Taux et Plafonds de la Défiscalisation Pinel en 2022

Quelles sont les limites des réductions de la Loi Pinel ? Quel est le plafond de défiscalisation Pinel ?

Dans ce premier chapitre sur la Fiscalité de la Loi Pinel, nous avons détaillé, les Montants des Taux de Réductions, les Durées et également les Limites de la défiscalisation qui tiennent compte de plusieurs critères d’investissement. Non seulement du prix de revient du logement – à mesurer très précisément en fonction de la surface pondérée – qu’il faut multiplier par un taux de réduction, lui même calculé en fonction de la durée de l’engagement locatif pris initialement par l’investisseur auprès du Fisc.

Commençons par le commencement. La Base de la défiscalisation Pinel tient compte de 3 critères principaux. Le Prix du logement neuf auquel on additionne les frais d’acquisition (1 : Prix de Revient), multiplié par un pourcentage de réduction d’impôt (2 : Taux de Réduction) défini selon les années et l’engagement locatif pinel pris initialement par l’investisseur auprès du Fisc. Une fois obtenu le résultat, il est nécessaire de vérifier qu’il ne dépasse pas le Montant maximum annuel de Réduction d’impôt prévu par la Loi Pinel et le plafonnement des Niches Fiscales (3 : Plafond de défiscalisation Pinel et Limites). Résumé en une phrase, c’est un peu indigeste, c’est pourquoi, nous vous avons pris le temps de vous décrypter toutes les subtilités  en plusieurs paragraphes.

  1. Le Plafond de défiscalisation Pinel (plafonds d’achat au M2 et Limite de 300 000 € par an de Défiscalisation Pinel.
  2. Les Taux de réductions d’impôts Pinel qui sont proportionnels à la durée d’engagement de mise en location du Logement Pinel (6, 9 ou 12 ans),
  3. Les Montants maximum de réduction annuelle (Plafond Pinel et Plafond niche fiscale), soit 6000 € / an de réduction d’impôt pour 1 Pinel (max 2 logements/an) et 10000 € / an de réduction d’impôt quelque soit le nombre d’investissements (plafond des niches fiscales)

1) PLAFONDS PINEL :

0 € / m2 max
0 € / an

2) TAUX PINEL :

0 % sur 12 ans
0 % sur 9 ans
0 % sur 6 ans

3) REDUCTION MAX

0 € / an (Pinel)
0 € / an (Niches fiscales)

Calcul et articulation entre les Plafonds de Prix de revient (5500 € / m² ) de surface habitable et la limitation annuelle de la base des réductions d’impôt (300 000 €)

L’application des Plafonds de prix de revient par mètre carré de Surface Pondérée Pinel ne modifie pas l’autre limite annuelle de réduction d’impôt qui demeure fixée à 300 000 € par foyer fiscal et par année d’imposition.

Le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable s’applique “avant” la limitation annuelle de la base des réductions d’impôt.

Plafond de défiscalisation PINEL 300 000 € : 3 exemples chiffrés

1er Exemple Plafond de défiscalisation Pinel : Un contribuable acquiert un Appartement Pinel de 40 m2 pour la somme de 300 000 €, soit un prix de revient de 7 500 €/m².

L’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface pondérée Pinel conduit à retenir, pour la détermination de la base de réduction d’impôt, le montant de 220 000 € (5 500 € x 40 m²). L’assiette de défiscalisation Pinel sera donc de seulement 220 000 € (et non 300000 €).

Achat :300 000 €
Base Plafond m² :220 000 €
Assiette de Réduction Pinel :220 000 €

2ème Exemple Plafond de défiscalisation Pinel : Un contribuable acquiert une Maison Pinel de 70 m2 pour la somme de 525 000 €, soit un prix de revient de 7 500 €/m².

L’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface pondérée Pinel conduit à retenir, pour la détermination de la base de réduction d’impôt, le montant de 385 000 € (5 500 € x 70 m²). Toutefois, compte tenu de la limitation annuelle de 300 000 €, la base de défiscalisation Pinel relative à cet investissement est réduite à ce montant.

Achat :525 000 €
Base Plafond m² :385 000 €
Assiette de Réduction Pinel :300 000 €

3ème Exemple Plafond de défiscalisation Pinel : Un contribuable acquiert 2 logements au titre d’une même année.

  • Le premier logement de 35 m2 à 203 000 €, soit un prix de revient de 5 800 €/m²
  • Le deuxième logement de 30 m2 à 180 000 €, soit un prix de revient de 6 000 €/m²

Montants retenus :
– 192 500 € (5 500 € x 35 m2) au titre du premier logement ;
– 165 000 € (5 500 € x 30 m2) au titre du deuxième logement.

Compte tenu de la limitation annuelle de 300 000 €, l’assiette de l’avantage fiscal Pinel relative à ces 2 investissements est réduite à ce montant.

Achat :383 000 €
Base Plafond m² :357 500 €
Assiette de Réduction Pinel :300 000 €

REDUCTION D’IMPOT PINEL :

Investir en Pinel sur 6 ans
= 2%/an de réduction

0 %
au total

REDUCTION D’IMPOT PINEL :

Investir en Pinel sur 9 ans
= 2%/an de réduction sur 6 ans
+ 2%/an de réduction sur 3 ans

0 %
au total

REDUCTION D’IMPOT PINEL :

Investir en Pinel sur 12 ans
= 2%/an de réduction sur 6 ans
+ 2%/an de réduction sur 3 ans
+ 1%/an de réduction sur 3 ans

0 %
au total

Comment est calculée la réduction d’impôt en loi Pinel ?

Quel est le pourcentage à appliquer dans ma déclaration d’impôts ? Comment calculer une remise d’impôt en loi Pinel ? Est-ce le même taux chaque année durant la période d’engagement ? L’économie d’impôt est-elle vraiment linéaire ?

Les méthodes de Calcul du dispositif tiennent compte d’une Base de prix de revient de l’acquisition pinel, à laquelle le fisc applique un Taux de pourcentage de réduction d’impôt qui varie en fonction de la Durée de l’engagement de location :

Prix de revient :200 000 €
Taux de pourcentage :2%
Durée de l’engagement :6 ans

Tableau des Pourcentages de Réductions d’impôts en fonction de la durée d’engagement.

Durée de la location PinelTaux de réduction PinelRépartition de la réduction d’impôt
Engagement initial de 6 ansPériode initiale de 6 ans12%2% par an
1re prolongation de 3 ans6%2% par an
2e prolongation de 3 ans

3%

1% par an
Engagement initial de 9 ansPériode initiale de 9 ans18%2% par an
Prolongation de 3 ans3%1% par an

Tableau des Taux applicables en fonction des durées d’engagements locatifs auprès de l’administration fiscale.

Durée de la location PinelTaux applicable PinelRéduction D’impôt Pinel
max (300 000 € ou plus)
Réduction annuelle Pinel max
(300 000 € ou plus)
Engagement initial de 6 ansPériode initiale de 6 ans12% 36 000€6 000€ (2% par an)
1re prolongation de 3 ans6%18 000€6 000€ (2% par an)
2e prolongation de 3 ans

3%

9 000€

3 000€ (1% par an)
Engagement initial de 9 ansPériode initiale de 9 ans18%54 000€6 000€ (2% par an)
Prolongation de 3 ans3%9 000€3 000€ (1% par an)

Si votre investissement est inférieur le coefficient qui s’applique au montant est le même mais la réduction diminue en proportion.

Le Saviez-vous ?

Le début de vos économies d’impôt en loi Pinel s’applique uniquement à partir de l’Année de Livraison et non l’année de votre achat ou de la signature chez votre notaire.
Si vous comptez sur une livraison 4ème Trimestre 2022 et que le Promoteur a deux jours de retard, vous ne commencerez à bénéficier de la défiscalisation et de la réduction Pinel qu’en 2022.

Après avoir déterminé les “Bases du Prix de revient” de l’acquisition de votre bien immobilier Pinel neuf, puis le “Taux de pourcentage” de Réduction d’impôt annuelle en fonction de la Durée de l’engagement de location, il reste à tenir compte des “Limites et Plafonds” d’économies par foyer fiscal.

De nouveau, il y a 3 critères principaux à prendre en compte :

  • La limite de défiscalisation de 300 000 €
  • Le cumul de 2 logements par an
  • Le plafonnement des Niches fiscales

Plafond de défiscalisation Pinel 300 000 € / An

Exemple de Calculs d’investissement Pinel avec plafonds de 300 000 €

Investissement de 100 000€

A) Engagement de location sur 6 ans (Taux 12 %)

Réduction d’impôts de 2 000€/an durant 6 ans, soit :

0
de réduction d'impôts

B) Engagement de location sur 9 ans
(Taux 18 %)

Réduction d’impôts de 2 000€/an durant 9 ans, soit :

0
de réduction d'impôts

A) Engagement de location sur 12 ans
(Taux 21 %)

Réduction d’impôts de 2 000€/an durant 9 ans + 1000€/an pendant 3 ans, soit :

0
de réduction d'impôts
Investissement de 200 000€

A) Engagement de location sur 6 ans
(Taux 12 %)

Réduction d’impôts de 4 000€/an durant 6 ans, soit :

0
de réduction d'impôts

B) Engagement de location sur 9 ans
(Taux 18 %)

Réduction d’impôts de 4 000€/an durant 9 ans, soit :

0
de réduction d'impôts

A) Engagement de location sur 12 ans
(Taux 21 %)

Réduction d’impôts de 4 000€/an durant 9 ans + 2000€/an pendant 3 ans, soit :

0
de réduction d'impôts
Investissement de 300 000€

A) Engagement de location sur 6 ans
(Taux 12 %)

Réduction d’impôts de 6 000€/an durant 6 ans, soit :

0
de réduction d'impôts

B) Engagement de location sur 9 ans
(Taux 18 %)

Réduction d’impôts de 6 000€/an durant 9 ans, soit :

0
de réduction d'impôts

A) Engagement de location sur 12 ans
(Taux 21 %)

Réduction d’impôts de 4 000€/an durant 9 ans + 3000€/an pendant 3 ans, soit :

0
de réduction d'impôts

Plafond de défiscalisation Pinel 2 logements / An

Limitation du nombre d’investissements ouvrant droit aux réductions d’impôt Pinel par contribuable et par an.

Au titre d’une même année d’imposition, l’investisseur ne peut bénéficier de la Défiscalisation Pinel qu’à raison de l’acquisition de 2 logements maximum par foyer fiscal. Et pour apprécier cette limite du nombre de logements éligibles à la réduction d’impôt Pinel, il convient de retenir la date du fait générateur de la réduction d’impôt.

Soit le Promoteur a déjà terminé la construction de l’immeuble, et l’investisseur profitera de la réduction d’impôt immédiatement, c’est à dire l’année de son acquisition. Soit l’immeuble doit être construit et il est vendu en Vente Futur d’Achèvement des Travaux (VEFA), dans ce cas la défiscalisation Pinel ne débutera que l’année de livraison.

Loi Pinel : Nature de l’investissementDébut de la Défiscalisation Pinel
Acquisition d’un Logement Pinel neuf déjà achevéAnnée d’acquisition du logement
Acquisition d’un Logement en état futur d’achèvement (VEFA)Année d’achèvement du logement
Construction ou acquisition d’un local que le contribuable transforme en logementAnnée d’achèvement du logement

Ainsi, par exemple, s’agissant des acquisitions de logements en VEFA, la limite du nombre de logements éligibles sera appréciée au titre de l’année d’achèvement des logements.

Le Saviez-vous ?

Dans le cas où un contribuable acquiert plusieurs logements éligibles à la Défiscalisation Pinel, seuls 2 de ces logements peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt. Il doit dès lors choisir les 2 logements achevés au cours de la même année d’imposition, au titre desquels il souhaite bénéficier de l’avantage fiscal.

Exemple de Plafond de défiscalisation Pinel pour 2 logements / An

Un contribuable acquiert en 2020 trois logements neufs A, B et C en l’état futur d’achèvement (VEFA) pour un prix respectif de 150 000 €, 200 000 € et 310 000 €. Les logements A et B sont achevés au cours de l’année 2020, le logement C étant quant à lui achevé en 2021. Ces investissements ouvrent droit à au bénéfice de la défiscalisation Pinel, toutes conditions étant par ailleurs remplies.

Le montant de la réduction d’impôt Pinel imputable relatif à ces logements est déterminé comme suit :

Année d’acquisition des logements Pinel (VEFA)2020
Année d’achèvement des logements (fait générateur)2020 (A et B)2021 (C)
Base de la réduction d’impôt Maximum PINEL300 000€300 000€
Taux de réduction d’impôt Pinel (Base 9 ans)18%18%
Montant total de la réduction d’impôt54 000€54 000€
Montant imputable au titre de l’imposition des revenus de l’année 2020 à 20286 000€ 
Montant imputable au titre de l’imposition des revenus de l’année 2021 à 2029 6 000€

Remarque : Le prix de revient par mètre carré de surface habitable des logements pris en exemple est réputé être inférieur au plafond de 5 500 €. Pour plus de précisions, sur l’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable, il convient de se reporter à la page “Plafond 5500 €/M2 en Pinel”.

Plafond de défiscalisation Pinel dans les Niches Fiscales

Pour finir ce chapitre sur les Limites et Plafonds de Défiscalisation de la Loi Pinel, il est rappelé ici que la réduction d’impôt du dispositif Pinel est soumise au plafonnement global des avantages fiscaux prévu au premier alinéa du 1 de l’article 200-0 A du CGI.

L’articulation du Montant Maximum de réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif Pinel et le Plafonnement Global des avantages fiscaux fixe la limite à 10 000 € par an pour les investissements qui ont été réalisés en Métropole, et à 18 000 € par an pour la Loi Pinel Outre-Mer.

Année d’acquisition des logements Pinel (VEFA)2020
Année d’achèvement des logements (fait générateur)2020 (A et B)2021 (C)
Base de la réduction d’impôt Maximum PINEL300 000€300 000€
Taux de réduction d’impôt Pinel (Base 9 ans)18%18%
Montant total de la réduction d’impôt54 000€54 000€
Montant imputable en 20206 000€ 
Montant imputable en 20216 000€6 000€

Dans l’exemple ci-dessus, la réduction d’impôt sera bien de 6000 € en 2020, mais seulement de 10 000 € en 2021, alors qu’elle aurait pu être de 12 000 € (6000 x 2) sans le plafonnement des niches fiscales.

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