Loi Jeanbrun Ile de la Réunion
Comment investir dans un Programme Immobilier Neuf (ou ancien) à La Réunion avec le dispositif Jeanbrun en 2026 ? Découvrez ici une optimisation fiscale majeure, grâce à des Abattements Fiscaux massifs pour bâtir votre patrimoine sur l’Île Intense !
Le dispositif JEANBRUN déploie toute sa puissance au cœur de l’Océan Indien, sur l’île de La Réunion. Département d’Outre-Mer dynamique et terre d’innovation, la Réunion offre un cadre unique pour sécuriser et développer votre patrimoine. Entre mer et montagnes, l’île fait face à une croissance démographique constante, créant une tension locative structurelle sans équivalent. Investir ici avec la Loi Jeanbrun Outremer (ou Statut du Bailleur Privé) c’est répondre à un besoin vital de logements neufs tout en bénéficiant d’un levier fiscal d’exception.
Ce dispositif de défiscalisation permet aux investisseurs d’acheter un logement pour le louer et de bénéficier d’un amortissement fiscal sur les revenus fonciers, en contrepartie d’un engagement de location sur 9 ans.
Pour un investissement en Loi Jeanbrun dans le NEUF (Norme RE2020)
- 31,5 % d'Abattements Fiscaux pour des Loyers Intermédiaires (3,5 % / an)
- 40,5 % d'Abattements Fiscaux pour des Loyers Sociaux (4,5 % / an)
- 49,5 % d'Abattements Fiscaux pour des Loyers Très Sociaux (5,5 % / an)
Pour un investissement en Loi Jeanbrun dans l'ANCIEN (Rénovation ≥ 30 % )
- 27 % d'Abattements Fiscaux pour des Loyers Intermédiaires (3 % / an)
- 31.5 % d'Abattements Fiscaux pour des Loyers Sociaux (3,5 % / an)
- 36 % d'Abattements Fiscaux pour des Loyers Très Sociaux (4 % / an)
Tous les Contribuables Français (résidents à La Réunion, en Métropole ou expatriés) peuvent investir sur l’Île Intense avant le 31 décembre 2028 et bénéficier du dispositif d’amortissement Jeanbrun.
Le dispositif s’applique aux logements neufs (VEFA) ou aux biens anciens nécessitant une réhabilitation lourde (minimum 30 % de travaux) situés sur le Territoire Réunionnais. En contrepartie d’un engagement de location de 9 ans, les profils suivants peuvent en bénéficier :
Les Particuliers : Toute personne physique souhaitant se constituer un patrimoine locatif en direct dans l’Océan Indien.
Les Associés de SCI : Les membres de Sociétés Civiles Immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés (translucidité fiscale).
Les Co-indivisaires : Dans le cas d’un achat en indivision sur le sol réunionnais, chaque propriétaire profite de l’avantage fiscal au prorata de sa quote-part, sous réserve que l’ensemble des indivisaires respecte les conditions de mise en location.
À noter : Le marché immobilier à La Réunion (notamment sur des secteurs porteurs comme l’Ouest ou le littoral de Saint-Pierre) est particulièrement adapté à ce profil d’investissement grâce à une pression locative structurelle.
Besoin d'aide pour Investir et Défiscaliser ?
Depuis plus de 25 ans, le Cabinet Ora Défiscalisation sélectionne de manière impartiale, les meilleurs programmes immobiliers neufs en Outremer. Nos Gestionnaires de Patrimoines sont à votre disposition toute l’année pour vous aider, vous Conseiller et vous Accompagner dans votre projet d’investissement Immobilier.
Pour ouvrir droit à l’amortissement fiscal de la Loi Jeanbrun Réunionnaise, tous les immeubles situés dans le département, qu’ils soient neufs ou anciens à rénover, doivent respecter une performance énergétique exigeante :
Le Neuf : Le logement doit impérativement respecter la norme RE2020 (Réglementation Environnementale 2020) avec un DPE classe A.
L’Ancien : Le bien est éligible s’il fait l’objet d’une réhabilitation lourde (représentant au moins 30 % du prix de revient de l’opération) permettant d’atteindre un DPE classe B après travaux.
Spécificités Océan Indien : La performance globale du bâtiment doit être conforme à la RTAA-DOM spécifique à La Réunion. Cette réglementation est cruciale sur l’île pour garantir un confort thermique sans climatisation systématique (ventilation naturelle transversale). Particularité réunionnaise : les exigences varient selon l’altitude du programme immobilier (zones côtières vs zones d’altitude), garantissant ainsi une isolation adaptée à la grande diversité climatique de l’Île Intense.
Le dispositif Jeanbrun à La Réunion constitue une opportunité majeure pour acquérir un patrimoine durable sur le marché de l’Océan Indien, en parfaite conformité avec les prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.
Pour valider votre amortissement fiscal sur l’Île Intense, le législateur impose des règles strictes garantissant le développement du Parc Locatif Réunionnais :
Résidence Principale : Le logement ne peut pas être loué en saisonnier. Le locataire doit en faire sa résidence principale à l’année.
Location Nue : L’engagement porte exclusivement sur un bien immobilier loué vide et non meublé.
Bâtiment Collectif : L’investissement doit concerner un appartement situé dans un immeuble. Les villas individuelles sont exclues du dispositif.
Performance Énergétique : Le bien doit être Neuf (RE2020) ou Ancien avec rénovation lourde, en respectant la RTAA-DOM (Réglementation Thermique spécifique à La Réunion).
Durée de 9 ans : Vous vous engagez à louer votre appartement pendant au moins neuf ans pour valider l’avantage fiscal.
Cercle Familial : Le logement ne peut être loué à un membre de votre foyer fiscal, ni à vos ascendants ou descendants.
Délai de mise en location : Vous disposez de 12 mois maximum après l’achèvement pour installer votre premier locataire.
Prorata Temporis : L’abattement fiscal débute au jour de la mise en location effective (signature du bail).
Plafonds de Loyers : Le propriétaire doit respecter les plafonds de loyers spécifiques à La Réunion (Secteurs Intermédiaire, Social ou Très Social).
Plafonds de Ressources : Les revenus des locataires réunionnais ne doivent pas dépasser les plafonds en vigueur lors de la signature du bail.
Déduction Annuelle Maximum : Le montant déductible est plafonné jusqu’à 12 000 € par an et par foyer fiscal (en secteur très social).
Échéance 2028 : Le bien doit être situé sur le Territoire de La Réunion et acquis avant le 31 décembre 2028.
Le Saviez-vous ?
L’Île de la Réunion est un Département et Région d’Outre-mer (DROM), ce qui lui confère un cadre juridique et fiscal spécifique au sein de l’Océan Indien. L’engagement de location doit être effectif au plus tard 12 mois après l’achèvement de l’immeuble (ou son acquisition si elle est postérieure). En l’absence de locataire dans ce délai d’un an, la réglementation prévoit l’annulation de l’avantage fiscal lié à l’amortissement Jeanbrun. C’est pourquoi nous sélectionnons uniquement des programmes sur des zones à très forte tension locative.
Loi Jeanbrun SUR L'ILE DE LA REUNION : 10 Avantages IncontournablesPourquoi bâtir votre patrimoine sur l’Île Intense en 2026 ?
01 | Amortissement « Océan Indien » : Déduisez chaque année entre 3,5 % et 5,5 % du prix de votre bien de vos revenus imposables. Transformez votre fiscalité en un actif pierre solide sur l’un des marchés les plus stables d’Outre-mer.
02 | Loyers Quasi Nets d’Impôts : L’amortissement comptable neutralise vos recettes foncières. Encaissez vos loyers réunionnais sans subir la pression de l’impôt sur le revenu ni des prélèvements sociaux (CSG-CRDS).
03 | Pression Locative Record (974) : La Réunion manque de milliers de logements neufs chaque année. En investissant dans le secteur intermédiaire ou social, vous garantissez un remplissage immédiat de votre patrimoine.
04 | Excellence RE2020 & RTAA-DOM : Profitez de constructions à la pointe de la performance thermique (ventilation naturelle, protection solaire). Une garantie de confort pour le locataire et de valeur de revente pour vous.
05 | Liberté d’Investissement : Contrairement aux anciens dispositifs, vous n’êtes pas limité par le nombre de logements par an. Bâtissez une stratégie immobilière d’envergure à la mesure de vos ambitions.
06 | Frais de Notaire Adaptés & TVA Réduite : Profitez de la fiscalité avantageuse de l’Île Intense. À La Réunion, la TVA sur l’immobilier neuf est de seulement 2,1 % (contre 20 % en métropole). De plus, en investissant dans le neuf, vous bénéficiez de frais d’acte réduits (environ 3 à 4 %), optimisant ainsi votre apport personnel dès le départ.
07 | Levier Bancaire & Protection Familiale : Utilisez l’argent de la banque pour bâtir 100 % de votre capital. En cas d’aléa, l’assurance emprunteur solde votre prêt, protégeant vos proches avec un patrimoine net de dettes.
08 | Hors Plafond des Niches Fiscales : L’avantage majeur. L’amortissement Jeanbrun réduit votre base imposable et ne grignote pas votre plafond des 10 000 €. Cumulez vos avantages fiscaux sans aucune limite arbitraire.
09 | Sécurité d’État (Garantie Visale) : Gérez à distance en toute sérénité. La garantie Visale (100% gratuite) sécurise vos encaissements de loyers en agissant comme une caution solidaire d’État.
10 | Horizon Retraite ou Pied-à-Terre : Au terme de votre engagement, disposez de votre bien librement : rente locative sécurisée pour vos vieux jours ou pied-à-terre personnel entre mer et cirques.
L’investissement dans la pierre réunionnaise est un pilier de capitalisation qui a fait ses preuves. Avec le dispositif Jeanbrun, l’immobilier locatif devient un levier majeur pour anticiper la fin de votre activité professionnelle.
Compenser la baisse de revenus : La retraite est souvent synonyme de baisse de pouvoir d’achat. Grâce au mécanisme Jeanbrun, vous vous constituez un patrimoine dont les loyers viendront compléter votre pension le moment venu.
Un placement qui s’autofinance : Les loyers perçus servent à rembourser votre emprunt. Une fois le crédit soldé, vous disposez d’un revenu locatif régulier, confortable et peu fiscalisé.
La puissance de l’amortissement fiscal : Contrairement aux anciens outils, la Loi Jeanbrun vous permet de déduire une part importante du prix du bien de vos revenus, réduisant votre effort d’épargne pendant la phase de remboursement.
Un patrimoine pérenne et de qualité : En investissant dans des résidences répondant aux dernières normes RTAA-DOM, vous vous assurez un actif de haute qualité, facile à louer sur le long terme et très valorisable.
L’acquisition d’un bien immobilier en Loi Jeanbrun à La Réunion peut se faire à plusieurs (conjoint, famille, associés) pour optimiser votre stratégie.
Viser le prestige réunionnais : L’indivision permet de mutualiser les apports pour viser des biens plus rares (derniers étages, vues imprenables sur l’océan) qui présentent les meilleures garanties de revente.
Optimiser les plafonds de défiscalisation : Le mécanisme Jeanbrun limite l’amortissement annuel par foyer fiscal (jusqu’à 12 000 € en secteur très social). En structurant l’achat via deux foyers fiscaux séparés, vous démultipliez votre puissance de déduction. Cette méthode permet de financer un bien d’une valeur plus importante tout en maximisant le gain fiscal de chaque co-indivisaire selon ses parts.
- Mutualiser la gestion et les coûts : Investir à plusieurs permet de répartir l’ensemble des charges de propriété (taxe foncière, charges de copropriété, entretien). C’est la solution idéale pour diversifier votre patrimoine dans l’Océan Indien sans porter seul l’intégralité du financement.
L’astuce de l’expert : L’indivision à La Réunion est le meilleur moyen de s’écarter des appartements standards pour cibler des « pépites » immobilières réunionnaises (comme des T4 ou T5 en attique), souvent bien plus résilientes et recherchées par les familles de cadres sur le marché locatif de l’île.
Comment investir à la Réunion avec la loi Jeanbrun ?
Exemples de simulations d’impôts avec le Dispositif Jeanbrun sur toute l’île de la Réunion
Simulation Loi Jeanbrun Réunion logement Neuf
Investissement de 200 000€
TMI : 30 %
Logement Neuf / Vefa
Base amortissable : 80% du prix d’acquisition du bien, soit 160 000 €
Niveau de Loyer : Intermédiaire
L’amortissement : 3,5 % de 160000, soit 5 600 €/an durant 9 ans
Taux d’imposition : 30 % de 50400 €
RESULTAT :
Investissement de 200 000€
TMI : 41 %
Logement Neuf / Vefa
Base amortissable : 80% du prix d’acquisition du bien, soit 160 000 €
Niveau de Loyer : Intermédiaire
L’amortissement : 3,5 % de 160000, soit 5 600 €/an durant 9 ans
Taux d’imposition : 41 % de 50400 €
RESULTAT :
Investissement de 200 000€
TMI : 45 %
Logement Neuf / Vefa
Base amortissable : 80% du prix d’acquisition du bien, soit 160 000 €
Niveau de Loyer : Intermédiaire
L’amortissement : 3,5 % de 160000, soit 5 600 €/an durant 9 ans
Taux d’imposition : 45 % de 50400 €
RESULTAT :
Simulation loi Jeanbrun Réunion Logement Ancien
Investissement Jeanbrun Réunion de 250 000€
TMI : 30 %
Logement Ancien
Base amortissable : 80% du prix d’acquisition du bien, soit 200 000 €
Niveau de Loyer : Intermédiaire
L’amortissement : 3 % de 200000, soit 6 000 €/an durant 9 ans
Taux d’imposition : 30 % de 54000 €
RESULTAT :
Investissement Jeanbrun Réunion de 250 000€
TMI : 41 %
Logement Ancien
Base amortissable : 80% du prix d’acquisition du bien, soit 200 000 €
Niveau de Loyer : Social
L’amortissement : 3,5 % de 200000, soit 7 000 €/an durant 9 ans
Taux d’imposition : 41 % de 63000 €
RESULTAT :
Investissement Jeanbrun Réunion de 250 000€
TMI : 45 %
Logement Ancien
Base amortissable : 80% du prix d’acquisition du bien, soit 200 000 €
Niveau de Loyer : Très social
L’amortissement : 4 % de 200000, soit 8 000 €/an durant 9 ans
Taux d’imposition : 45 % de 72000 €
RESULTAT :
DEMANDEZ VOTRE SIMULATION PERSONNALISÉE JEANBRUN
=> Appartement Loi JEANBRUN à La Réunion
(Payer moins d’Impôts avec la Loi JEANBRUN REUNION)
=> Investir en Immobilier avec la Loi JEANBRUN
(Placement Pierre à la Réunion et accompagnement d’un Gestionnaire de Patrimoine)
Surnommée l’Île Intense, La Réunion est un territoire de contrastes et de dynamisme au cœur de l’Océan Indien. Avec plus de 870 000 habitants, c’est le département d’Outre-mer le plus peuplé, offrant une stabilité économique et une profondeur de marché immobilier uniques. Ici, la proximité n’est pas qu’un mot : de la ferveur des marchés forains de Saint-Paul aux centres d’affaires de Saint-Denis, l’île vibre d’une énergie constante.
Pour réussir votre investissement Jeanbrun à La Réunion en 2026, il est primordial de cibler les bassins d’emploi et les zones balnéaires où la tension locative « à l’année » est la plus forte. Le dispositif Jeanbrun imposant la résidence principale du locataire (les villas étant exclues), nous avons sélectionné pour vous les secteurs les plus porteurs du 974 :
L’Ouest (Saint-Gilles, Saint-Paul, La Saline) : C’est le « Triangle d’Or » réunionnais. Investir ici avec la Loi Jeanbrun permet d’allier un avantage fiscal immédiat à une valorisation patrimoniale exceptionnelle sur le littoral le plus prisé de l’île. C’est le choix de la « Belle Pierre » par excellence.
Saint-Pierre et le Grand Sud : Capitale du Sud, Saint-Pierre est une ville jeune, universitaire et hospitalière (CHU). Le secteur est très recherché par une clientèle de locataires exigeants (cadres, professions libérales), rendant les programmes neufs en collectif extrêmement prisés.
Saint-Denis (Le Chef-lieu) : Cœur administratif et économique. Les secteurs de la Technopole ou du centre-ville concentrent une forte densité d’actifs en quête de logements modernes, garantissant une vacance locative quasi nulle.
Le Nord-Est (Sainte-Marie, Sainte-Suzanne) : À proximité immédiate de l’aéroport et des grandes zones d’activités, ces secteurs bénéficient d’un essor démographique constant, idéal pour capter une demande locative solvable et familiale.
Bien que la biodiversité et le tourisme soient les vitrines de l’île, c’est la croissance démographique et la pénurie structurelle de logements de qualité qui constituent le socle de votre sécurité locative à long terme sur l’Île Intense.
Spécialiste des lois de défiscalisation depuis plus de 25 ans et des Investissements Immobiliers Outre-mer (nombreuses résidences déjà livrées sur l’île de LA RÉUNION), nous vous faisons profiter d’une large gamme de Programmes Immobiliers en Défiscalisation Loi Jeanbrun Réunion.
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Moyenne : 4,9 sur 154 avis
