Plafond Pinel 5500€ / M2

Calcul de la surface réelle Pinel et du coefficient tout en restant sous les plafonds de la défiscalisation Pinel ?

Calcul de la surface réelle Pinel et du coefficient tout en restant sous les plafonds de la défiscalisation Pinel ? Comment mesurer le plafond pinel de 5500€ / m² ? Quelle surface doit-on prendre en compte pour calculer le prix au M2 ?

Une des conditions de la Loi Pinel oblige l’investisseur à acheter en dessous d’un certain prix au Mètre Carré. C’est le “Plafond Pinel de 5500€/M²” et ce quelle que soit la zone de construction.

Afin de freiner les ardeurs des investisseurs dans les meilleurs arrondissements et les plus beaux quartiers, le législateur dans sa grande sagesse, a mis en place un plafond de défiscalisation (ou Plafond de réduction d’impôts Pinel) fixé sur le prix de revient au mètre carré. Ainsi, il est inutile de rêver et penser pouvoir défiscaliser en achetant un appartement Pinel avec vue sur la Tour Eiffel à plus de 10 000 € le mètre carré.

Ce paramètre de plafond de 5500 € par M², non seulement doit être pris en compte dans votre simulation d’investissement Pinel et dans le calcul de votre rentabilité. Mais il est également crucial de ne pas faire d’erreur dans la prise en compte de la surface.

En effet, dans le cadre de la loi Pinel, le premier principe de plafonnement concernant le montant d’acquisition à retenir est la limite imposée de 300 000 € par an, jusque là tout va bien, c’est assez facile à comprendre. Mais la Loi Pinel impose un autre principe de plafonnement plus relatif celui-ci : le Prix de Vente au Mètre Carré !

Beaucoup d’investisseurs souhaitant profiter de la défiscalisation et des avantages fiscaux de la Loi Pinel se trompent justement dans le ”Plafond” et dans la règle de calcul des 5500 €/M² de surface habitable.

Pour la Surface Pondérée, le contribuable doit-il choisir la Surface Loi Carrez ? Doit-il prendre en compte la Surface habitable qui sert à fixer le plafond de Loyer Pinel ? Est-ce que le plafond Pinel de 5500€ / m2 pour la base d’assiette fiscale Pinel se calcule avec le coefficient 0.7 + 19 / Surface du logement, comme le Plafond de loyer ? Ou uniquement avec la Surface Pinel (surface habitable + la moitié de la terrasse) ?

Au vu des erreurs possibles, une clarification semble nécessaire concernant le double plafonnement de l’investissement Pinel dans un immeuble neuf. Car l’état ne souhaitant pas accorder ses faveurs fiscales trop largement ou tout du moins avec des contreparties trop faibles, impose un prix du m² maximum.

Prix au M² Pinel : Quelle Surface exacte doit-on prendre en compte ?

Pour rappel, dans l’esprit du législateur, l’incitation fiscale Pinel a vocation à augmenter le parc immobilier locatif français et à aider à produire des logements en plus grand nombre. L’objectif de création d’immeubles, de maisons et d’appartements neufs passant logiquement par la création de m² de surface habitable.

D’où cette deuxième règle limitative pour l’assiette de l’investissement : un plafond Pinel de 5500€ par mètre carré.

Deux grosses approximations dans le calcul de la Surface Pinel peuvent se transformer en erreurs grossières et avoir de lourdes conséquences :

Première erreur : Confondre la Surface Pinel et la Surface Carrez

Exemple

Vous achetez un appartement de 60m² de surface habitable bénéficiant d’un Balcon de 10 m² au prix de de 345 000 €.
Soit un Prix au m² de 345 000 € / 60 m² = 5 750 € du m².
Le plafond des 5 500 €/m2 est dépassé et les néophytes vous expliqueront que le logement n’est pas éligible à la loi Pinel…mais c’est FAUX !

C’est subtil et peut porter à confusion, mais si vous lisez attentivement les textes :

Le Décret n°2012-1532 indique que le plafond Pinel à retenir est de 5 500 € par m² de surface habitable mais précise bien que la surface habitable est définie par l’article 2 duoedecies du code général des impôts :

« La surface habitable à prendre en compte s’entend, pour les logements situés en métropole, de celle prévue au dernier alinéa du a de l’article 2 duoedecies et, pour ceux situés outre-mer, de celle prévue au III de l’article 46 AG terdecies »

Or, l’article 2 du CGI précise la surface à prendre en compte comme surface habitable :

« La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable au sens de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes mentionnées aux articles R. 353-16 et R. 331-10 du même code »

Conclusion :

Ce n’est pas la surface habitable “Carrez” qu’il faut retenir pour les modalités de calcul et d’imputation de la réduction d’impôts Pinel, mais bien la surface habitable “Pondérée”.

Surface Pondérée Pinel

La surface habitable retenue pour le calcul du plafond Pinel de 5 500 € par m² est donc la même que celle retenue pour la détermination du loyer plafond, c’est à dire la surface habitable intérieure augmentée de la moitié des surfaces annexes (dans un maximum de 8 mètres carrés).

Retour à notre exemple :

Exemple

Achat d’un appartement de 60m² de surface habitable bénéficiant d’un Balcon de 10 m² au prix de de 345 000 €.

Calcul “rapide” du prix de revient en fonction de la Surface Habitable :
345 000 € / 60 m² = 5 750 € du m².
Conclusion hâtive et erronée : cet appartement est trop cher pour l’investissement Pinel

Calcul “correct” du prix de revient en fonction de la Surface Pondérée :
345 000 € / 65 m² [60 + 10/2] = 5 307 € du m².
Conclusion correcte : cet appartement est éligible au dispositif Pinel

Il faut donc faire très attention à la surface utilisée pour calculer ce plafond au mètre carré. Nous consacrons d’ailleurs tout un chapitre sur le sujet du “Calcul de la Surface Pinel”

Enfin, dernier point de vigilance, cet exemple chiffré a vocation à souligner la possibilité d’être tout de même éligible à la Loi Pinel lorsque le bien immobilier semble dépasser les 5500 € du mètre carré, pour autant le montant retenu dans l’exemple de 345 000 € est supérieur au plafond pinel de 300 000 € de défiscalisation par an. Il faudra donc tenir compte de cette dernière limite dans le calcul de la réduction d’impôt.

Deuxième erreur : Calculer le Prix de Revient du M2 uniquement sur le Prix d’achat de l’appartement et en parallèle Défiscaliser sur le Prix de revient Total (Prix de l’appartement + Stationnement + Frais de Notaire + Frais annexes).

Définition du Prix de Revient Pinel

Le Prix de Revient du logement Pinel en 2022 s’entend :

  • du Prix d’acquisition
  • des Frais de Notaire,
  • des Commissions versées aux intermédiaires,
  • de la TVA,
  • des Droits d’enregistrement le cas échéant
  • la Taxe de publicité foncière le cas échéant


Ainsi la base de calcul de la réduction d’impôts et du prix du mètre carré doit être la même. Si vous calculez la réduction d’impôts sur le total du prix de revient, il vous faut également calculer le plafond d’acquisition au mètre carré sur ce même coût de revient global.

Exemple

Achat d’un appartement de 46 m² de Surface Pondérée Pinel au prix de de 257 500 € (250 000 € immobilier + 7 500 € Frais Notaire)
Calcul “erronée” du prix de revient (prix uniquement du Logement)
250 000 € / 46 m² = 5 435 € du m².
Calcul “correct” du prix de revient (Logement + Frais de Notaire) :
257 700 € / 46 m² = 5 602 € du m².

RÉSULTAT : Cet Appartement ne bénéficiera pas de l’optimisation fiscale de la Loi PINEL (5602 €/m2 > 5500 €/m2) à moins de ne pas ajouter dans la déclaration fiscale et dans le calcul de la réduction d’impôt les Frais de Notaire.

Il est clair que pour optimiser son investissement au maximum, il convient de bien acheter son logement pinel. Ce qui signifie acheter un bien immobilier dont la Surface Pondérée multiplié par 5 500 € est supérieur au Prix de revient (Logement + Garage ou Stationnement + Frais de notaire). Cette formule est surement le placement idéal dans un monde parfait mais les opportunités d’achat dans la réalité sont parfois très différentes.

Dans certaines grandes agglomération, il est bien difficile (voir impossible) de trouver un tel immeuble. Il faut dès lors faire des compromis : acheter en périphérie proche où les prix sont légèrement inférieurs ou accepter de ne pas défiscaliser sur la totalité.

Note

Arrivé à cette étape de la recherche d’un Programme Immobilier Neuf Pinel répondant parfaitement à vos attentes et surtout à votre optimisation, une stratégie fiscale commence à s’imposer et un rendez-vous avec un Conseil en Gestion de Patrimoine devient impératif.

4.7/5

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