Loi Pinel : le Logement doit-il être neuf ?

Tous les logements Pinel doivent-ils être neufs ?

En 2022, le Logement neuf est définit comme un logement en cours de construction ou à construire, en règle générale, par un promoteur. L’acquisition d’un logement neuf en investissement locatif permet une réduction d’impôt via le système de défiscalisation Pinel. Le bien immobilier doit être neuf, sous entendu que le logement ne devrait jamais avoir été vendu auparavant. L’immeuble neuf vise la construction d’un bâtiment terminée et qui n’a jamais été habité ni utilisé préalablement sous quelque forme que ce soit.

C’est vrai, Pourquoi se poser la question ?

Avant tout, quel est l’intérêt que l’immeuble soit neuf ou considéré comme tel ? En France, l’achat d’un bien immobilier neuf est assujetti à des conditions fiscales avantageuses. Ainsi, les Droits de Mutations (ou Frais de Notaires) pour l’acquisition d’une maison ou d’un appartement neuf Pinel sont aux alentours de 2 à 3% du prix d’achat (au lieu de 7 % dans l’ancien).

D’autre part, les logements neufs sont exonérés de taxe foncière pendant deux ans : selon les communes, cet avantage permet d’économiser l’équivalent de un ou deux mois de loyer.

La nécessité d’un Logement obligatoirement Neuf ?

Que se passe t’il si le logement dit “Neuf”, par exemple une maison tout juste achevée (individuelle ou en lotissement) ou un appartement dans un immeuble collectif (copropriété) est revendu avant la conclusion d’un bail et du début de la Défiscalisation Pinel ?

Dans l’hypothèse où le bien a déjà été vendu une première fois par le Promoteur à un particulier, mais que l’appartement n’a jamais été habité ni loué et qu’il vient juste d’être livré par le promoteur, le second acquéreur peut-il bénéficier de la réduction d’impôt sur le prix d’investissement avec la loi Pinel ? Est-ce que le logement “neuf” n’est plus considéré comme tel s’il a été revendu ne serait-ce qu’une fois ?

La réponse à toutes ces questions est simple : le critère qui peut abolir le bénéfice de la Loi Pinel est une première location et non une première vente.

Le Bulletin Officiel des Finances Publiques Impôts a publié récemment le champ d’application de ce critère d’éligibilité pour la Loi Pinel.

Les logements neufs s’entendent des immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit.
La circonstance qu’un logement ait fait l’objet d’une précédente mutation (à titre onéreux ou à titre gratuit) ne suffit pas à elle seule à lui faire perdre le caractère de logement neuf. (BOI-IR-RICI-360-10-20-, n°20 et 30)

En revanche, si vous louez, ne serait-ce qu’un jour l’appartement ou la maison, votre bien immobilier perd immédiatement le statut de Neuf et vous perdez le bénéfice des avantages fiscaux de la Loi Pinel. C’est donc bien la première location qui met fin au privilège et non le transfert de propriété au profit d’un nouvel acquéreur.

En conclusion, il y a un intérêt et une nécessité à acheter un bien immobilier neuf et à conserver ce statut et cette notion de “Neuf”, jusqu’à l’engagement locatif pris auprès du Fisc, pour pouvoir bénéficier à plein du système de défiscalisation Pinel.

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