Solutions contre l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI 2024)
Comment tirer profit des lois de défiscalisations en vigueur et alléger la note fiscale sur la Fortune ? Comment diminuer, réduire ou faire disparaître son IFI en 2024 ?
Le fait de payer l’impôt sur la fortune immobilière vous classe pour la majorité des français dans la catégorie des gens riches, en d’autres termes qui gagnent beaucoup d’argent ! Pourtant, un contribuable peut très bien avoir un patrimoine immobilier conséquent d’une valeur de plus de deux millions d’euros, parce que ses parents sont malheureusement décédés et qu’il a juste hérité de la résidence principale et pour autant ne pas percevoir de revenus (chômage, problèmes financiers, divorces…). Dans ce cadre, il vous faut trouver des solutions contre cet impôt sur le fortune immobilière.
L’impôt sur la Fortune immobilière ne tient absolument pas compte de vos revenus ou de votre santé. Vous pouvez être au chômage, devoir des pensions dans le cadre de divorces, où avoir des difficultés financières, ce n’est pas le problème du FISC. L’administration fiscale taxe votre Patrimoine Immobilier, et ne se soucis pas de savoir si vous percevez des recettes ou si vous pouvez subvenir à vos besoins.
Dans certaines situations ubuesques, il arrive même que certains contribuables soient obligés de vendre leur propre maison, leur lieu de vie habituel pour pouvoir payer la fameuse taxe sur la fortune immobilière.
Il existe toutefois quelques solutions contre l’impôt sur la fortune immobilière pour diminuer et adoucir la douloureuse fiscale.
Comment réduire l’Impôt sur la Fortune Immobilière ? Comment ne plus payer d’IFI ? Guide des solutions pour échapper à l’ifi en 2024.
Pour échapper à l’IFI, l’idéal est de passer sous la barre des 1,3 million d’euros de patrimoine. Plusieurs formules sont envisageables.
Diminuer votre actif immobilier et placer vos capitaux sur des placements financiers (ils échappent à l’IFI).
- Profiter de l’Exonération de 30 % sur sa Résidence Principale. En effet, la Loi prévoit qu’un « abattement de 30% est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ». En d’autres termes, la demeure familiale ou résidence principale n’est valorisé dans la déclaration d’IFI qu’à hauteur de 70% du prix qu’il vaudrait s’il était mis en vente sur le marché. D’autre part, en plus de l’abattement légal, il est possible d’effectuer une décote du bien immobilier.
- Emprunter pour votre résidence principale où vos projets immobiliers. L’IFI tient compte de votre passif immobilier et permet la déduction de 100 % de vos intérêts d’emprunts. Il est donc préférable de conserver vos liquidités et vos apports financiers, puisqu’ils n’entrent pas dans le calcul de l’Impôt sur la fortune immobilière.
- Détenir des biens professionnels (Exonération à 100 %) ou vous lancer dans l’immobilier meublé professionnel.
- Transmettre à vos enfants et petits-enfants. Depuis 2017, la Loi permet de transmettre 100 000 € par parent ( soit 200 000 € pour un couple) pour chaque enfant (tous les 15 ans). Pour un foyer fiscal marié avec 2 enfants, il est possible de transmettre en franchise totale d’impôts 400 000 €. Cela peut être utile pour les enfants et par la même occasion vous faire sortir de l’IFI, où éviter d’y entrer.
- Faire des Dons (Réduction de 75 %) à des Fondations ou à des Associations.
- Investir dans des parts de GFF ISF Bois et Forêts (Exonération de 100 %)
Souscription de parts de Groupements Forestiers 2024
L’une de plus belle opportunité pour Réduire la base de calcul de son IFI 2024 : Investir dans Les Bois et Forêts et souscrire des Parts de Groupements Fonciers Forestiers (GFF – IFI)
En 2024, il co-existe 2 dispositifs en matière d’exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
- Le Dispositif MONICHON IFI, qui permet de bénéficier d’un abattement de 75% en termes d’assiette d’impôt sur la fortune immobilière, sur la valeur des forêts détenues par le Groupement.
- Le Dispositif TEPA IFI qui permet de bénéficier d’un abattement de 100% en termes d’assiette d’impôt sur la fortune immobilière, donc d’une exonération totale. (Article 885 I ter du CGI, Abrogé par la Loi n°2017-1837 du 30 décembre 2017 – art. 31 (V)
Le Premier dispositif concernant les GFF et le plus connu depuis des années est La Loi Monichon qui fait bénéficier les souscripteurs de parts de Groupements Forestiers d’un abattement de 75% sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière et également sur les Droits de Donation / Succession. Il est important de noter que cet abattement ne s’applique pas sur la souscription elle-même, mais par transparence sur le quota d’investissement du Groupement en actifs forestiers.
Exemple 1
L’investisseur entre dans un Groupement qui vient de se constituer le quota d’investissement en forêts est de 0% (il n’y a pas encore de forêts), il bénéficie donc de 75% d’abattement sur 0%, soit 0%.
Son avantage croît dans le temps au fur et à mesure des acquisitions forestières. En général, au bout de 2 ans, le quota d’investissement est de 80%, il bénéficie alors de 75% d’abattement sur 80% de sa souscription, soit 60% de réduction des droits de donation/succession
Exemple 2
Le Groupement est investi à 100 % dans des domaines forestiers, l’investisseur bénéficie donc immédiatement de 75% x 100% = 75% de réduction des droits de donation/succession sur sa souscription.
Exemple 3
Un GFF lève 10 Millions d’euros au total cette année, et il ne détient à la fin de l’année qu’une forêt de 3 Millions, l’investisseur ne bénéficiera plus en fin d’année que de 30% [quota forestier, 3 M€ sur les 10 M€] x 75% = 22,5% de réduction des droits de donation/succession. Il faudra donc attendre de nouvelles acquisitions forestières pour faire remonter le quota d’investissement forestier, avant par exemple de procéder à une donation.
Dans le cadre du régime Monichon, les Bois et Forêts et parts de groupements forestiers sont exonérés de l’IFI pour les 3/4 de leur valeur à la double condition :
- de produire à la demande de l’administration un certificat valable 10 ans ou, si un certificat a déjà été délivré pour les biens en cause moins de 5 ans avant le 1er janvier 2024 à l’occasion d’une mutation à titre gratuit ou onéreux, une attestation délivrée par la direction départementale des territoires ou la direction départementale des territoires et de la mer, qui précise que les biens sont susceptibles d’aménagement ou d’exploitation régulière (cette attestation est valable jusqu’à l’expiration de la dixième année à compter de la délivrance du certificat auquel elle fait référence);
- de produire à la demande de l’administration une déclaration sur papier libre valant engagement d’appliquer à la forêt le régime d’exploitation normale ou plan simple de gestion déjà agréé pendant 30 ans par vous-même et vos ayants cause, établie par vous-même s’il s’agit de bois et forêts ou par la personne responsable du groupement forestier si vous êtes porteur de parts. Cette déclaration est souscrite lorsque les biens concernés sont portés pour la première fois sur la déclaration IFI.
Les certificats fournis et les engagements pris pour bénéficier de l’exonération des propriétés en nature de bois et forêts et des parts de groupements forestiers au titre de l’ISF demeurent valables au titre de l’IFI pour le temps restant à courir.
Note
Si vous décidez d’acquérir des parts de GFF pour bénéficier de l’exonération de 75 % de leur valeur sur votre IFI, outre les conditions précédentes, vous devez avoir acquis ces parts au moins 2 ans avant le 1er janvier de l’année d’imposition.
Ce dispositif est plus récent et peu connu du grand public, c’est la Loi sur le Patrimoine (PAT) et plus précisément la partie concernant l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), constitué de l’article 31 de la Loi n°2017-1837 du 30 décembre 2017. Cette Loi a institué un impôt annuel sur la fortune immobilière à compter du 1er janvier 2018, mais par la même occasion a précisé le champ d’exonération.
Différents alinéas de la Loi “excluent de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) les parts ou actions de sociétés ou d’organismes qui ont pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale dans lesquelles le redevable et les membres du foyer fiscal détiennent, directement ou indirectement, moins de 10 % du capital et des droits de vote.”
Ainsi un contribuable qui investit dans des parts de GFF et qui détient moins de 10 % du capital et des droits de vote peut échapper à 100 % à l’impôt sur la fortune immobilière.
Cette exonération totale de l’IFI ne s’applique qu’aux parts de GFF en “primaire”, c’est à dire lors de la création de nouvelles parts, soit en constitution, soit dans le cas d’augmentation de capital.
Quant au seuil de détention de parts du Groupement Forestier de moins de 10 %, il doit être respecté à la fois au regard de la détention du capital et de celle des droits de vote. Ainsi, par exemple, un redevable qui détient 9 % du capital mais 18 % des droits de vote ne pourra se prévaloir de l’exclusion de l’IFI.
Ainsi, en résumé :
- Soit il s’agit de nouvelles parts de GFF, en primaire, donc via une augmentation de capital et l’exonération représente 100% de l’assiette IFI
- Soit il s’agit de parts existantes de GFF, en secondaire, donc via une acquisition de parts et dans ce cas l’exonération ne s’applique que sur 75% de l’assiette IFI (et sur la valeur des Forêts)
La liste des Groupements Fonciers Forestiers 2024 sélectionnés au sein du Cabinet ORA DEFISCALISATION se positionnent presque toujours en augmentation de capital, pour acquérir de nouvelles forêts, c’est donc la Loi PAT-IFI qui s’applique, plus favorable que le régime Monichon IFI, soit une exonération d’assiette IFI à 100% (sortie du patrimoine taxable à l’IFI).
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La disparition de l’impôt sur la Fortune (ISF) s’est accompagnée de celle du dispositif ISF-PME, qui permettait d’alléger son impôt en contrepartie d’un investissement dans les petites ou moyennes entreprises ou dans des Fonds éligibles à la réduction ISF.
En revanche, les redevables peuvent toujours déduire, du montant de leur Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), 75 % des versements directs en argent (sans contrepartie) au profit d’organismes d’intérêt général ou aux Associations reconnues d’utilité publique. Mais contrairement à la réduction pour Dons aux œuvres prévue en matière d’impôt sur le revenu qui a un champ d’application très large, en matière de réduction IFI, les organismes qui permettent de bénéficier de cet avantage fiscal sont strictement définis.
DONS ELIGIBLES A LA REDUCTION IFI vers :
- Les Fondations reconnues d'utilité publique et d'intérêt général
- L'Agence nationale de la recherche
- Les Entreprises d'insertion, ateliers et chantiers d'insertion, ou associations intermédiaires
- Les Établissements de recherche ou d'enseignement supérieur ou artistique (publics ou privés) d'intérêt général, à but non lucratif,
- Les Associations intermédiaires
- Les Entreprises adaptées (aussi connues sous le nom d’ateliers protégés)
- Les Centres de distribution par le travail à domicile
Les conditions d’application de l’art 16 de la Loi n° 2007-1223 de 2007 dite Loi TEPA, instituant une réduction d’ISF en faveur des redevables qui effectuent des Dons, excluent les Associations Reconnues d’Utilité Publique qui ne relèvent pas expressément de l’une des catégories visées ci-dessus.
En 2024, les dons à des œuvres d’intérêt général pourront donc continuer de bénéficier d’une Réduction IFI de 75% plafonnée à 50 000 € par an.
Le Projet de Loi de Finance 2024 propose une Exonération partielle des biens immobiliers classés Monument Historique ou assimilés de l’IFI 2024.
En effet, dans le cadre du Projet de Loi de Finances pour 2024, l’Assemblée Nationale a adopté un amendement proposé par Gilles Carrez visant à sortir partiellement la valeur de certains Monuments Historiques du calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
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