LOI JEANBRUN
Réduisez vos impôts en 2026 avec le nouveau Dispositif Jeanbrun !
Le dispositif Jeanbrun, également appelé Statut du bailleur privé, est un nouveau mécanisme fiscal introduit par la loi de finances pour 2026 afin de relancer l’investissement locatif en France.
Il permet aux particuliers qui réalisent un investissement immobilier destiné à la location de bénéficier d’un amortissement fiscal pouvant atteindre jusqu’à 80 % du prix du logement, en contrepartie d’un engagement de location à loyers encadrés.
Cette nouvelle loi de Défiscalisation immobilière a pour objectif de soutenir la production de logements locatifs accessibles, tout en offrant aux investisseurs un cadre fiscal plus stable et plus lisible que les dispositifs précédents.
Le dispositif Jeanbrun est un statut fiscal destiné aux propriétaires bailleurs qui investissent dans un logement pour le louer en tant que résidence principale.
Il repose sur un principe simple :
en échange d’un engagement de location pendant une durée minimale de 9 ans, le bailleur peut bénéficier d’un amortissement fiscal sur la valeur de son bien immobilier.
Contrairement aux anciens dispositifs comme le Pinel, qui reposaient sur une réduction d’impôt, la loi Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal et permet de déduire chaque année une partie du prix du logement de ses revenus fonciers.
L’investisseur peut ainsi bénéficier jusqu’à 80 % d’amortissement sur l’achat d’un appartement neuf.
Ce mécanisme s’inscrit dans une logique patrimoniale et durable et il permet :
- de réduire la base imposable des revenus fonciers
- d’améliorer la rentabilité de l’investissement locatif
- de sécuriser l’équilibre économique du projet immobilier
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans le plan gouvernemental « Relance logement », dont l’objectif est de soutenir l’offre locative privée en France.
Depuis plusieurs années, l’investissement locatif a fortement diminué sous l’effet de plusieurs facteurs :
- disparition progressive du dispositif Pinel
- renforcement des contraintes réglementaires
- exigences accrues en matière de rénovation énergétique
- fiscalité jugée moins attractive pour les bailleurs
Parallèlement, le marché immobilier fait face à une pénurie estimée à plus de 600 000 logements.
Pour répondre à cette situation, les pouvoirs publics ont fixé plusieurs objectifs :
- atteindre 400 000 logements construits par an
- produire 50 000 logements locatifs privés supplémentaires chaque année
- accélérer la rénovation énergétique du parc existant
Le statut du bailleur privé vise donc à redonner de la visibilité aux investisseurs particuliers et à encourager la création de logements locatifs accessibles.
Le dispositif Jeanbrun est ouvert à tous les contribuables réalisant un investissement locatif pendant la période d’application du dispositif.
Peuvent notamment en bénéficier :
- les Personnes Physiques investissant en direct
- les associés de Sociétés Civiles Immobilières (SCI) non soumises à l’impôt sur les sociétés
- les Contribuables domiciliés fiscalement en France ou à l’étranger
En cas d’investissement réalisé en indivision, chaque indivisaire peut bénéficier du dispositif au prorata de sa quote-part, à condition que tous les co-investisseurs respectent les engagements de location.
Lorsque l’investissement est réalisé via une société, les associés doivent également conserver leurs parts pendant toute la durée de l’engagement locatif.
La Loi Jeanbrun concerne exclusivement les logements situés dans des immeubles collectifs, c’est-à-dire les appartements.
Les maisons individuelles ne sont pas éligibles.
Plusieurs types d’investissements peuvent bénéficier du dispositif.
Logements neufs
Le dispositif s’applique notamment aux :
- logements neufs achevés
- logements acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
- logements construits par l’investisseur
Ces logements doivent respecter les normes environnementales en vigueur.
Logements anciens avec travaux
L’investissement peut également concerner des logements anciens sous réserve de travaux importants.
Pour être éligible, l’opération doit comporter :
- des travaux de remise à neuf ou de réhabilitation
- représentant au moins 30 % du prix d’acquisition
Ces travaux doivent permettre d’améliorer significativement la qualité et la performance énergétique du logement.
Contrairement à certains dispositifs fiscaux antérieurs, le dispositif Jeanbrun ne prévoit pas de zonage géographique.
Les investissements peuvent être réalisés partout en France, y compris :
- en métropole
- dans les départements d’outre-mer
L’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 précise que la période d’application du dispositif concerne les investissements réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Pour les acquisitions immobilières, la date prise en compte est celle de la signature de l’acte authentique de vente.
Pour les constructions, la date retenue est celle du dépôt du permis de construire.
Comment investir en Loi JeanBrun en 2026 ?
Quelles sont les conditions à respecter ?
Pour bénéficier du statut du bailleur privé, plusieurs engagements doivent être respectés.
Engagement de location de 9 ans
Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au moins 9 ans.
La location doit débuter dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement du logement.
Location nue
Le logement doit être loué non meublé et constituer la résidence principale du locataire.
Les locations saisonnières ou de courte durée ne sont pas autorisées.
Respect des plafonds de loyers
Le dispositif impose des plafonds de loyers, selon trois niveaux :
- secteur intermédiaire
- secteur social
- secteur très social
Les plafonds du secteur intermédiaire correspondent à ceux du dispositif Pinel.
Les plafonds des secteurs social et très social correspondent à ceux du dispositif Loc’Avantages.
Conditions de ressources des locataires
Selon le niveau de loyer choisi, le bailleur doit également respecter des plafonds de ressources des locataires.
Ces ressources sont appréciées lors de la signature du bail.
Interdiction de louer à sa famille
Le logement ne peut pas être loué :
- à un membre du foyer fiscal
- à un ascendant ou descendant
- à un parent jusqu’au deuxième degré
L’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement immobilier déductible des revenus fonciers.
Chaque année, le bailleur peut déduire une fraction du prix du logement.
La base d’amortissement correspond à 80 % du prix d’acquisition ou du prix de revient, le terrain étant exclu (estimé forfaitairement à 20 %).
Cet amortissement s’ajoute aux charges classiques déductibles :
- intérêts d’emprunt
- travaux
- taxe foncière
- frais de gestion
Le Saviez-vous ?
Le dispositif Jeanbrun exclut l’application du régime micro-foncier et impose le régime réel.
Les Taux de la loi Jeanbrun varient selon :
- le type de logement (neuf ou ancien rénové)
- le niveau de loyer appliqué
Logements neufs
Niveau de loyer | Taux d’amortissement |
Loyer intermédiaire | 3,5 % |
Loyer social | 4,5 % |
Loyer très social | 5,5 % |
Logements anciens avec travaux
Niveau de loyer | Taux d’amortissement |
Loyer intermédiaire | 3 % |
Loyer social | 3,5 % |
Loyer très social | 4 % |
Oui.
Le montant d’amortissement déductible est plafonné chaque année.
Niveau de loyer | Plafond annuel |
Loyer intermédiaire | 8 000 € |
Loyer social | 10 000 € |
Loyer très social | 12 000 € |
Ces plafonds s’appliquent par foyer fiscal, quel que soit le nombre d’investissements réalisés.
Oui.
Si les charges et amortissements dépassent les loyers perçus, un déficit foncier peut être créé.
Ce déficit peut être imputé :
- sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an
- le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
Le Saviez-vous ?
Maximum 2 logements par Bailleur. Le dispositif Jeanbrun est limité à 2 biens immobiliers par investisseur.
Jusqu’à 12 000 € d’amortissement déductible par an, soit 3 600 à 5 400 € d’économies d’impôt selon votre Taux Marginal d’Imposition (TMI).
Taux d’amortissement : de 3,5 % à 5,5 % par an.
Une base amortissable plafonnée à 80 %
Aucune contrainte géographique (y compris les villes moyennes)
Loyers flexibles, pas de plafonds restrictifs
Non.
Le dispositif Jeanbrun ne peut pas être cumulé avec certains régimes fiscaux immobiliers, notamment :
- la réduction d’impôt Malraux
- le dispositif Denormandie
- les dispositifs d’investissement outre-mer
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Si les engagements ne sont pas respectés, l’avantage fiscal jeanbrun et le statut de bailleur privé peuvent être remis en cause.
Cela peut notamment intervenir en cas :
- de vente du logement avant la fin de la période d’engagement
- de non-respect des plafonds de loyers
- de location à un membre de la famille
- de non-respect des conditions de ressources des locataires
Dans ce cas, les amortissements déjà déduits peuvent être réintégrés dans les revenus imposables, avec un mécanisme de quotient pour limiter l’impact fiscal.
Certaines situations permettent toutefois d’éviter cette remise en cause :
- décès
- invalidité
- licenciement du contribuable ou de son conjoint
- les dispositifs d’investissement outre-mer
SIMULATIONS FISCALES ET FINANCIÈRES AVEC LA LOI JEANBRUN :
83 333 € HT + Récupération de 16 667 € TVA
La réduction est de 11 % de 83 333 soit 9 167 € sur 9 ans, soit 1 018 €/an
Résultat :
166 666 € HT + Récupération de 33 334 € TVA
La réduction est de 11 % de 166 666 soit 18 333 € sur 9 ans, soit 2 037 €/an
Résultat :
250 000 € HT + Récupération de 50 000 € TVA
La réduction est de 11 % de 250 000 soit 27 500 € sur 9 ans, soit 3 055 €/an
Résultat :
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Le dispositif Jeanbrun constitue en 2026 l’un des principaux dispositifs d’investissement locatif après la fin de la Loi Pinel.
Cependant, sa logique est différente.
Alors que le Pinel reposait sur une réduction d’impôt immédiate, le statut du bailleur privé privilégie une approche plus patrimoniale, fondée sur :
- l’amortissement progressif du bien
- la détention longue de l’investissement
- la production de logements à loyers maîtrisés
Non.
L’avantage fiscal lié à l’amortissement du dispositif Jeanbrun n’entre pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux.
Cela constitue un avantage important pour les investisseurs fortement fiscalisés.
RESUMé de l'ARTICLE :
- Le Statut de Bailleur Privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun, est effectif en 2026 , 2027 et 2028.
- L’avantage fiscal dit “Jeanbrun” permet d’amortir chaque année entre 3,5 % et 5,5 % sur 80 % de la valeur de l’appartement (selon les conditions du logement et les plafonds de loyer).
- Le plafond d’amortissement peut atteindre 8 000 € pour les loyers intermédiaires ; 10 000 € pour les loyers sociaux ; et 12 000 € pour les loyers très sociaux.
- Le plafond du déficit foncier est imputable au revenu global jusqu’à 10 700 €.
- Pour être éligible, le logement doit être loué vide (non meublé) et le locataire doit en faire sa résidence principale
- L’engagement de location est minimum de 9 ans, avec des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
- Seuls les logements collectifs neufs (appartements) ou anciens fortement rénovés, c’est à dire avec au moins 30 % du prix du bien) sont concernés par le dispositif Jeanbrun. Les maisons individuelles sont exclues.
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