Plafonds de Loyers Pinel 2022

Le plafond de loyer Pinel est à respecter dans le cadre de la loi Pinel.

Le plafond de loyer Pinel fait partie intégrante des conditions et des obligations de la loi Pinel en 2022.

Lorsqu’un investisseur fait l’achat d’un bien immobilier neuf dans le but de le louer sous le dispositif Pinel, les loyers sont plafonnés. Le propriétaire-bailleur n’est donc pas libre de pratiquer le loyer qu’il souhaite. Impossible pour un contribuable bénéficiant de la Loi Pinel de fixer librement le montant du loyer de son appartement ou de sa maison neuve en location. Le Plafond de Loyer Pinel empêche le propriétaire investisseur d’espérer ou de demander un loyer équivalent au prix réel du marché. C’est le principe même de la contrepartie des avantages fiscaux : l’investisseur-bailleur percevra des revenus fonciers moindre que dans un logement neuf classique sans plafonds.

C’est primordial d’intégrer et de respecter l’ensemble de ces critères et de ces règles fiscales au risque de vous faire requalifier et perdre l’avantage défiscalisant Pinel.

Pour rappel, la location Pinel est obligatoirement Nue, c’est à dire Non Meublée, et votre locataire doit élire domicile dans votre logement, c’est à dire en faire sa résidence principale.

Les plafonds de loyers Pinel intègrent plusieurs composantes :

  • Les loyers Pinel sont inférieurs d’environ 20% aux loyers du marché.

  • La situation et les zones géographiques où se situe le bien immobilier Pinel.

  • Un coefficient multiplicateur pinel qui diminue ou augmente les plafonds en fonction de la taille du Logement

Le Saviez-vous ?

Il existe un autre Plafond Pinel de Surface pour les logements Pinel situé partout en France, de 5500 € par Mètre Carré, mais il concerne le mode de calcul maximum pour la réduction d’impôt et non le locataire.

Plafonds de loyers mensuel en €/m²

Plafonds Pinel révisés tous les ans au 1er janvier

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

17.55 €

13.04 €

10.51 €

9.13 €


Loi Pinel : Calcul du Plafond de loyer 

Le dispositif d’incitation fiscale Pinel ajoute une seconde modulation du plafond de loyers en fonction de la surface du logement loué. Plus la taille du logement est petite et réduite, plus le taux du plafond de loyer sera élevé.

En effet, les plafonds de loyers sont minorés où augmentés selon la taille du logement avec le “Coefficient Multiplicateur” suivant :  0,7 + (19 / Surface). 

Le résultat est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Exemple de calcul du loyer avec la Loi Pinel

Un appartement T3 de 60m² situé en zone A Bis (17,55 €) peut finalement être loué jusqu’à 17,90 € / m².

Calcul : 0,7 + (19/60) = 1,016 arrondi à 1,02

17,55 € x 1,02 = 17,90 €

Que faut-il prendre en compte dans le calcul de la surface de l’habitation pinel ?

Dans le cadre des plafonds maximums qui s’appliquent aux loyers, la Surface servant au calcul des ratios par m² doit être précisément définie. La surface habitable retenue pour le calcul Pinel doit en réalité intégrée les Annexes du local principal, avec une pondération à appliquer sur les balcons, terrasses ou caves selon la formule. 

Pour ne pas alourdir cette page sur les plafonds de Loyers, nous avons détaillé dans un article indépendant le contenu précis de la Surface habitable pondérée Pinel.

Cette règle est à prendre en compte pour ne pas retenir une Surface habitable trop faible en oubliant les annexes, ce qui diminuerait le loyer et les revenus fonciers à percevoir durant toute la période d’engagement Pinel.

Ainsi, pour déterminer le plafond des loyers, il faut retenir deux principales variables, la surface exacte du logement et également la Zone où est située votre bien.

Comment réviser le Loyer Pinel ? Peut-on augmenter le Loyer en cours de bail ?
Si vous fixer le loyer au plafond maximum, vous allez peut être vous poser la question d’indexer ou non le loyer à la date d’anniversaire. 

  • Le loyer Plafonné de la première année est-il figé à 100% pendant toute la durée du régime Pinel ?

 

Non, il n’est pas bloqué pour toute la période de location et vous pouvez augmenter le loyer Pinel en cours de bail.

En dispositif Pinel, vous pouvez augmenter le loyer chaque année dans la limite de l’augmentation de l’IRL, comme n’importe quel bailleur, mais le montant de l’augmentation ne doit pas excéder la limite du loyer maximal fixé par décret.

  • Si vous augmentez le loyer de l’indice IRL, est-ce que vous risquez de dépasser le plafond des loyers Pinel et de ne plus bénéficier de la réduction d’impôts ?

 

Non, puisque les plafonds Pinel sont indexés selon l’indice IRL que vous allez utiliser pour augmenter son loyer. Vous serez donc toujours égal ou inférieur au plafond Pinel si vous utilisez le même indice IRL.

Les plafonds de loyers Pinel sont révisés le 1er janvier de chaque année selon les modalités prévues au premier alinéa du a de l’article 2 duodecies, c’est-à-dire selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) c’est-à-dire selon l’inflation hors loyer et tabac.

 

Augmentation du Plafond de loyer au terme du Pinel ?

Au terme de l’engagement locatif Pinel, le bailleur souhaitant bénéficier de loyer sans plafond, peut-il augmenter le loyer auprès du même locataire toujours en place ?

Le propriétaire Bailleur qui sort du dispositif Pinel pour percevoir des revenus fonciers classiques, c’est alors la loi du 6 Juillet 1989 qui s’applique, ainsi que La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové n° 2014-366 du 24 mars 2014, qui a modifié de nombreuses dispositions relatives au droit immobilier, notamment la règlementation applicable aux locations nues à usage d’habitation principale.

C’est donc l’indice de révision des loyers qui sert de base pour la révision des loyers. l’IRL est calculé sur la moyenne des 12 derniers mois de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyer). Mais une fois le loyer fixé, il peut être révisé chaque année à la date anniversaire du bail si une clause le prévoit dans le bail.

Dans l’hypothèse ou le locataire Pinel demeure le même que celui de la fin du dispositif, et si une clause est prévue dans le bail, vous pourrez augmenter le loyer uniquement en fonction de cette modeste évolution de l’IRL.

En outre, la fixation du montant du loyer est libre sauf si le logement se situe dans une “zone tendue” (Dispositif d’encadrement de la hausse des loyers Loi du 6 juillet. 1989, art.18), et si le logement se situe à Paris (depuis le 1er août 2015).

 

En conclusion, à la fin de l’engagement de durée Pinel (6, 9 ou 12 ans) il est préférable de trouver un nouveau locataire et d’établir un nouveau bail. Car pour donner congé à l’historique locataire, il n’est possible de le faire que dans le cadre de circonstances exceptionnelles :

  • Pour Vente,
  • Pour y Habiter,
  • Pour Congé pour motif légitime et sérieux
    (inexécution par le locataire de l’une de ses obligation par exemple). 


Enfin, le propriétaire du logement peut aussi en théorie revendre et ne plus se soucier des plafonds de loyers Pinel. Cependant dans la réalité, l’investisseur ne doit pas oublier la règle des trois ans au terme du bail Pinel et le cas du Déficit Foncier dans la revente immobilière.

Note

Si vous ne souhaitez pas prendre le risque d’être requalifié fiscalement par méconnaissance de l’ensemble des conditions de plafonds de locations ou de l’intégralité des règles d’éligibilités et désirez être assisté dans votre investissement pinel, nos conseillers sont à votre disposition.

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