Les 20 Avantages d’investir en Monument Historique
Le régime Monument Historique est-il le meilleur moyen de défiscaliser et de réduire ses impôts ? Quels sont les privilèges fiscaux et les atouts de la loi MH ? Quels sont les 20 avantages principaux de la loi Monuments Historiques en 2024 ?
La Loi sur les Monuments Historiques a été votée et renouvelée depuis plus de 100 ans pour encourager la rénovation de logements anciens et ainsi augmenter le parc immobilier locatif, mais surtout pour protéger le Patrimoine Architectural et Historique de France. Dans ce but, les avantages de la Loi Monuments Historiques sont nombreux.
Éligible jusqu’au 31 décembre 2024, la Loi Monuments Historiques est un dispositif qui s’inscrit dans cette lignée de Placement Pierre et d’outils de défiscalisation. Concrètement, quels sont les avantages et inconvénients de la loi Monument Historique pour les investisseurs ? Baisser, Réduire ou faire totalement disparaître ses impôts ? Faire un bon placement ? Se créer un Patrimoine immobilier et générer un revenu complémentaire ? Préparer sa retraite… ?
- Fortes économies d’impôts sur une courte durée (1, 2 ou 3 ans)
- 100 % des Travaux dans les Monuments Historiques déductibles des impôts 2024
- Aucun Plafond de Loyers en Loi Monument Historique 2024.
- Aucun Plafond de Ressources du Locataire en Loi Monument Historique 2024.
- Engagement de Location court de seulement 3 ans (Régime de droit commun).
- Aucun Plafond de Réduction d'impôts.
- Déductibilité des intérêts d’emprunt à 100 %
Le Saviez-vous ? L’investissement dans les Monuments Historiques 2024 n’entre pas dans le Plafonnement des Niches Fiscales.
En investissant dans un bien immobilier Classé ou Inscrit au titre des Monuments Historiques, non seulement vous investissez dans un Patrimoine Historique, Artistique et Architectural, mais vous investissez aussi de fait dans un immeuble rénové et “quasi neuf”.
Vous faites l’acquisition d’un Immeuble faisant partie du Patrimoine National et en même temps d’un bien à jour des dernières normes de sécurité et de consommation thermique et acoustique. En effet, les travaux de réhabilitation – sous l’oeil averti de l’Architecte des Bâtiments de France – permettent à l’acheteur de bénéficier d’un logement qui atteint facilement un niveau global de performance énergétique élevé.
Par ailleurs, les hauteurs sous-plafond, moulures, poutraisons, vieilles pierres, cheminées, tomettes ou parquets anciens, tous ces éléments alliés aux rénovations et améliorations modernes font d’un appartement Monument Historique un bien de charme, ce qui présente un intérêt certain pour la location. Vous bénéficiez donc d’un logement présentant le charme de l’ancien, et les performances énergétiques du neuf. Cela représente un vrai avantage de le Loi Monuments Historiques.
Châteaux, Forteresses, Manoirs, Citadelles, Pavillons, Demeures d’exceptions, belles Chapelles, les Bâtiments et Édifices “Inscrits” ou “Classés” Monuments Historiques. justifient d’un statut à part. Ils se louent mieux que les immeubles classiques grâce à leur emplacement dans des sites d’exceptions aux patrimoines architecturaux remarquables.
En effet, les programmes Monuments Historiques sont situés dans des zones protégées en raison de leur intérêt architectural et/ou historique, très souvent dans des centres-ville anciens et bénéficient d’une localisation privilégiée.
Par ailleurs les bâtiments dont les travaux sont réalisés par des artisans hautement spécialisés et supervisés par l’Architecte des Bâtiments de France, permettent des restaurations de grande qualité. L’acheteur est alors propriétaire d’un bien sans défauts et idéalement situé géographiquement. Ce qui assure encore au propriétaire bailleur Monument Historique une garantie certaine de louer aisément l’immeuble.
Parmis les atoût de la loi Monument Historique, il y a une incroyable réduction d’impôt sur les revenus de l’investisseur et propriétaire d’un immeuble ou d’un appartement monument historique.
Contrairement de nombreuses lois de défiscalisations immobilières, le dispositif Monument Historique ne fonctionne pas sous forme de “Réduction d’impôt”, mais d’une “Déduction” du revenu global. Le Taux de Déduction représente 100 % des Travaux + 100 % des Intérêts d’Emprunts, ce qui engendre une Réduction d’impôt dans l’année de 40 à 45 % pour les contribuables ayant des tranches d’impositions élevées.
La Défiscalisation MH prend en effet toute sa signification pour les taux d’imposition les plus élevés. Un contribuable imposé à 30 % bénéficie (sur 300 000 € de travaux) de “seulement” 90 000 € de réduction d’impôt (300 000 € * 30 %), alors que celui dans une tranche à 45 % peut profiter d’une réduction réelle de 135 000 € (300 000 * 45 %). Enfin pour les particuliers ayant déjà des Revenus Fonciers, il est également possible de faire disparaître les prélèvement sociaux de 17,5 %.
Dans le cadre des avantages fiscaux, non seulement il est possible de déduire l’intégralité des Travaux et profiter de l’intégralité de la défiscalisation Monument Historique sur 1 seule année. Mais par ailleurs, l’excédent de déduction Monument Historique peut être reporté.
Lorsque la déduction d’impôt (Travaux et Déficit Foncier) au titre d’une année excède les revenus de cette même année, le solde de la défiscalisation Monument Historique peut être imputé sur l’IR des 6 années suivantes.
La défiscalisation Monuments Historiques 2024 est considéré par beaucoup comme l’un des derniers paradis fiscaux en France, puisque c’est l’un des très rares dispositifs de défiscalisation immobilière et placement financier qui n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
Le législateur, dans sa grande bonté, n’a pas souhaité intégrer les Monuments Historiques dans le Plafond des niches fiscales qui consiste à limiter le montant des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier chaque année pour le calcul de l’impôt sur le revenu et qui limite les réductions maximum d’impôts à 10 000 € par an. Ainsi la Loi Monuments Historiques peut permettre au contribuable français de réduire à zéro le montant de ses impôts.
La Loi Monuments Historiques n’est pas concerné par le plafond des niches fiscales.En 2024, le contribuable français peut donc légitimement et légalement faire disparaître l’intégralité de ses impôts sur le Revenu en une seule année.
Contrairement à beaucoup de lois de défiscalisation, le début de la réduction d’impôt Monument Historique débute dès le début des travaux et non à l’achèvement de l’immeuble comme par exemple dans l’achat d’un bien neuf. La réduction annuelle est également sans proratas temporis.
Le début de vos économies d’impôts en loi MH s’applique à partir de l’année du paiement des travaux effectifs. La date d’achat ou l’année d’acquisition n’influence pas le début de la défiscalisation.
Contrairement à beaucoup d’autres placements de défiscalisation dans l’immobilier, il n’existe pas de plafonds de loyers dans la loi sur les Monuments Historiques. En effet pour pouvoir prétendre à l’attribution du statut MH et de la défiscalisation qui va avec, le législateur aurait pu imposer une contrepartie locative. Mais il n’en est rien. Il n’y a pas de contraintes de plafonds locatifs en Loi MH : les loyers sont libres.
En revanche, le propriétaire qui met en location son bien MH, avec un bail entre dans le cadre du droit commun et s’engage de fait à louer le bien au moins trois ans.
Une des particularités de ce système de défiscalisation d’investissement immobilier locatif, en comparaison d’autres lois en vigueur, est l’étendue et le potentiel locatif, puisque la Loi n’impose pas au propriétaire-bailleur d’un bien classé Monument Historique ou assimilé de Plafonds de Ressources à respecter pour les futurs Locataires. Le choix et les possibilité de trouver un public locatif est plus vaste, puisqu’il n’existe pas de plafonds de revenus, ce qui favorise et facilite évidemment la recherche de locataires.
Parmi les atouts de la Loi sur les Monuments Historiques, il y a la possibilité de louer le bien classé MH à ses enfants, ses parents, ses frères et soeurs, sa famille, ou ses amis proches.
La location dans un Appartement ou Logement classé Monument Historique est possible mais le locataire doit avoir un foyer fiscal distinct des parents qui bénéficient de la défiscalisation bâtiment Historique. Un enfant ne doit plus être rattaché au foyer des Parents. Autrement dit, la location en Monument Historique ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal.
Idem pour tous les ascendants ou les descendants des associés d’une SCI (non soumise à l’impôt sur les sociétés).
Le dixième avantage de la Loi Monuments Historiques donne la possibilité aux propriétaires de démembrer le bien immobilier. Le démembrement sépare ainsi la pleine propriété du bien classé Monument Historique en 2, avec d’un côté le Nu-Propriétaire et de l’autre l’Usufruitier. Cet atout de la Loi MH permet de faire l’acquisition de la nue-propriété du bien avec une décote de 10 à 90 % de la valeur en pleine propriété et assure la Reconstitution automatique et sans frais de la pleine propriété au moment du décès.
Le démembrement est possible avec le dispositif Monument Historique entre l’usufruitier qui perçoit les fruits du revenu et le nu propriétaire. La réduction d’impôt Monument Historique est donc applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. L’engagement de conservation de 15 ans s’applique aux deux : à l’usufruitier comme au nu-propriétaire. Idem lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de propriété du logement Monument historique résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement monument historique s’engage à conserver le bien.
Pour appréhender les meilleures solutions possible et mettre en place une gestion personnalisée de votre patrimoine dans un cadre juridique et fiscal correspondant à vos objectifs, nos experts sont à votre disposition pour élaborer avec vous la meilleure stratégie patrimoniale.
Le dispositif sur les Monuments Historiques permet d’acquérir plusieurs biens immobiliers la même année, voir cumuler plusieurs achats les années suivantes, car il n’y a pas de plafond de déduction annuel et c’est donc le même bénéfice fiscal quel que soit le nombre d’acquisition, dont bénéficie le propriétaire-bailleur.
Il n’existe pas comme dans la Loi Pinel ou certaines loi de Défiscalisations Immobilières de limite au nombre de logements maximum par an.
Ainsi dans une Stratégie de Diversification de patrimoine et/ou une Stratégie Successorale, il est tout à fait possible avec la loi MH d’acheter plusieurs immeubles ou plusieurs appartements. D’autant plus que ce type d’investissement est un des seuls à ne pas rentrer dans le cadre du plafonnement des niches fiscales.
Acheter à plusieurs dans un Immeuble Classé Monument Historique ou assimilé est possible en 2024. Investir dans un bien ou un appartement éligible à la loi MH, avec des grands parents, des frères, des soeurs, des amis ou avec juste un associé est parfaitement légal. Le bien immobilier est alors détenu par plusieurs personnes en indivision. Dans le cadre du régime Monument Historique, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.
L’idée d’acheter à plusieurs n’a pas pour but ici de dépasser le plafond où la limite de réduction d’impôt, puisqu’il n’y en a pas dans le Régime Monument Historique, mais plutôt de pouvoir se positionner sur le meilleur lot au sein d’un Château ou d’un Programme immobilier classé MH. La situation, l’emplacement, l’exposition, apportent la garantie d’être face à une réelle opportunité d’achat. Il peut donc être judicieux non seulement pour le potentiel locatif (bien rare à la location dans ces conditions) mais aussi pour la revente à terme.
Peut-on investir en Monument Historique avec une Société Civile Immobilière (SCI) ? C’est une des questions récurrentes lorsqu’un investisseur s’intéresse à l’optimisation fiscale et à la fiscalité du MH. La réponse est positive, toutefois la Société Civile Immobilière doit être une SCI Familiale. C’est-à-dire que les associés de la société sont membres d’une même famille et que les associés de ces SCI prennent l’engagement de conserver la propriété de leurs parts pendant une période d’au moins 15 années à compter de leur acquisition.
L’engagement de conservation des associés d’une société constituée entre les membres d’une même famille n’est pas rompu lorsque les parts sont cédées à un membre de cette famille qui reprend l’engagement précédemment souscrit pour sa durée restant à courir.
Bien entendu, le contribuable investisseur en immobilier Monument Historique bénéficie uniquement de la réduction d’impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.
Crédit immobilier Monument Historique : exceptionnelle baisse des taux en 2024.
Les taux bancaires ont poursuivis leur chute depuis le début de l’année et viennent de tomber à des planchers record impressionnants. On parle désormais d’emprunt à Taux négatif…
Les taux Immobiliers pour les achats dans l’ancien comme la Loi MH frôlent un plus bas historique. Il est désormais facile de négocier et d’obtenir un emprunt à bas coût.
En effet, le contexte actuel avec la baisse vertigineuse des taux d’intérêt accordés aux emprunteurs pour les crédits immobiliers, permettent aux particuliers qui accèdent à la propriété, d’obtenir des taux d’emprunts auprès des établissements bancaires extrêmement bas.
Emprunter Avec ou Sans apport ? Quand on achète un appartement ou un immeuble pour y habiter en résidence principale, il est préférable de réduire au maximum son recours au crédit, car la résidence principale ne permet pas vraiment d’effet de levier et le coût total de son financement doit être réduit à son maximum. C’est pourquoi, pour se loger à titre personnel, il convient de payer le moins possible d’intérêts de prêt immobilier.
Mais lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif comme la Loi Monuments Historiques, il est préférable d’utiliser au maximum sa capacité d’emprunt. C’est l’avantage de faire un crédit pour un bien dont la valeur s’apprécie avec le temps. Utiliser sa capacité d’endettement, cela sous entend de préférer prendre un crédit plutôt que de puiser dans vos économies. L’effet de levier débute à partir du moment où le taux de rendement de vos économies est supérieur au taux du crédit immobilier.
De plus, dans un calcul de rendement d’un placement immobilier, les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui optimise la fiscalité de l’investissement.
Utiliser votre capacité d’emprunt pendant que vous êtes en bonne santé.
Pour financer un ou plusieurs projets MH, vous pouvez aussi profiter de l’assurance emprunteur qui couvre le crédit immobilier. Elle permet aux investisseurs Monument Historique, en cas d’incapacité ou d’invalidité de n’avoir plus rien à payer au banquier.
Il existe pléthore de solutions lorsque vous cherchez à placer votre argent, cependant, l’investissement immobilier locatif est une alternative aux autres solutions de prévoyance, plutôt financières.
C’est une manière d’assurer vos proches. Le financement de votre appartement ou immeuble Monument Historique grâce à un crédit immobilier, comprend une assurance décès et invalidité qui rassure en cas d’imprévus. Vos héritiers pourront, en cas de problème grave, récupérer le bien immobilier Monument Historique et non des dettes financières.
Protéger votre famille en investissant dans une habitation locative Monument Historique, c’est la possibilité de transmettre un patrimoine pierre de son vivant. C’est aussi organiser et anticiper un éventuel événement malheureux. La garantie d’une tranquillité d’esprit et d’offrir un avenir serein à vos proches.
Vos successeurs dispose ainsi d’un ou plusieurs biens immobiliers déjà payé (l’assurance emprunteur Monument Historique couvre 100 % du montant global du crédit) qui leur assurera une véritable sécurité financière.
Tranquillité d’esprit : Comment préparer sa retraite avec une location Monument Historique ?
L’investissement dans la pierre est depuis des centaines d’années une source de revenus et de capitalisation qui a fait ses preuves. L’immobilier locatif via la défiscalisation MH demeure un excellent levier financier. Percevoir des revenus fonciers pour rembourser éventuellement un emprunt et en plus bénéficier de réduction d’impôts peut effectivement être un bon placement et un moyen de préparer intelligemment sa retraite.
Il arrive régulièrement que la retraite soit synonyme de baisse significative de revenus et malheureusement de pouvoir d’achat. C’est pourquoi, il est judicieux d’anticiper et de prévoir un complément de revenus grâce par exemple aux loyers perçus.
L’idée étant d’acheter un appartement ou un bien immobilier ancien à rénover (suffisamment en amont) pour pouvoir le louer via le dispositif Monument Historique jusqu’à son départ en retraite. Puis de disposer, une fois à la retraite et après avoir remboursé la totalité du crédit immobilier obtenu à des taux extrêmement bas, d’un revenu locatif confortable représentant une rentrée d’argent complémentaire à la pension de retraite.
En principe, lors d’un héritage, des droits de succession doivent être payés sur la part du patrimoine taxable. Un atout supplémentaire pour les propriétaires de Monuments Historiques réside dans une Exonération des Frais de Succession.
L’avantage de détenir un Appartement ou un Immeuble classé Monument Historique, c’est la Transmission du bien en exonération totale de droits de succession (même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur). En effet, l’article 795 A du Code général des impôts issu de la loi du 31 décembre 1913 sur les monuments historiques dispose que :
« Sont exonérés des droits de mutation à titre gratuit les biens immeubles par nature ou par destination qui sont, pour l’essentiel, classés ou inscrits sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques…»
Pour autant, cet avantage est sous condition de signature par les héritiers ou légataires d’une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien des conditions d’accès au public :
- Accès au public de 60 jours / an minimum
(entre les 15 juin et 15 septembre), dont dimanches et jours fériés.
ou - Accès au public 80 jours / an minimum
(entre mai et fin septembre), dont dimanches et jours fériés.
Note
Depuis plus de 20 ans, que nous commercialisons des programmes immobiliers éligibles à la Loi Monuments Historiques, il est assez rare que cet accès au public soit proposé, ne rendant pas toujours possible une telle convention.
Dans les atouts de la Loi MH, il y a cette possibilité de Revendre le logement Monument Historique au terme des 15 ans ou le conserver pour soi !
Un autre avantage d’investir dans les belles pierres et dans un patrimoine architectural d’exception éligible à la Loi Monument Historique, c’est de pouvoir revendre le bien à la fin de l’engagement de conservation dès 15 ans ou de le récupérer en tant que résidence principale.
En effet, vous pouvez au terme de l’engagement habiter dans le Château ou l’immeuble Monument Historique totalement rénové et réhabilité dans des normes écologiques performantes.
Le dernier avantage de la Loi sur les Monuments Historiques se trouve dans la jouissance personnelle possible du bien immobilier. Il est admis par l’administration fiscale l’alternative à la location et la liberté de conserver l’appartement Monument Historique pour son Usage Personnel.
Dans cette éventualité, la Déduction fiscale représente uniquement 50 % des travaux éligibles. Le contribuable qui utilise pour sa jouissance personnelle le logement, peut toujours imputer le déficit des intérêts d’emprunts et des charges sur son revenu global.
Dois-je me lancer ?
Alors est-ce que le contexte des taux d’emprunts est propices à l’acquisition d’un bien immobilier classé Monument Historique ? Est-ce que vous avez intérêt à payer 0€ d’impôt ? Est-ce rentable de percevoir des revenus locatifs ? Est-ce le moment idéal pour investir dans un logement locatif Monument Historique ? Est-ce le moment d’en profiter ? Contactez nous, nous nous ferons un plaisir d’étudier les possibilités qui s’offrent à vous !
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