Défiscalisation Loi Monument historique Loi MH

Loi Monuments Historiques, défiscalisation

Il y a plus de 100 ans, le 31 décembre 1913, une loi sur les MONUMENTS HISTORIQUES fut mise en place. Elle accorde depuis aux investisseurs qui acquièrent ce type de bien immobilier, afin de les restaurer et de les louer, des mesures de Défiscalisation très favorables.

Dernier Paradis Fiscal en 2017, les investissements en Monuments Historiques échappent non seulement au Plafond des Niches Fiscales, mais aussi aux Frais de Successions. Enfin, les économies d'impôts sont accordées sans contreparties de plafonds de ressources de locataires, ni même de plafonds de loyers.

Autre spécificité à signaler par rapport aux autres régimes de défiscalisation immobilière : les Charges et les Intérêts d’emprunts sont déductibles et imputables sur le Revenu Global (et pas seulement sur les revenus fonciers).
 

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Principe de la Loi Monument Historique

La Loi sur les Monuments Historiques (Loi MH) c’est une DEDUCTION D’IMPOTS de 100% des Travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaires des Monuments Historiques.

Le cadre fiscal MH consiste à acquérir un bien nécessitant d’importants travaux, puis à imputer l’ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global de l’investisseur, sans aucun plafonnement, générant ainsi de fortes réductions d’impôts sur une courte période.

La Nouvelle Loi Monument Historique oblige le propriétaire, depuis le 1er janvier 2009, à conserver le bien pendant 15 ans à compter de son acquisition.

(Y compris lorsque la défiscalisation MH est antérieur au 1er Janvier 2009).

Le dispositif MH continue pour autant à fonctionner dans le cadre des déficits fonciers et ne supporte aucun plafonnement de déductibilité pour la détermination du revenu imposable.
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Les Opérations Monuments Historiques sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à long terme.

Qui peut bénéficier de la Défiscalisation Monument Historique ?

Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d’un Bien Immobilier Classé, Inscrit ou Agréé par les Affaires culturelles et qui font des Travaux de Restauration (logements destinés à la location). En cas de classement ou d’inscription partiel limité à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier (un escalier ou certaines salles par exemple) les avantages fiscaux du régime monument historique ne concernent que les parties classés ou inscrites.

Les travaux doivent aboutir à la restauration parfaite des logements Monuments Historiques et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

L’investissement Monument Historique s’adresse aux particuliers ayant une fiscalité très élevée et surtout un taux d’imposition à 45 %, car il faut pouvoir digérer, en 1 ou 2 années, l’ensemble du budget travaux et diminuer ses revenus dans les tranches les plus hautes.

 

Simulation n°1

Investissement 160 000 €
Foncier : 60 000 €
Travaux : 100 000 € sur 1 an

    A - Taux d’imposition à 45 % et Travaux réalisé sur 1 année =>
    La réduction est de 45 000 € sur 1 an

B - Taux d’imposition à 30 % et Travaux réalisé sur 1 année =>
La réduction est de 30 000 € sur 1 an
 

Simulation n°2

Investissement 160000 €
Foncier : 60 000 €
Travaux : 100 000 € sur 2 ans

    A - Taux d’imposition à 45 % et Travaux réalisé sur 2 années =>
    La réduction est de 22 500 € durant 2 ans

B - Taux d’imposition à 30 % et Travaux réalisé sur 2 années =>
  La réduction est de 15 000 € durant 2 ans
 

Simulation n°3

Investissement 200000 €
Foncier : 100 000 €
Travaux : 100 000 € sur 2 ans

    A - Taux d’imposition à 45 % et Travaux réalisé sur 2 années =>
    La réduction est de 22 500 € durant 2 ans

B - Taux d’imposition à 30 % et Travaux réalisé sur 2 années =>
  La réduction est de 15 000 € durant 2 ans
 

 

La loi Monument Historique 2017 permet une Déduction sur le revenu imposable de 100 % des travaux de restauration. Mais la Défiscalisation MH prend toute sa signification pour les taux d’imposition les plus élevés. Un contribuable imposé à 30 % bénéficie (sur 100 000 € de travaux) de seulement 30 000 € de réduction d’impôt réelle (100 000 € * 30 %), alors que celui dans une tranche à 45 % peut profiter d’une réduction réelle de 45 000 € (100 000 * 45 %). Enfin celui qui est entre les deux tranches 30 et 45 va générer une réduction d’impôts MH d’environ 37 000 €.

Concernant le prélèvement à la Source pour 2018, le législateur a mis des mesures en place pour ne pas enrayer la réalisation des travaux immobiliers en 2017.


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Les Avantages fiscaux des Investissements Monuments Historiques 2017 ?

  • Aucun Engagement de Location en Loi Monument Historique.
  • Aucun Plafond de Loyers en Loi Monument Historique.
  • Aucun Plafond de Ressources du Locataire en Loi Monument Historique.
  • Aucun Plafond de Réduction d'impôts. L'investissement MH n'entre pas dans le Plafonnement des Niches Fiscales.
  • Pas de Frais de Succession en Monument Historique. Transmission du bien en exonération totale de droits de succession (même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur) pour les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément, sous condition de signature par les héritiers ou légataires d’une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d’accès au public, ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés.
  • L’exonération est également applicable aux parts de SCI, à condition, notamment, que les héritiers ou légataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances et conservent leurs parts pendant 15 ans.
  • Possibilité de conserver l’appartement Monument Historique pour son Usage Personnel (déduction dans ce cas uniquement de 50 % des travaux, mais toujours la possibilité d’imputer le déficit des intérêts d’emprunts et des charges sur le revenu global).

 

Historique et Règle de l’immobilier MH ?

Instauré le 31 décembre 1913 (modifiée plus de 20 fois depuis) la loi relative aux Monuments Historiques a toujours eu pour but de favoriser la conservation et la restauration du patrimoine architectural français.

Art. 13 bis . Lorsqu'un immeuble est situé dans le champ de visibilité d'un édifice classé ou inscrit, il ne peut faire l'objet, tant de la part des propriétaires privés que des collectivités et établissements publics, d'aucune construction nouvelle, d'aucune démolition, d'aucun déboisement, d'aucune transformation ou modification de nature à en affecter l'aspect sans une autorisation préalable.
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Le permis de construire délivré en vertu des lois et règlements sur l'alignement et sur les plans communaux et régionaux d'aménagement et d'urbanisme tient lieu de l'autorisation prévue à l'alinéa précédent s'il est revêtu du visa de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF).

L'accord de l'ABF est réputé donné faute de réponse dans le délai d'un mois suivant la transmission de la demande de permis de construire par l'autorité chargée de son instruction, sauf si l'ABF fait connaître dans ce délai, par une décision motivée, à cette autorité, son intention d'utiliser un délai plus long qui ne peut, en tout état de cause, excéder quatre mois.

Le champ de visibilité d'un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques (MH) s’entendait comme « situé dans un périmètre déterminé par une distance de 500 mètres du monument ». Mais la Loi relative à la liberté de la Création, à l’Architecture et au Patrimoine (CAP) a introduit en Juillet 2016 plus de souplesse dans la mise en place des abords pour former un "un ensemble cohérent" d’immeubles.

Les logements concernés en défiscalisation MH ?

Les biens immobiliers concernés ne sont pas toujours des châteaux. Pour autant, une opération loi Monument historique ne se fait pas n’importe comment, ni n'importe où. En effet, le bénéfice de la défiscalisation MH propres aux Immeubles Classés ou Inscrits au titre des monuments historiques doivent faire l'objet d'un Agrément par le Ministre chargé du budget en raison de leur Caractère Historique ou Artistique particulier ou doivent recevoir le label délivré par la Fondation du patrimoine en application de l'article L. 143-2 du code du patrimoine.

Il convient de distinguer les immeubles inscrits et les immeubles classés.

Immeubles inscrits :

Immeuble inscrit en totalité ou en partie sur l'inventaire supplémentaire des monuments historiques. Le choix du maître d’œuvre est libre. Les travaux s'exécutent sous le contrôle du service des monuments historiques

Immeubles classés :

Immeuble classé comme monument historique en totalité ou en partie. En règle générale, les travaux réalisés sur les immeubles classés sont pris en charge par l’ACMH (Architecte en Chef des Monuments Historiques).

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Les Obligations du régime Fiscal Monument Historique ?

  • Les Travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.
  • L’engagement de conservation du bien classé Monument Historique est de 15 ans minimum.


I. Le bénéfice des dispositions de l'article 156 propres aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ayant fait l'objet d'un agrément par le ministre chargé du budget en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine en application de l'article L. 143-2 du code du patrimoine, est subordonné à l'engagement de leur propriétaire de conserver la propriété de ces immeubles pendant une période d'au moins quinze années à compter de leur acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009.

Sauf Agrément du Ministre du Budget, le dispositif d’investissement en Immobilier Monument Historique ne s’applique pas aux SCI non familiales

II. La défiscalisation MH n'est pas ouverte aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés. Sauf lorsque l'intérêt patrimonial du monument et l'importance des charges relatives à son entretien justifient le recours à un tel mode de détention ni aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés dont les associés sont membres d'une même famille, à la condition que les associés de ces sociétés prennent l'engagement de conserver la propriété de leurs parts pendant une période d'au moins quinze années à compter de leur acquisition.

L'engagement de conservation des associés d'une société constituée entre les membres d'une même famille n'est pas rompu, lorsque les parts sont cédées à un membre de cette famille qui reprend l'engagement précédemment souscrit pour sa durée restant à courir.

Sauf Agrément du Ministre du Budget, la défiscalisation en Immobilier Monument Historique ne s’applique pas aux immeubles mis en copropriété à partir du 1er janvier 2009.

La règle de défiscalisation Monument Historique précise que les immeubles doivent faire l’objet d’une division de copropriété avant le 1er janvier 2009. La loi Monument Historique prévoit qu’un immeuble dont la division interviendrait ultérieurement pourra quand même faire l’objet d’un agrément par le ministère du budget après avis du ministère de la culture, si l’intérêt patrimonial du monument et l’importance des charges relatives à son entretien le justifient.

Les travaux concernés par la fiscalité Monument Historique ?

Les Travaux éligibles à loi monument historiques sont :

  • Les Travaux de démolitions
  • Les Travaux de reconstitution de toiture
  • Les Travaux de murs extérieurs d'immeubles existants
  • Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble
  • Les Travaux déclarés d’utilités publiques
  • Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes.
  • Les Travaux de réparation et d'entretien et d'amélioration de l'habitation

 

Le cumul d'économies fiscales est-il possible ?

Oui !

La défiscalisation sur les propriétés historiques est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux telles les Défiscalisations PINEL, BOUVARD, OUTREMER, MALRAUX…

En revanche, pour un même local, un même appartement ou un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Monument Historique avec les autres incitations fiscales.

Peut-on louer le bien a ses enfants ?

OUI !

La location en Édifice Historique est possible mais l’enfant de l’investisseur doit avoir un foyer fiscal distinct des parents qui bénéficient de la défiscalisation bâtiment Historique. Autrement dit, la location en Monument Historique ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

Idem pour tous les ascendants ou les descendants des associés d’une SCI (non soumise à l’impôt sur les sociétés).

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Peut-on démembrer le bien immobilier Bâtiment Historique Usufruitier Nu propriétaire ?

Oui !

le démembrement est possible avec le dispositif Monument Historique entre l’usufruitier qui perçoit les fruits du revenu et le nu propriétaire. La réduction d’impôt MH est donc applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Idem lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de propriété du logement Monument historique résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement monument historique s’engage à conserver le bien.
 

Peut-on acheter un appartement Monument Historique en indivision ?

OUI !

Dans le cadre du régime Monument Historique, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.

Peut-on investir en Monument Historique avec une Sci ?

OUI !

Mais la Société Civile Immobilière doit être une SCI Familiale (C'est-à-dire que les associés sont membres d'une même famille) et que les associés de ces sociétés prennent l'engagement de conserver la propriété de leurs parts pendant une période d'au moins 15 années à compter de leur acquisition.

L'engagement de conservation des associés d'une société constituée entre les membres d'une même famille n'est pas rompu lorsque les parts sont cédées à un membre de cette famille qui reprend l'engagement précédemment souscrit pour sa durée restant à courir.

Bien entendu, le contribuable investisseur en immobilier Monument Historique bénéficie uniquement de la réduction d’impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.

A propos de la plus value d’un Investissement Monument Historique ?

Lors de la revente d’un appartement en défiscalisation Monument Historique c’est le régime des plus values immobilières qui s’applique.

L’immobilier Monument Historique et le Plafond des niches fiscales ?

La défiscalisation Monument historique est l’une des toutes dernières niches fiscales puisqu’elle n’entre pas dans le Plafond.

Déclaration fiscale Monument Historique ?

Les Avantages fiscaux Monument Historique sont à remplir sur le feuillet 2044 spéciale de la déclaration fiscale. Les Conseillers en Gestion de Patrimoine qui commercialisent des opérations Monuments Historiques assistent couramment leurs clients pour ces démarches et évite ainsi aux investisseurs d’être potentiellement requalifiés fiscalement.

Le Monument Historique est-il taxable à l'ISF ?

Oui !! L’immeuble Monument Historique est compris dans l’actif taxable de l’Impôt Sur la Fortune (ISF), mais l’administration fiscale peut se montrer tolérante (senat.fr) quant à l’estimation de l’appartement monument historique.

Les textes officiels Loi Monument Historique

Texte Officiel 2007, Texte Officiel 2008, Texte Officiel 2009

Comment trouver un Programme Immobilier éligible 2017 au cadre du Monument Historique ?

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