Fiscalité LMNP

Quelle est la fiscalité de la loi LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et comment fonctionne-t-elle ?

La Loi LMNP permet aux loueurs non-professionnels de bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans des logements meublé. Sa fiscalité LMNP est intéressante puisqu’elle permet entre autres un abattement fiscal sur les revenus générés.

Les locations meublées sont soumises à une réglementation spécifique sur le plan juridique, plus souple que les locations nues. L’intérêt principal de meubler et de mettre en location son bien immobilier consiste à ne pas payer d’impôts sur les revenus tirés de la location, pendant un certain nombre d’années.

Les revenus issus de la location de logements meublés  sont déclarés et imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux selon un régime forfaitaire (abattement de 50 ou 71% selon les cas) ou au réel (déduction des frais réels comme les intérêts d’emprunts et les charges locatives). 

Grâce à la Loi LMNP, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux :

Le Régime Micro Bic : permet un abattement de 50% ou de 71% en cas de classement meublé de tourisme. Par comparaison, en location nue, l’abattement est seulement de 30%.

Le Régime Réel Simplifié : Possibilité d’amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux, et déduire toutes les dépenses liées à l’activité (charges de copropriété, frais d’acquisition, honoraires d’agence, intérêts d’emprunt, etc).

Le Saviez-vous ?

En cas de déclaration au régime Réel Simplifié, si vous avez créé un déficit, il se reporte dans son intégralité pendant au moins 10 ans sur les futures recettes de location meublée. Ainsi, vous pouvez ne pas payer d’impôt sur vos revenus de location LMNP pendant une dizaine d’années !

D’autre part, la fiscalité LMNP permet d’amortir linéairement sur 30 ans l’intégralité de votre investissement (murs hors terrain) et l’amortissement du mobilier de 5 à 7 ans. Ce Placement pierre meublé permet non seulement de prendre de la valeur sur le long terme, mais en en parallèle le fisc admet que vous puissiez déduire de vos revenus un amortissement purement comptable de vos logements. Purement comptable, car dans le domaine de l’immobilier, les logements ont plutôt tendance à prendre de la valeur et non se déprécier comme une voiture.

Du coup, l’amortissement et les déductions diverses du régime LMNP créent un surplus d’amortissement et un avantage fiscal qu’il est possible de différer sur les années suivantes.

Le Saviez-vous ?

Le report et le différé d’amortissement LMNP est plus ou moins long dans le temps selon le type de prêt (Infine ou Amortissable) mis en place pour financer l’acquisition. En effet, les intérêts d’emprunts sont plus importants avec un prêt bancaire Infine et augmentent les charges déductibles et le déficit.

La défiscalisation LMNP, la déduction des charges cumulées et l’amortissement comptable permettent de limiter fortement l’impact fiscal sur les revenus locatifs de l’opération. En effet, les amortissement non déduits des années passées sont alors imputés sur les loyers actuels et les Revenus générés par la Location Meublé Non Professionnelle (LMNP) sont donc totalement exonérés.

La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.

Cette activité peut être exercée par une société de personnes (EURL, SARL de Famille non soumise sur option à l’impôt sur les sociétés) ainsi que par les sociétés soumises à l’impôt société (SA, SARL de droit commun, etc…).

Le locataire doit bénéficier de meubles et d’agencements répondant à un usage normal d’habitation.

La comptabilité en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est une comptabilité commerciale (créances acquises moins dettes certaines) qui retrace les Produits (prestations d’hébergement) et les Charges engagées, à la différence des revenus fonciers (comptabilité Recettes – dépenses).

Lorsque les produits sont imposables, le régime d’imposition BIC (micro, régime simplifié ou régime réel normal) se détermine d’après les critères ordinaires, que les loueurs soient professionnels ou non.   

Si le loueur, personne physique, perçoit jusqu’à 70 000 € de recette brute annuelle (ou 170 000 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes), le régime fiscal de droit commun est celui du micro-BIC (comptabilité allégée) avec franchise en base de la TVA (exonération)

Dans ce cas, le bénéfice est déterminé après application, par l’administration, au montant des recettes, d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, avec un minimum de 305 € directement sur la déclaration d’ensemble des revenus (déclaration 2042 C).

Au delà de 70 000 €, les contribuables ont la faculté d’opter pour le régime “réel simplifié” d’imposition ou le “réel normal”.

Les obligations comptables et déclaratives liées à l’un ou à l’autre régime diffèrent. En effet, le régime Réel Simplifié bénéficie d’une comptabilité allégée, qui permet de payer la TVA par semestre, en juillet et décembre. Alors que le régime Réel Normal nécessite de déposer et de payer la Taxe sur la Valeur Ajoutée tous les mois.

La deuxième différence majeure entre ces 2 régimes d’imposition réels réside dans le détail demandé lors du remplissage des bilans comptables. L’investisseur en LMNP doit déposer un bilan comptable simplifié (Formulaires 2033 A et 2031) lorsqu’il relève du régime réel simplifié. Alors qu’il doit télédéclarer un bilan comptable complet (Formulaires 2050 et 2031) en réel normal.

Le Saviez-vous ?

Dès que vous payez plus de 15000 € de TVA dans l’année, le Fisc vous change directement de régime. Vous passez du mode Simplifié au Réel. Vous n’avez pas le choix, c’est automatique et vous devez dès lors faire des déclarations de TVA tous les mois !

Si vos revenus de locations meublées sont soumis aux Contributions Sociales par les organismes sociaux, les revenus correspondants ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux par l’administration fiscale. Dans le cas contraire, vos revenus seront soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.

Depuis 2017, les personnes exerçant une activité de LMNP Touristique (location meublée à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile) dont les recettes sont supérieures à 23 000 € par an sont soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales au taux global de 17,2 %.

En outre, les LMNP de chambres d’hôtes qui retirent de cette activité un revenu imposable supérieur à 5 100 € depuis 2017 sont également soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales par les organismes sociaux.

La règle de la fiscalité LMNP en 2022 est simple : La Location Meublée Non Professionnelle est exonérée de TVA

Les exceptions de cette fiscalité LMNP en 2022 concernent les locations de locaux meublés consenties à des exploitants d’établissement d’hébergement à caractère hôtelier, qui elles sont soumises à la TVA.

Lorsque le propriétaire bailleur fait de la location meublée, et qu’il propose au moins 3 des 4 prestations suivantes, l’ensemble des prestations est soumis à TVA :

— le petit déjeuner,

— le nettoyage quotidien des locaux,

— la fourniture du linge,

— la réception de la clientèle.

Être assujettis à la TVA peut aussi avoir des avantages ! En effet, les Contribuables bénéficient dès lors de la possibilité de récupérer la TVA du montant de leur investissement (20 % du prix d’achat d’un Bien Immobilier) ainsi que de la TVA déductible sur les charges afférentes aux revenus des locations.

La loi de finances 2022 a confirmé la Réduction d’Impôt de 11 % sur le prix de revient de certains investissements en Résidences Meublées. Ce dispositif loi Censi-Bouvard vient compléter le régime de la Location Meublée Non Professionnelle Classique qui n’a en rien été modifié !

Ainsi, les investisseurs qui souhaitent acquérir des biens sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ont désormais 2 alternatives :

LMNP Classique : Récupération de la TVA, Revenus locatifs de nature BIC, Amortissements permettant de neutraliser fiscalement les revenus locatifs.

LMNP Bouvard : Récupération de la TVA, Revenus locatifs de nature BIC, Réduction d’impôt égale à 11 % du montant de l’investissement HT.

Ces réductions d’impôts devront désormais tenir compte du Plafond des Niches Fiscales 2022.

Dans le cas d’une revente avec statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel), les plus-values réalisées lors de cette vente relèvent du régime des plus-values privées. Ce sont donc les règles de droit commun sur la fiscalité du particulier qui s’appliquent.

En 2022, dans le cadre de la fiscalité LMNP, lors de la revente par un Particulier, d’un appartement, ou d’une maison en défiscalisation LMNP, la Plus-Value est imposée à un Taux de 36,20 %

Ce taux d’imposition 36,20 % cumule dans les faits 2 plus-values immobilières nettes :

  • celle qui est imposée au titre de l’impôt sur le revenu (Taxe Forfaitaire de 19%) et 
  • la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (Différentes Taxes représentant 17,2%). 

L’investisseur en Loueur en Meublé Non Professionnel doit également prendre en compte les abattements fiscaux par année de détention. En effet, partant du principe que la Loi LMNP est un placement immobilier de moyen, voir long, terme, il permet selon la durée locative un abattement. La plus value immobilière LMNP sera à calculer en tenant compte d’un Abattement.

Le Saviez-vous ?

Dans le cadre du LMNP, si vous vendez votre logement, les amortissements comptables dont vous avez bénéficié pour réduire votre imposition, utilisés dans le régime réel simplifié durant toute la période de location, ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus value. Cadeau de l’administration fiscale. Ce qui n’est pas le cas du statut Loueur en Meublé Professionnel, qui doit réintégrer les amortissements.

Abattement pour Durée de détention

Le taux et la cadence de l’abattement pour la durée de détention d’un appartement éligible au dispositif LMNP sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’Impôt sur le Revenu et aux Prélèvements Sociaux.

Durée de détention du Bien Pinel

Taux d’abattement applicable chaque année de détention du Bien Meublé

Assiette pour
l’impôt sur le revenu

Taux d’abattement applicable chaque année de détention du Bien Meublé

Assiette pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans0%0%
De la 6ème à la 21ème année6%1.65%
22ème année révolue4%1.60%
Au-delà de la 22ème annéeExonération9%
Au-delà de la 30ème annéeExonérationExonération

Ainsi, la plus-value d’un bien immobilier ayant bénéficié de la défiscalisation Loi LMNP est exonérée :

  • au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
  • au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

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