Monuments Historiques et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Un bien classé Monument Historique est soumis à l’impôt sur la Fortune. Comment le réduire ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), est venu remplacer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Ce nouvel impôt a été exclusivement recentré sur l’immobilier et concerne les biens immobiliers classés Monuments Historiques.

Si vous détenez un Patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000 €, il est nécessaire d’intégrer les bâtiments classés Monument Historique dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. En même temps que vous déclarez l’ensemble de vos revenus (voir la Fiscalité des Monuments Historiques), vous devez faire votre Déclaration d’Impôt en sur la Fortune immobilière  (IFI) sur le Formulaire N°2042-IFI.

Pour bien mesurer l’assiette taxable nette de vos appartements ou immeubles Monuments Historiques (Patrimoine Net Taxable), vous devez calculer votre actif (vos biens immobiliers) et votre passif (vos dettes déductibles). Dans le cadre d’un emprunt, par exemple le financement total de l’opération de travaux de réhabilitation de votre appartement classé Monument Historique, le capital restant dû à la Banque qui intègre tous les frais (Achat de l’appartement, Frais de Notaire, Frais de dossier bancaire, Garanties hypothécaires, Travaux…) peut être supérieur à la Valeur du bien immobilier (Valeur d’achat + Travaux non encore réalisés) et ainsi faire diminuer l’impôt sur la Fortune. 

Monument Historique éligible à l’IFI

En 2022, le prélèvement IFI s’applique à tous les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année en cours.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière taxe les patrimoines immobiliers et fonciers, les biens et les terrains, qu’ils soient bâtis ou non. Les propriétaires de logement éligible à la Loi Monuments Historiques sont donc concernés par la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière dans la mesure où le contribuable-investisseur dépasse le seuil de 1,3 million de patrimoine immobilier.

Un appartement ou un immeuble Monument Historique sont des biens devant figurer obligatoirement sur une déclaration IFI.

Le démembrement étant possible avec le dispositif Monument Historique, aussi bien pour les particuliers que pour les SCI, il est donc important de rappeler que seul l’immobilier détenu en usufruit entre dans le barème de l’IFI 2022. 

Comme précédemment avec l’ISF, l’IFI est un impôt progressif dont les taux s’échelonnent de 0,50 % à 1,50 %. C’est un impôt à payer chaque année.

L’IFI est calculé sur la valeur de votre patrimoine net taxable en appliquant le barème suivant :

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine immobilierTaux

Formule de calcul des droits

  B= Base nette taxable

N’excédant pas 800 000 €0 %B x 0
Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 € 0,5 %(B x 0,005) – 4 000
Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 €0,7 %(B x 0,007) – 6 600
Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 €1 %(B x 0,01) – 14 310
Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 €1,25%(B x 0,0125) – 26 810
Supérieure à 10 000 000 €1,50%(B x 0,015) – 51 810

L’IFI est un impôt basé sur le principe de l’actif/passif. Autrement dit, l’assiette de taxation est composée de l’actif immobilier brut duquel sont déduites les dettes liées à ces actifs. Il est donc possible de déduire de l’impôt sur la fortune immobilière, le prêt contracté pour le financement et l’acquisition du logement Monument Historique.

La loi de finances 2022 modifie toutefois les règles d’évaluation pour l’Impôt sur la fortune immobilière desquelles figurent des Emprunts in fine.

 

Prêts in fine Monument Historique :

Concernant les prêts in fine pour un bien classé Monument Historique (c’est-à-dire ceux dont le capital est remboursable à terme). La mesure législative vise à éviter les optimisations fiscales. Sous l’ISF, un bien intégralement financé par un prêt in fine pouvait en effet être totalement exonéré jusqu’à la dernière échéance du prêt. Désormais, cela n’est plus envisageable puisque la règle de déduction revenait à transformer fictivement le prêt in fine Monument Historique en prêt amortissable.

En 2022, ce type d’emprunt ne peut plus être déduit en totalité. Le Prêt Infine Monument Historique doit faire l’objet d’un amortissement linéaire sur la durée de l’emprunt. Si la rédaction du texte officiel est assez complexe, le calcul est finalement plutôt simple. 

  • Exemple d’un bien immobilier Monument Historique financé au moyen d’un emprunt in fine sur 10 ans :

Sur 10 ans, la valeur déductible diminue de 10 % chaque année. Ainsi à l’issue de la 1ère année du prêt, le redevable ne peut porter au Passif de son IFI que 90% de la dette, à l’issue de 2ème année 80%, à l’issue de la 3ème année 70 %, et ainsi de suite.

 

  • Exemple d’un bien immobilier Monument Historique financé au moyen d’un emprunt in fine sur 20 ans :

Sur 20 ans, la valeur déductible diminue de 5 % chaque année. Ainsi à l’issue de la 1ère année du prêt, le redevable ne peut porter au Passif de son IFI que 95% de la dette, à l’issue de 2ème année 90%, à l’issue de la 3ème année 85 %, et ainsi de suite.

Déclaration fiscale IFI : Pour l’année 2022, l’administration fiscale a fixé les mêmes dates butoirs que pour l’impôt sur le revenu pour remplir sa déclaration d’impôt sur la fortune immobilière. Pour les déclarations papiers, la date limite est le 16 mai. 

Par internet, la date limite dépend de votre numéro de département :

– départements 01 à 19 : jusqu’au 21 mai minuit

– départements 20 à 49 : jusqu’au 28 mai minuit

– départements 50 à 974 et 976 : jusqu’au 4 juin minuit

Envoi des avis IFI : les avis d’imposition pour l’IFI sont envoyés généralement pendant l’été. Mais dans certains cas spécifiques, l’avis n’est envoyé qu’en octobre (avec une échéance de paiement fixée alors au 15 novembre).

Date limite de paiement IFI : elle est généralement fixée au 15 septembre de l’année si vous ne passez pas par un moyen de paiement dématérialisé. Pour 2022, vous avez jusqu’au 16 septembre. Si vous vous réglez en ligne vos impôt, vous disposez d’un délai supplémentaire. Pour 2022, vous avez jusqu’au 21 septembre. Dans certains cas toutefois, le fisc fixe la date de paiement à une autre échéance : le 15 novembre sans moyen de paiement dématérialisé, le 22 novembre avec.

Zoom sur les possibles réductions d’IFI 2022 : Afin de proposer une lecture encore plus détaillée des exonérations d’Impôt sur la Fortune Immobilière, vous pouvez directement consulter notre page dédiée aux Solutions pour réduire L’IFI 2022.

Dans le cadre du Projet de Loi de Finances pour 2022, l’Assemblée Nationale a adopté un amendement visant à sortir partiellement la valeur de certains Monuments Historiques du calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.

Si vous êtes propriétaire d’un Manoir, d’un Château, d’une Demeure d’exception ou d’un magnifique bâtiments “Inscrits” ou “Classés” à l’inventaire des des Monuments Historiques, vous allez peut-être bénéficier d’une exonération d’impôt sur la Fortune en 2022.

L’amendement proposé par le député Gilles Carrez (LR) vise à exclure du calcul de l’IFI 75% de la valeur des biens classés Monuments Historiques ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

 

Exonération IFI M.H partielle et sous conditions

L’amendement adopté ne va pas révolutionner le domaine de l’investissement Immobilier des Monuments Historiques, car il impose au propriétaire, en sus de l’obligation actuelle de conserver durant au moins 15 ans le bien, 2 nouvelles conditions :

  • Que le bien Monument Historique soit situé dans une zone de revitalisation rurale,
  • Qu’il soit ouvert à la visite ou affecté à une activité industrielle ou commerciale (chambre d’hôtes…)


En dehors de l’incroyable réduction d’impôt concernant les Travaux déductibles MH, une partie de la rentabilité d’une opération Monument Historique est tirée de la location. Autrement dit, pour les investisseurs qui attachent une importance à la situation du bien, aux vieilles villes, aux centres villes, et où il importe que le bien corresponde à une demande locative existante et réelle, cet amendement privilégiant des biens dans des zones de revitalisations rurales ne devrait pas influencer beaucoup le marché de l’immobilier.

Cet amendement n’a pour le moment rien de définitif. Le projet de loi de finances pour 2022 dont il fait partie doit d’abord être discuté au Sénat. Son caractère définitif ne sera connu qu’à la fin de l’année 2022.

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