagement de la loi Malraux, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

L’engagement de location Malraux doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de l’immeuble.

La Déduction Malraux est limitée à 100 000 € de travaux par an.

La Réduction d'impôt de la loi Malraux maximale de 30 000 €/an (30%) s’étale sur la période du paiement effectif des travaux. 

Celle-ci ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.
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NOTE : En cas de fouilles archéologiques, le délai maximal de 3 ans, peut être majoré d'un an, ce qui porte le délai global à 4 ans.

 

Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de la défiscalisation Malraux ne peut pas être imputé sur l’IR des années suivantes. L’excédent de réduction Malraux est donc perdu.

Les Travaux de restauration malraux doivent obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux. Les Travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

Les travaux concernés par la loi Malraux ?

Les Travaux éligibles à loi Malraux, autrement appelés « Travaux Déductibles Malraux » sont :

  • Les Travaux de démolitions
  • Les Travaux de reconstitution de toiture
  • Les Travaux de murs extérieurs d'immeubles existants
  • Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble
  • Les Travaux déclarés d’utilités publiques
  • Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes.
  • Les Travaux de réparation et d'entretien, d'amélioration de l'habitation (sauf les travaux d'agrandissement)

Le cumul d'économies fiscales Malraux est-il possible ?

Oui ! La Défiscalisation Malraux est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux telles les Défiscalisations PINELBOUVARD, GIRARDIN...

En revanche, pour un même local, un même appartement ou un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Malraux avec les autres incitations fiscales. D'autre part le Plafonnement des Niches Fiscales doit également être un élément à prendre en compte.

Idem pour une même souscription de parts, un même contribuable ne peut pas bénéficier de la réduction d'impôt « Malraux » et de l'une des réductions d'impôt suivantes :

  • Investissements Locatifs de Tourisme
  • Investissements dans une Résidence Hôtelière à vocation sociale
  • Investissements réalisés Outre-Mer par les personnes physiques


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Peut-on louer le bien a ses enfants ?

NON !

La location Malraux ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Idem pour tous les ascendants ou les descendants des associés d’une SCI (non soumise à l’impôt sur les sociétés).

Peut-on démembrer le bien immobilier Malraux ?
Usufruitier ? Nu propriétaire ?

NON, c’est totalement impossible !

Le démembrement est prohibé dans le dispositif Malraux aussi bien pour les particuliers que pour les SCI. La réduction d’impôt Malraux n’est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, aucune remise en cause n’est effectué par l’administration fiscale lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de propriété du logement Malraux résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement malraux s’engage à respecter les engagements de location.

Peut-on acheter un appartement Malraux en indivision ?

OUI !

Dans le cadre du Régime Malraux, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.

Peut-on investir en Malraux avec une Sci ?

OUI !

Mais la Société Civile Immobilière ne doit pas être soumise à l’Impôt sur les Sociétés et le contribuable bénéficie uniquement de la réduction d’impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.

Les associés de la société s’engagent à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location de 9 ans.

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A propos de la plus value d’un Investissement Malraux ?

Lors de la revente d’un appartement en défiscalisation Malraux c’est le Régime des plus values immobilières qui s’applique. Toutefois, les travaux de restauration ou de rénovation n’entre pas dans le calcul. En effet, le coût et les dépenses de travaux ayant déjà bénéficiés des réductions d’impôts, il est impossible de les ajouter au prix du foncier qui diminuerait d’autant la plus value immobilière. Aussi et pour une optimisation fiscale, il est préférable de conserver le bien immobilier Malraux le plus longtemps possible.

L’investissement Malraux et le Plafond des niches fiscales ?

La Loi Malraux est exclue du plafond 2016 des niches fiscales (10 000 €uros).

Dans la mesure où le permis de construire a été obtenu après le 1er janvier 2013, la Loi Malraux n'est pas concerné par le plafond des niches fiscales 2016.  
En revanche, si le permis de construire a été obtenu avant 2013, alors la défiscalisation Malraux reste intégrée au Plafond des Niches Fiscales "de l'époque" (par exemple : 18 000 + 4 % des revenus pour un permis de 2012). 

En effet, pour les permis de construire antérieur à 2013 le plafond des niches fiscales prime sur l’avantage Malraux. Exemple : 18 000 €  + 4 % des revenus  < 30 000 (travaux 100 000 €) = 22 000 maximum.

Déclaration fiscale Malraux ?

Depuis la réforme 2009 de la Loi Malraux, la déclaration fiscale malraux se fait sur un feuillet 2044 spéciale et se reporte sur la 2042. Il faut ajouter la copie du bail et l’autorisation préfectorale spéciale des travaux, ainsi que le visa de l’architecte des bâtiments de france. En revanche, il a noté que les dépenses effectivement retenues pour la réduction d'impôt malraux ne peuvent faire l'objet d'aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers (CGI art. 199 tervicies-V, 2e al. nouveau).

Nos Conseillers en Gestion de Patrimoine commercialisent depuis plus de 10 ans ce type d'opérations Malraux et assistent couramment nos clients pour ces démarches et évite ainsi aux investisseurs d’être potentiellement requalifiés fiscalement.

Pour en savoir plus sur les Programmes Eligibles Malraux en 2016 ? 

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