Loueur meuble non professionnel (LMNP)

Loi LMNP, défiscalisation

La loi LMNP en 2014. Tout savoir sur le statut loueur en meublé non professionnel.

Réduction d’impôt TVA 19,6 % + Revenus Défiscaliser sur 20 ans. 50 % des Recettes LMNP ne supportent pas d’impôt, ni de prélèvements sociaux.

La Loi LMNP permet d’amortir linéairement sur 30 ans l’intégralité de votre investissement (murs hors terrain). La location des appartements doit se faire en Meublé (amortissement possible du mobilier de 5 à 7 ans). Ce Placement pierre permet non seulement de prendre de la valeur sur le long terme, mais en en parallèle admet que vous déduisiez de vos revenus l’amortissement purement comptable de vos logements. De plus, il est possible de déduire les dépenses d’entretien, les charges et les intérêts d’emprunts. Du coup, l’amortissement et les déductions diverses du régime LMNP créent un surplus d’amortissement qu’il est possible de différer sur les années suivantes.

Précision : Le différé d'amortissement est plus ou moins long selon le type de prêt (Infine ou Amortissable) ou d’autofinancement qui diminue d’autant les intérêts d’emprunts déductibles.

La défiscalisation LMNP, la déduction des charges cumulées et l’amortissement comptable permettent de limiter fortement l’impact fiscal sur les revenus locatifs de l’opération. En effet, les amortissement non déduits des années passées sont alors imputés sur les loyers actuels et les Revenus générés par la Location Meublé Non Professionnelle (LMNP) sont donc totalement exonérés.

Défiscalisation immobilière - Ora défiscalisation, Loi LMNP

Définition de l'activité de location en meublé ?

  • La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.
  • Cette activité peut être exercée par une société de personnes (EURL, SARL de Famille non soumise sur option à l'impôt sur les sociétés) ainsi que par les sociétés soumises à l'impôt société (SA, SARL de droit commun, etc…).
  • Le locataire doit bénéficier de meubles et d'agencements répondant à un usage normal d'habitation.

Avantages de l'investissement en LMNP ?

  • Placement Pierre et Complément de revenus avec constitution de patrimoine.
  • Possibilité d'amortir les biens immobiliers acquis et ainsi de gommer fiscalement les revenus
  • Récupération de la TVA si locations consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier.
  • Loyers Garantis et perçus selon bail de 9 ans minimum (résidences de tourisme et para hôtelières), gestion déléguée.
  • Imputation des déficits BIC non professionnels sur les bénéfices provenant de l'ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes.
  • Possibilité d’investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (EURL, SARL de Famille).
  • Possibilité de défiscalisation en première année d'exploitation (Possibilité de déduction des frais de commercialisation et d'ingénierie sur option si conditions réunies), si l'investisseur a d'autres revenus LMNP bénéficiaires.
  • Possibilité d'investissement en régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50%.

Nouveau LMNP Loi de Finance 2014 ?

La loi de finances 2014 a confirmé la Réduction d'Impôt de 11 % sur le prix de revient de certains investissements en Résidences Meublées. Ce dispositif  LOI BOUVARD vient compléter le régime de la Location Meublée Non Professionnelle Classique qui n'a en rien été modifié !

Ainsi, les investisseurs qui souhaitent acquérir des biens sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ont désormais 2 alternatives :

LMNP Classique: Récupération de la TVA, Revenus locatifs de nature BIC, Amortissements permettant de neutraliser fiscalement les revenus locatifs.
LMNP Bouvard : Récupération de la TVA, Revenus locatifs de nature BIC, Réduction d'impôt égale à 18 % du montant de l'investissement HT.

Ces réductions d'impôts devront désormais tenir compte du nouveau Plafond des Niches Fiscales 2014.

Régime d'imposition et déclaration fiscale LMNP ?

La comptabilité en BIC est une comptabilité commerciale (créances acquises moins dettes certaines) qui retrace les Produits (prestations d'hébergement) et les Charges engagées, à la différence des revenus fonciers (comptabilité Recettes - dépenses).

Lorsque les produits sont imposables, le régime d’imposition BIC (micro, régime simplifié ou régime réel normal) se détermine d’après les critères ordinaires, que les loueurs soient professionnels ou non.
Loi de défiscalisation, Loi LMNP

Si le loueur, personne physique, perçoit jusqu’à 32 100 € de recette brute annuelle, le régime fiscal de droit commun est celui du micro-BIC (comptabilité allégée) avec franchise en base de la TVA (exonération). Dans ce cas, le bénéfice est déterminé après application, par l’administration, au montant des recettes, d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, avec un minimum de 305 € directement sur la déclaration d'ensemble des revenus (déclaration 2042 C).

  • Les contribuables ont la faculté d'opter pour le régime simplifié d'imposition ou le réel normal.
  • Si le loueur perçoit des recettes comprises entre 32 100 € et 763 000 €, il sera imposable selon le régime du réel simplifié et devra souscrire une déclaration de ses revenus professionnels dans les conditions de droit commun (déclarations 2033 et 2031).
  • Au delà il sera imposable selon le régime réel normal de droit commun.


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Statut de loueur en meublé non professionnel ?

Sont considérées comme loueurs en meublé non professionnel, les personnes qui :

  • Bien qu'inscrites au registre du commerce, retirent de cette activité, à la fois un montant de recettes annuelles (ramenés prorata-temporis en cas de commencement ou de cessation d'activité en cours d'année) inférieur ou égal à 23 000 euros TTC et moins de 50% de leur revenu global.
  • Ne sont pas inscrites en qualité de loueur professionnel au registre du commerce.
NOTA : En cas d’exercice en société, les 23 000 € de recettes s’apprécient non pas au niveau de l’entreprise, mais au prorata des parts (ou des droits) détenues par l'associé dans les bénéfices sociaux.

 

Impôt sur les bénéfices LMNP (Régime simplifié ou régime normal) ?

Sont déductibles des produits (loyers et accessoires) selon le régime des BIC :

  • Les charges liées à l'activité de loueur en meublé non professionnel : charges locatives, dépenses d'entretien et de réparations, assurances, honoraires de comptabilité, impôts fonciers, taxe professionnelle, cotisations sociales non-salariées du loueur (si location d'au moins 2 logements), intérêts d'emprunt, amortissements de l'immobilier et du mobilier…etc.
  • Le bénéfice LMNP est rapporté au revenu global du contribuable.
  • En cas d'exercice de l'activité en société non soumise à l'IS, chaque associé est soumis à l'impôt sur le revenu au titre des BIC sur sa quote-part des bénéfices sans distinguer que ces derniers sont ou non distribués et sans qu'il y ait lieu à retrancher les rémunérations éventuellement perçues par l'interessé pour les fonctions qu'il exerce dans la société.

Imputation et report des déficit ?

  • Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices provenant de l'ensemble des activités non-professionnelles imposables en BIC réalisés au cours de la même année et les 6 années suivantes.
NOTA : Cette restriction ne concerne pas les contribuables soumis au régime micro BIC (ce régime excluant la possibilité de constater des déficits

Quel régime de TVA ?

  • Les locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier, sont soumises à la TVA.
  • Corrélativement, les Contribuables bénéficient de la récupération de la TVA sur le montant de l'investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus des locations.

Plus values LMNP ?

  • En cas de revente d’un appartement LMNP, le Régime classique s’applique sur la plus value « éventuelle ». Les lois de finances rectificatives 2011 et la loi de finances 2012 ont modifié les règles relatives à la fiscalité des plus-values immobilières.  

Les Investissements LMNP et l'ISF ?

  • Les logements bénéficiant du statut LMNP sont assujettis à l'ISF et entre donc dans le calcul de l'Impôt sur la Fortune.

Comment trouver la bonne Résidence LMNP en 2014 ?

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