L'investissement dans les Monuments Historiques
Tout savoir sur la Loi sur les Monuments Historiques. Comment ça fonctionne ? A qui elle s’adresse ? Comment investir et bénéficier de la défiscalisation ?
Il y a plus de cent ans, le 31 décembre 1913, le gouvernement de Gaston Doumergue faisait voter une loi destinée à la protection et à la conservation du patrimoine monumental et mobilier français et à l’incitation à l’investissement dans les Monuments Historiques : la Loi sur les Monuments Historiques (MH).
Élargie depuis, elle permet aux particuliers d’acquérir un bien immobilier classé à l’inventaire des Monuments historiques, afin de le restaurer et de bénéficier d’un avantage fiscal (très) important.
Un Monument Historique est tout d’abord un immeuble ou un édifice recevant un statut juridique particulier destiné à le protéger, du fait de son intérêt Historique, Artistique, Architectural mais aussi Technique ou Scientifique.
La Loi sur les Monuments Historiques (Loi MH) instaurée depuis plus d’un siècle, est une Déduction d’impôts de 100% des Travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles classés (ou assimilés) Monuments Historiques ou inscrits à l’inventaires des Monuments Historiques.
Le cadre fiscal de l’investissement dans les Monuments Historiques consiste à acquérir un bien nécessitant d’importants travaux, puis à imputer l’ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global de l’investisseur, sans aucun plafonnement, générant ainsi de fortes réductions d’impôts sur une courte période.
La Nouvelle Loi Monument Historique oblige le propriétaire, depuis le 1er janvier 2009, à conserver le bien pendant 15 ans à compter de son acquisition (Y compris lorsque la défiscalisation MH est antérieur au 1er Janvier 2009).
Le dispositif d’investissement Monuments Historiques continue à fonctionner dans le cadre des déficits fonciers et ne supporte aucun plafonnement de déductibilité pour la détermination du revenu imposable.
Les Opérations Monuments Historiques sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à long terme.
Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d’un Bien Immobilier Classé, Inscrit ou Agréé par les Affaires culturelles et qui font des Travaux de Restauration (logements destinés à la location). En cas de classement ou d’inscription partiel limité à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier (un escalier ou certaines salles par exemple) les avantages fiscaux du régime Monument Historique ne concernent que les parties classés ou inscrites.
Les travaux doivent aboutir à la restauration parfaite des logements Monuments Historiques et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.
L’investissement Monument Historique s’adresse aux particuliers ayant une fiscalité très élevée et surtout un taux d’imposition à 45 %, car il faut pouvoir digérer, en 1 ou 2 années, l’ensemble du budget travaux et diminuer ses revenus dans les tranches les plus hautes.
Investissement de 160 000€
Foncier : 60 000 €
Travaux : 100 000 € sur 1 an
A – Taux d’imposition à 45 % et Travaux réalisé sur 1 année =
B – Taux d’imposition à 30 % et Travaux réalisé sur 1 année =
Investissement de 160 000€
Foncier : 60 000 €
Travaux : 100 000 € sur 2 ans
A – Taux d’imposition à 45 % et Travaux réalisé sur 2 années =
B – Taux d’imposition à 30 % et Travaux réalisé sur 2 années =
Investissement de 200 000€
Foncier : 100 000 €
Travaux : 100 000 € sur 2 ans
A – Taux d’imposition à 45 % et Travaux réalisé sur 2 années =
B – Taux d’imposition à 30 % et Travaux réalisé sur 2 années =
La loi sur les Monuments Historiques 2024 permet une Déduction sur le revenu imposable de 100 % des travaux de restauration. Mais la Défiscalisation MH prend toute sa signification pour les taux d’imposition les plus élevés. Un contribuable imposé à 30 % bénéficie (sur 100 000 € de travaux) de seulement 30 000 € de réduction d’impôt réelle (100 000 € * 30 %), alors que celui dans une tranche à 45 % peut profiter d’une réduction réelle de 45 000 € (100 000 * 45 %). Enfin celui qui est entre les deux tranches 30 et 45 va générer une réduction d’impôts MH d’environ 37 000 €.
Instauré par l’État, il y a plus d’un siècle, le 31 décembre 1913, pour inciter et récompenser les particuliers à investir dans l’immobilier, la loi relative aux Monuments Historiques a toujours eu pour but de favoriser la Conservation et la Restauration du Patrimoine Architectural Français.
Bien qu’il ait fait l’objet d’une vingtaine de modifications ultérieures, le Texte de Loi sur les Monuments Historiques du 31 décembre 1913 demeure le socle fondamental de notre législation en matière de protection des Monuments Historiques.
AVANT 1913
La Commission des Monuments Historiques est créée dès 1837, mais la France ne se dote d’une législation qu’avec la Loi du 30 mars 1887 pour la Conservation des Monuments et Objets d’Art ayant un intérêt Historique et Artistique.
« Il y a deux choses dans un édifice : son usage et sa beauté. Son usage appartient au propriétaire, sa beauté à tout le monde (…) Et une loi pour les monuments (sic), une loi pour l’art, une loi pour la nationalité de la France, une loi pour les souvenirs, une loi pour les cathédrales, une loi pour les plus grands produits de l’intelligence humaine, une loi pour l’œuvre collective de nos pères, une loi pour l’histoire, une loi pour l’irréparable qu’on détruit, une loi pour ce qu’une nation a de plus sacré après l’avenir, une loi pour le passé, cette loi juste, bonne, excellente, sainte, utile, nécessaire, indispensable, urgente, on n’a pas le temps, on ne la fera pas ! »
Victor Hugo, Guerre aux démolisseurs ! 1832
« C’est au contraire ce droit de propriété qu’on se propose de sauvegarder pour l’avenir, tout en assurant l’espèce de droit de copropriété idéale que la nation tout entière exerce sur les monuments classés où se reflète un moment important de son génie ou de son histoire ».
1er rapport du 11 avril 1911 fait au nom de la commission de l’enseignement et des beaux-arts chargée d’examiner le projet de loi relatif à la Conservation des Monuments et Objets d’Art ayant un intérêt Historique et Artistique.
Tirant les conséquences des défauts de cette première loi et des effets de la loi du 9 décembre 1905 relative à la séparation des Églises et de l’État, un nouveau projet, en gestation dès 1907 est présenté. Adoptée par la Chambre des députés le 20 novembre 1913 et par le Sénat le 29 décembre 1913, la loi relative aux Monuments Historiques est signée le 31 décembre 1913.
APRÈS 1913
Les modifications apportées à la loi Monuments Historiques de 1913 :
La loi du 23 juillet 1927 instaure un second niveau de protection : l’inscription à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) – devenue en 2005 l’inscription au titre des Monuments Historiques – pour les immeubles présentant un intérêt non plus « public » mais « suffisant » pour en rendre désirable la préservation.
La loi du 2 mai 1930 prévoit le classement – et la protection – des Monuments naturels et des sites présentant un caractère Artistique, Historique, Scientifique, Légendaire ou Pittoresque. Il peut s’agir d’un fonds rural, d’un lac, d’un cours d’eau, etc. Autour des monuments naturels et des sites classés, la loi prévoit l’établissement d’une zone de protection à l’intérieur de laquelle tous les projets de grands travaux doivent être soumis au ministre des Beaux-arts.
La loi du 25 février 1943 crée un « champ de visibilité » de 500 mètres maximum, entourant les Monuments historiques, à l’intérieur duquel aucune construction nouvelle, aucune transformation ou modification d’immeuble, ne peut avoir lieu sans autorisation.
Art. 13 bis . Lorsqu’un immeuble est situé dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou inscrit, il ne peut faire l’objet, tant de la part des propriétaires privés que des collectivités et établissements publics, d’aucune construction nouvelle, d’aucune démolition, d’aucun déboisement, d’aucune transformation ou modification de nature à en affecter l’aspect sans une autorisation préalable.
Le permis de construire délivré en vertu des lois et règlements sur l’alignement et sur les plans communaux et régionaux d’aménagement et d’urbanisme tient lieu de l’autorisation prévue à l’alinéa précédent s’il est revêtu du visa de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
L’accord de l’ABF est réputé donné faute de réponse dans le délai d’un mois suivant la transmission de la demande de permis de construire par l’autorité chargée de son instruction, sauf si l’ABF fait connaître dans ce délai, par une décision motivée, à cette autorité, son intention d’utiliser un délai plus long qui ne peut, en tout état de cause, excéder quatre mois.
La loi Malraux du 4 août 1962 complète la législation sur la protection du Patrimoine Historique et Esthétique de la France, crée la notion de « Secteurs Sauvegardés ». Ces derniers permettent d’assurer la sauvegarde et la mise en valeur d’ensembles urbains cohérents.
La Loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la Création, à l’Architecture et au Patrimoine (CAP) vise à protéger et moderniser la protection du patrimoine culturel, à introduire plus de souplesse dans la mise en place des abords des édifices classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques « situé dans un périmètre déterminé par une distance de 500 mètres du monument » pour former “un ensemble cohérent” d’immeubles.
Enfin la loi de finances 2016 a réintroduit dans le champ d’application du régime fiscal des Monuments Historiques les Bâtiments Inscrits (ISMH) bénéficiant d’un agrément de division. Ces immeubles bénéficient de nouveau de la défiscalisation sur les Monuments Classés.
La réintroduction et la Restauration des Monuments inscrits (ils avaient été exclus en 2014), est considérée comme une priorité nationale dans la mesure où les bâtiments concernés (anciennes casernes, hôpitaux, couvents…) sont essentiellement détenus par des collectivités locales et compte tenu de leur importance ne peuvent être réhabilités que grâce à une mise en copropriété.
Cette dernière réforme permet de préserver un patrimoine national menacé, de développer le tissu économique et social des collectivités locales, de créer des logements et de soutenir le secteur du bâtiment.
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