Comment investir avec la Loi Pinel ?
Nos Conseils pour comprendre et investir avec la Loi Pinel en 2024.
Comment choisir l’emplacement de votre investissement locatif ? Quels sont les critères d’investissement locatif à respecter ? Nos Conseils pour comprendre et investir avec la Loi Pinel en 2024.
Bon nombre d’éléments sont à prendre en compte pour bien réussir son investissement Pinel et profiter pleinement de la défiscalisation. Une étude préliminaire des différents paramètres doit toujours être opérée en amont de l’opération, car un projet réfléchi bien en profondeur et à l’avance limite les risques d’échec.
Placer son argent dans l’immobilier déjà en soit mérite mûre réflexion, mais pour que votre investissement soit éligible à la Loi Pinel et pour qu’il soit rentable cela demande une grande vigilance et une bonne préparation. Il faut au préalable de l’acquisition mettre en place plusieurs stratégies permettant d’atteindre efficacement les objectifs fixés. Le Cabinet Indépendant Ora Défiscalisation a listé une vingtaine de points à vérifier et à valider.
- La Situation géographique
- La Surface de l’habitation
- L'attachement au bien
- La Démographie et la Taille du logement
- Le Prix de l’immobilier
- Le Prix au m²
- La Proximité du bien immobilier
- La Rentabilité
- Le Garage
- Le Locataire
- La Gestion Locative
- La Revente à terme
- Le Promoteur
- Le Délai de livraison de 30 mois
- Le Commercialisateur
- Le Financement
- Les Assurances
- La Fiscalité
C’est le Critère N°1. Le proverbe dit que les 3 choses à prendre en compte pour un investissement immobilier, sont “l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement”. Alors certes, l’adage “l’emplacement vaut le placement” relève du bon mot, mais surtout ça met en lumière la nécessité absolue de ne pas se tromper dans le choix du lieu choisi. On ne le répètera jamais assez, c’est la règle de base, le lieu, le site, l’emplacement, le foncier, le sol, le terrain, l’environnement sur lequel va être construit l’immeuble est déterminant. Et puis, bénéficiant d’un bon emplacement, l’opération immobilière éligible au régime pinel se revend mieux et à meilleur prix au terme de l’opération.
Une maison ou un appartement bien placés permet à l’investisseur de louer plus facilement, mais est-il plus intéressant d’acheter un petit ou un grand logement Pinel ?
De façon générale, les vendeurs de Pinel recommandent d’investir dans des surfaces de petites tailles (inférieur à 40 m2) pour maximiser le rendement locatif, car les petites surfaces génèrent sur “le papier” et dans les projections des simulations les meilleurs rendements locatifs.
En revanche, le turn over est moins important dans les grandes surfaces. C’est à dire la rotation entre deux Locataires, car ils restent en moyenne plus longtemps dans des lieux bien situés. En effet, la rotation locative est fonction de la taille et de la surface des Logements.
Statistiquement dans le domaine de l’immobilier locatif et les logements Pinel ne déroge pas à la règle, plus les appartements sont petits, plus la rotation est forte. En moyenne les personnes restent 1 an dans un T1 (étudiants), 2 ans dans les T2, et plus de 3 ans dans les bien immobilier à partir du T3.
Or, c’est souvent au moment du départ des locataires et des déménagements que les locataires endommagent les murs. Ainsi la dépréciation de votre logement Pinel doit être prise en compte dans le choix de la surface de votre investissement.
Les biens immobiliers de tailles plus imposantes bénéficient d’une désuétude fonctionnelle moindre. Lorsque l’optimisation fiscale et les moyens financiers le permettent, il est recommandé de privilégier les habitations Pinel de Grandes surfaces :
- Stabilité des locataires et produit sécurisant
- Moins de rotation de locataires
- Moins de risques d’impayés
- Moins de dégradations dans le logement
- Moins de concurrence à la revente
Il ne s’agit pas de choisir un appartement Pinel qui vous plaît pour y élire domicile ou en faire votre résidence principale, mais d’un logement susceptible de plaire à votre cible locative (étudiants, jeunes couples, parents avec enfants, familles).
Un investissement immobilier est un placement, le but n’est donc pas de louer un bien pour lequel vous avez eu un “Coup de Cœur”, mais bien de louer un bien qui vous rapportera de l’argent. Les sentiments personnels sont à mettre de côté. Que les volets soient bleus ou bleus ciel n’est pas capital.
Le pire ennemi de l’investissement locatif, c’est la vacance locative. La fâcheuse durée qui s’écoule entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un nouveau. Cette vacance ou carence locative génère un détestable manque à gagner et provoque un effet désastreux sur la rentabilité de votre investissement. Sans parler du risque de requalification fiscale Pinel si la période de carence devait s’éterniser.
Il ne faut donc pas raisonner comme si le bien vous était destiné, mais se mettre à la place de l’utilisateur final : le locataire.
; pensez plutôt à, son développement, ses infrastructures, le nombre d’étudiants… La rentabilité doit être votre priorité.
Dans quelle commune dois-je investir en Loi Pinel ? La question ne se pose quasiment plus dans le cadre du zonage en dispositif Pinel, puisque le régime en vigueur et les immeubles concernés ne s’applique quasiment plus qu’aux zones tendues situées dans les grandes agglomérations françaises.
La pression démographique et l’attractivité économique des villes éligibles à la loi Pinel y sont d’ailleurs plus importantes et c’est un avantage locatif indéniable pour le propriétaire bailleur. Pour trouver l’agglomération idéale, ou le meilleur promoteur, il est possible de rechercher dans un premier temps près de chez soi.
Depuis plusieurs années, les prix de l’immobilier neuf n’ont eu de cesse d’augmenter et on peut légitimement s’interroger sur l’intérêt de réaliser un Pinel en 2024 ? Dix départements concentrent, à eux seuls, environ 40% du total des ventes d’immobilier neuf et toutes les statistiques constatent une augmentation importante des prix dans les grandes villes françaises. Dans ces conditions, les marges de manoeuvres pour négocier avec les promoteurs qui proposent des logements neufs sont assez minces et la rentabilité du placement pinel doit être correctement mesurée avant d’investir.
Une bonne nouvelle c’est que le marché de l’immobilier reste une valeur refuge et également que le prix de vente d’un appartement ou d’une maison en loi pinel bénéficient désormais du même prix qu’une accession à la propriété.
En effet, les promoteurs proposent des prix identiques, quel que soit le profil de l’acheteur du bien (pour du locatif ou pour de la résidence principale) et dans la grande majorité des cas ne pratiquent plus en 2024 de double grille (propriétaire habitant – investisseur).
D’ailleurs dans le doute, il suffit en tant qu’investisseur et futur propriétaire du logement de ne pas préciser au moment de l’achat le fait de vouloir mettre son bien en location. L’engagement locatif n’intervenant qu’au moment de la déclaration fiscale l’année suivante et non au moment de la signature du contrat de réservation, ni à l’acte chez le Notaire, le particulier acheteur peut rester invisible dans son choix et ses motivations d’acquisition.
Pour optimiser son achat Pinel au maximum, il est nécessaire au moment d’investir de bien calculer le prix de revient du bien immobilier au M2 en respectant le plafond de réduction d’impôt au mètre carré et la surface habitable.
En effet, une des conditions d’éligibilité de la Loi Pinel contraint l’investisseur à acheter en dessous d’un certain prix au M2. C’est le “Plafond Pinel de 5500 € par m2” et ce quelle que soit la zone de construction. Car contrairement à la plupart des autres règles, ce plafond Pinel n’est pas variable suivant la zone géographique considérée. En clair, il est invariant, sans application du zonage réglementaire dit zonage A/A Bis/B.
Ce plafond de défiscalisation et montant maximum de réduction d’impôts Pinel fixé par l’état douche en général assez rapidement les espoirs de certains d’acheter dans les plus beaux quartiers de Paris en Pinel à 10 000 € du mètre carré.
Mais surtout de nombreux investisseurs se trompent dans la Surface à prendre en compte : entre la Surface Loi Carrez, la Surface habitable, la Surface pondérée qui sert à fixer le plafond de Loyer Pinel ? Est-ce que le plafond de 5500€/m2 pour la base d’assiette fiscale Pinel se calcule avec le coefficient 0.7 + 19 / Surface du logement, comme le Plafond de loyer ? Ou uniquement avec la Surface Pinel (surface habitable + la moitié de la terrasse) ?
Une méconnaissance de la loi et de grosses approximations, qui peuvent vite se transformer en erreurs grossières, c’est pourquoi nous avons souhaitons clarifier et lever les confusions dans un chapitre spécialement prévu à ces subtilités de Plafond Pinel de 5500 €/m2, en proposant une lecture attentive des textes de lois et des exemples de calculs.
Investir dans la ville dans laquelle vous vivez, que vous connaissez le mieux, rassure et apporte un avantage non négligeable pour trouver le bon appartement à louer et disposer d’un bon emplacement.
Bien connaître l’agglomération, les bons quartiers, ceux à éviter, les projets de développements de la commune… toute cette connaissance apporte un regard et une expertise indéniable. Si en plus, vous avez déjà fait l’acquisition de votre résidence principale dans la même ville, vous avez dès lors encore une meilleure connaissance du marché et des prix de l’immobilier.
La proximité d’un immeuble neuf dans le cadre d’un achat Pinel peut donc être un atout du point de vue de l’expertise du prix de revient, mais il ne faut pas pour autant tomber dans le sentimentalisme (voir le chapitre sur l’affectif) et conserver une approche financière. L’objectif initial demeure : Ne pas acheter trop cher un appartement ou une habitation dont le loyer reste basé sur la surface au sol.
Enfin, croire que parce que l’immeuble est situé à côté du vôtre, à quelques pas, voir en bas de chez vous ou au coin de la rue, vous donne le pouvoir de vous débarrassez du locataire plus facilement est une grave erreur. Mettre dehors un locataire en cas de litiges par la manière forte ou physique est illégale et se retourne quasi-automatiquement contre le bailleur. Les contraintes dans la Loi Pinel pour récupérer les sommes dues en cas de litiges et les règles d’expulsion en cas de loyers impayés sont exactement les mêmes que dans les baux nus classiques (voir chapitre suivant sur le locataire).
Les 2 piliers de la rentabilité sont les Loyers et le Prix du Logement. Ce sont les Loyers qui composent les rentrées principales de votre investissement. Or, les Loyers en Pinel, c’est à dire les “Recettes” sont fonction de la Surface Pondérée Plafonnée. Il faut donc être rigoureux pour fixer les loyers de votre bien Pinel.
En effet, l’un des secrets de l’optimisation de la rentabilité, c’est le prix du logement et les “Dépenses” qui vont en découler. Plus le prix de l’immobilier neuf est élevé, plus le rendement locatif baisse puisque le loyer plafonné ne peut pas suivre l’augmentation du bien.
Que vous achetiez le rez-de-chaussez ou le dernier étage de l’immeuble, que vous achetiez l’appartement à l’Ouest, ou au Sud-Est… le Loyer plafonnée Pinel que vous allez pouvoir appliqué au locataire reste très proche, voir parfaitement identique dans la grande majorité des cas. Cela veut dire qu’il est inutile du point de vue de la Rentabilité locative de s’acharner au sein d’un même immeuble à payer un bien plus cher pour exactement la même Surface.
Certes il faut garder à l’esprit la revente à terme, et il demeure clairement plus aisé de revendre un appartement pinel au dernier étage avec une vue panoramique et bien dégagée, plutôt qu’un rez-de-chaussé avec uniquement la vue sur les parkings.
Pour autant, la perte durant 9 à 12 ans de recettes locatives, avec chaque mois des loyers inférieurs à ce qu’ils pourraient être, ne compensera pas l’éventuel gain de la revente immobilière au terme.
Pour déterminer la rentabilité nette du projet Pinel, il faut raisonner en termes de flux financiers. Concrètement, vous allez décaisser de la trésorerie chaque mois pour rembourser votre acquisition. C’est ce qu’on appelle “l’effort d’épargne” nécessaire pour rembourser la totalité de votre prêt ou l’argent que vous sortez pour régler le prix de revient de votre logement. Et de l’autre côté, vous obtiendrez qu’une seule rentrée d’argent à terme grâce au prix de revente net du bien.
Or il est préférable d’avoir un effort d’épargne mensuel moins important (Remboursement d’emprunt – loyers – économies d’impôts) sur toute la période d’engagement locatif (6, 9, ou 12 ans) plutôt que de compter sur un hypothétique différentiel de plus-value à terme, par exemple entre le RDC et le R+4.
La rentabilité locative d’un bien immobilier Pinel dépend donc de plusieurs facteurs :
- Le Prix de Revient du logement
- La Surface du bien Pinel
- La Localisation du bien ou zonage Pinel
- Le Taux de rotation (Turn Over et vacances locatives)
- Les Impayés et dégradations des locaux
- La Revente et sa fiscalité
A partir de ces paramètres, vous comprenez aisément qu’il est difficile d’estimer un rendement espéré sans considérer auparavant ces nombreux critères.
Enfin, il est important de comprendre que la donnée essentielle dans l’investissement locatif Pinel est le taux de retour sur investissement qui comprend bien évidemment la plus-value (ou moins-value le cas échéant) réalisé sur la vente du bien à la suite d’une période locative.
La rentabilité de votre opération peut être optimisée en incluant le garage dans votre investissement Pinel. Vous pouvez soit inclure (ou non) le Garage dans le prix de revient, où percevoir un Loyer distinct.
La définition du Loyer Pinel Maximum déjà évoquée à partir de la Surface Pondérée est cruciale. Et il peut être tentant de rajouter un supplément pour le Garage (ou le parking) loué en annexe du bail d’habitation. Mais les surfaces des Garages et des stationnements ne rentrent pas dans le calcul de la surface pondérée, donc vous n’allez pas pouvoir dépasser le plafond Pinel avec un ajout de Garage.
Zoom sur Le Garage Pinel ? Afin de ne pas proposer ici une lecture trop longue de calcul de rentabilité, vous pouvez directement consulter notre page dédiée à Garages et stationnement : doit-on les inclure dans la réduction Pinel ?
C’est l’une des clés du succès avec un bon emplacement et une bonne rentabilité. L’investisseur doit toujours garder à l’esprit le locataire. Sans lui, pas de loyers, pas de recettes, pas d’avantages fiscaux, pas de rentabilité.
Trouver un occupant sérieux pour sécuriser votre projet immobilier demeure une mission essentielle. Un locataire qui paiera ses loyers et respectera le logement.
Aussi, le marché locatif doit être analysé, étudié, voir passé au crible pour s’assurer de la réalité de la demande (dynamisme démographique, économique, niveau des salaires et également cohérence avec les plafonds de ressources des locataires Pinel). La seule question qui compte dans ce domaine est : vais-je pouvoir louer mon bien Pinel sans problème ?
Une fois devenu propriétaire du bien immobilier au bon prix et bien situé, il est nécessaire et obligatoire lorsque l’investisseur veut profiter de la défiscalisation Pinel de le mettre en location durant plusieurs années.
Deux options s’offrent alors à vous :
- Choisir de vous occuper vous même de la recherche du locataire Pinel
- Faire confiance à un intermédiaire pour dénicher le locataire idéal et gérer l’ensemble des tâches administratives locatives, dont le Bail spécifique aux critères Pinel.
Parce qu’avoir investi dans un appartement bien situé, c’est très bien. Mais il s’agit ensuite de trouver l’occupant qui saura se comporter décemment, qui paiera le loyer sans faute, qui tâchera de ne rien dégrader à l’intérieur et qui ne finira pas par disparaître sans laisser de traces.
Les obligations de la Loi Pinel et les restrictions concernant les locataires entraînent une sélection drastique des personnes susceptibles de louer votre appartement. Or il arrive qu’une partie de cette catégorie de locataire soit écrasée par une conjoncture économique qui occasionne, partout en France, une hausse des impayés de loyers et une augmentation des demandes de reports ou d’étalements des charges. Chaque année, différents rapports soulignent l’aggravation de cette précarité locative. Et même si l’on met de côté les locataires en difficulté, il reste qu’il est difficile de mettre la main sur un occupant sérieux, bon payeur et respectueux des lieux.
L’avantage de rester entre particuliers est certes d’y ajouter une composante humaine en choisissant personnellement son locataire. Mais attention à ce petit « plus » humain qui peut également vite se retourner contre vous (Loyers impayés, Dégradations des locaux, Chèques en bois, Multiples Retards de paiement, commandements de payer…).
La « bonne bouille » du demandeur n’est pas un critère sérieux. Elle peut même être un piège dans lequel se précipitent ceux qui ne fonctionnent qu’au feeling. Un mauvais locataire, pour mauvais payeur qu’il soit, n’est pas obligatoirement dépourvu de qualités commerciales, ni de stratagèmes manipulateurs.
Dans la dernière enquête Bailleurs réalisée par le groupe d’annonces immobilières PAP, presque 43 % des propriétaires déclarent avoir connu au moins un litige avec un locataire. Des différends qui nécessite malheureusement d’engager des procédures devant les tribunaux et tourne en véritable parcours du combattant pour les propriétaires bailleurs.
Confier à un spécialiste local cette recherche peut être un vrai soulagement psychologique, voir un véritable gain financier. Déléguer à un Administrateur de biens, une Agence Immobilière ou à un Gestionnaire de biens immobiliers, avec des références, une expérience, une structure, une plateforme numérique, et un réseau peut offrir de nombreuses garanties (remplissage locatif, assurances contre les dégradations et les impayés de loyers, etc.).
Bref, entre trouver votre locataire Pinel vous-même, qui permet d’économiser les frais de gestion et donc de gagner de l’argent, mais qui fait également perdre beaucoup de temps (Rédaction et publication des annonces ; Prise de contact avec les candidats et organisation des visites ; Évaluation des dossiers des candidats, vérification des documents et éligibilités fiscales présentés ; État des lieux et signature du bail Pinel…) ou déléguer la gestion et confier cette opération à un Gestionnaire qui va s’occuper de tout, faites votre choix.
Dans le cas où vous faites appel à un Intermédiaire immobilier pour gérer votre appartement Pinel ou votre Maison, le coût des Frais de Gestion d’un appartement Pinel d’environ 7 – 8 % et la souscription d’Assurances Locatives autour de 4 – 5 % (chiffres donnés à titre indicatif) sont déductibles fiscalement et diminue ainsi le coût réel.
Quand on souhaite investir en Pinel, on pense beaucoup à l’achat, mais il n’est pas interdit d’anticiper la Vente, les plus values et l’utilisation du logement ? Une fois la période locative finie, pourrais-je habiter dans mon appartement ou dans ma maison acheté avec le dispositif Pinel ? Avant même d’acheter un appartement neuf, vous pouvez mener une réflexion sur le fait de revendre le logement Pinel au terme ou le conserver pour vous ?
Rente ? Capital ? Usage personnel ?
Au terme de son projet Pinel, l’investisseur aura 3 choix principaux :
- Il peut continuer à louer son logement pour percevoir des revenus complémentaires (Rente à vie).
- Il peut revendre le bien, payer l’éventuelle plus value, rembourser l’éventuel prêt et profiter du solde financier (Capital).
- Il peut enfin récupérer l’habitation Pinel quasiment neuve et construite dans des normes écologiques performantes, pour y vivre en Résidence principale ou secondaire, donner le bien à ses enfants, ou le conserver (Usage Personnel).
Autant de stratégies qui reposent toujours sur des choix personnels. Mais la “Sortie Pinel” doit être envisagée au “départ” en fonction de la durée de l’engagement locatif que vous souhaitez prendre (6, 9 ou 12 ans). Durée d’engagement locatif qui aura aussi un impact sur le calcul de la plus-value réalisable à la revente.
L’acquisition en Loi Pinel est très souvent réalisée en VEFA, c’est à dire en vente en l’état futur d’achèvement, qui précise en droit civil français que l’immeuble n’est pas encore construit et que vous achetez sur plan.
L’investisseur doit dès lors sélectionner avec grand soin les interlocuteurs qui commercialisent ce type de bâtiments, qui ne sortiront de terre que dans quelques mois, voir quelques années.
Acquérir le terrain, définir le programme immobilier, réaliser les plans avec des architectes, et construire les bâtiments… tous les promoteurs ne présentent pas les mêmes garanties de rigueur et d’efficacité.
L’affiliation d’un promoteur à une Fédération de Promoteurs Immobiliers ou une bonne e-réputation sont des signes plutôt positifs, mais évidemment pas suffisant. Dans la recherche d’un professionnel de la promotion immobilière et de votre projet Pinel, plusieurs autres critères essentiels et contractuels sont à considérer :
- Vérifier les Garanties Financières du Promoteur (Bilans, Dommages ouvrage, Responsabilité décennale des constructeurs, vis-à-vis des dommages qui peuvent compromettent la solidité de la construction ou qui la rendent impropre à sa destination).
- Exiger des Garanties d’achèvements des Travaux (Assurances qui couvrent l’acquéreur contre les risques de défaillance du promoteur en cours de chantier).
- Se renseigner sur les antécédents (Historique des constructions et les réalisations qu’il a déjà conduites).
- Se rendre sur le lieu d’implantation de la future construction pour mesurer la cohérence avec les plans et les projections.
Parmis tous les éléments à prendre en compte pour bien réussir son investissement Pinel, il y en a effectivement un à ne surtout pas négliger : La GFA.
La Garantie Financière d’Achèvement des travaux est devenue de nos jours un élément incontournable dans l’immobilier neuf et dans l’acte de construire un Bâtiment. Elle est souscrite par le promoteur au bénéfice des acquéreurs qui investissent en Pinel en 2024 dans le cadre des contrats conclus sous la forme de VEFA et ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation.
La Garantie d’achèvement des Travaux est un élément de Sécurisation de l’investissement Pinel, car elle procure à l’acquéreur du programme immobilier neuf la certitude que le garant apportera le financement qui permettra l’achèvement de l’immeuble, si le promoteur venait à être défaillant.
D’autre part, comme la plupart des défauts de conformité et des vices cachés se décèlent dès la première année, le promoteur sera aussi grâce à ses garanties dans l’obligation de réparer tous les désordres signalés, quelle que soit leur ampleur.
Un promoteur peut-il vendre et commercialiser la totalité des appartements et des logements d’un immeuble à des investisseurs qui vont bénéficier des réductions d’impôts et des avantages de la Loi Fiscale Pinel ?
OUI. Pour rappel le législateur a annulé une directive Duflot-Pinel qui prévoyait de fixer et d’imposer un pourcentage d’appartement (minimum 20 %) au sein d’un bâtiment neuf (pour les immeubles d’au moins 5 logements) et qui ne devait pas bénéficier de réduction d’impôt. Le non respect de ce pourcentage de commercialisation “Sans Réduction d’Impôts” était passible d’une amende de 18 000 € par logement excédentaire. Mais ce décret n’ayant jamais été appliqué, la Loi de Finances 2016 n’a fait que préciser et acter une situation de fait.
En 2024, les “ghettos” d’investisseurs qui réunissaient uniquement des particuliers désireux d’économiser leurs impôts sont de plus en plus rares. La mixité entre les propriétaires qui achètent pour se loger et en faire leur résidence principale, et les propriétaires-bailleurs qui souhaitent mettre leur bien à la location est presque devenu une norme et un critère de vente pour les Promoteurs.
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Dans le cadre du dispositif d’investissement locatif Pinel, il existe un délai légal de 30 mois requis pour l’achèvement des logements acquis en l’état futur d’achèvement. Pour le bénéfice de la réduction Pinel, l’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la “date de la signature de l’acte authentique” d’acquisition.
Il est bon de noter la différence avec l’ancienne Loi de défiscalisation immobilière Duflot concernant les logements acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA). En effet, l’achèvement obligatoire devait aussi intervenir dans les 30 mois, mais après la déclaration d’ouverture du chantier (dispositif “Duflot”), alors que dans le cadre de Loi Pinel, c’est la signature d’achat chez le Notaire qui est retenue par le Fisc.
Lorsque ces délais ne sont pas respectés, les logements ne peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt Pinel.
Pour le dire autrement, le Délai d’achèvement Pinel de 30 mois est décompté à partir de la date de signature de l’acte authentique d’acquisition, quelle que soit la date de la demande de permis de construire déposée au titre de la construction du logement ou de la déclaration d’ouverture de chantier.
Le promoteur ou le vendeur du bien Pinel insiste souvent sur le fait que la date qui valide le Pinel est la signature de l’acte authentique, ce qui est partiellement vrai, puisque c’est effectivement l’année où vous avez signé chez le notaire l’acquisition de votre logement qui va définir le “Taux” de la réduction d’impôt.
Mais ce que le Promoteur ou le Commercialisateur oublie parfois de dire, c’est que le fait générateur du Pinel, c’est à dire ce qui déclenche le début de la défiscalisation et le calcul de la réduction d’impôt, ce n’est pas l’obtention du permis de construire, la signature du contrat de réservation par le client, où l’acte authentique de propriété délivré par le Notaire, mais bien la Date de livraison de l’immeuble.
Or si le bien est achevé après le délai de 30 mois, l’administration fiscale peut parfaitement utiliser ce critère pour invalider votre éligibilité et annuler la réduction Pinel.
En cas de force majeure, les investisseurs Pinel peuvent-ils bénéficier d’un allongement et d’une prorogation du délai légal d’achèvement de l’immeuble ?
Dans certaines situations particulières, l’administration fiscale peut proroger le délai d’achèvement de la construction.
Prenons un exemple concret : Des particuliers achètent en VEFA un somptueux appartement neuf sur plan, c’est à dire un immeuble pas encore construit et qui doit être livré dans 2 ans au sein d’un programme immobilier éligible au dispositif Pinel. Malheureusement la Ville dans laquelle doit être construit l’édifice prend un arrêté municipal de péril à cause d’un affaissement de terrain, interdisant la circulation des engins de travaux sur la voie publique desservant le chantier. Du coup, le promoteur n’y est pour rien, mais la construction de son programme est suspendue pendant 9 mois jusqu’à la consolidation de la route et de l’autorisation municipale de reprise de la circulation.
Dans ce cas de force majeure, totalement indépendant de la volonté des contribuables, imprévisible et ne permettant en aucun cas la poursuite du chantier de construction des logements, il a paru possible au Fisc (toutes les autres Conditions Pinel étant par ailleurs remplies) d’accepter que le délai d’achèvement de 30 mois puisse être prorogé du délai de retard de 9 mois.
Une telle prorogation serait surement retenue en présence d’un recours administratif contre la validité d’un permis de construire ayant entraîné l’interruption des travaux de construction.
Toutefois, ce type de largesse et ces possibles reports sont à étudier au cas par cas et n’a aucun caractère automatique. Chaque demande de prolongement du délai légal nécessite un examen circonstancié et spécifique.
En dehors des cas de force majeure ou d’un accord de prolongement du délai par l’administration fiscale, que se passe t’il pour un particulier lorsqu’un promoteur livre l’immeuble au delà du délai légal de trente mois ?
Prenons un autre exemple : Monsieur et Madame X ont acquis une maison neuve Pinel ayant pour but de la mettre en location dans le cadre de la loi Pinel. En raison d’un retard dû cette fois-ci au Promoteur, les délais d’achèvement des travaux sont supérieurs à 30 mois. Quels sont les recours de M et Mme X ?
Le promoteur vend un Programme Neuf. Il n’est pas censé savoir si l’acquéreur souhaite en faire sa résidence principale, le louer ou en faire cadeau à un proche. L’engagement locatif du logement Pinel auprès du Fisc est donc indépendant de la vente. Le Promoteur n’est pas responsable de l’éligibilité locative Pinel.
La règle des 30 mois ne le concerne pas.
En revanche, le constructeur est tenu de vous indemniser s’il ne respecte pas les dates initiales de livraison du bien immobilier, Les pénalités de retard sont en générale stipulé dans votre acte de vente, mais le montant minimum prévu par le Code de la construction est de 1/3000 ème du prix de la construction par jour de retard.
D’autre part, si le retard a été causé par des catastrophes naturelles ou des conditions météorologiques exceptionnelles, vous ne pourrez pas non plus obtenir le versement de ces pénalités.
Bref, il nous paraît judicieux de prévoir une clause spécifique de pénalité en cas de retard dans votre acte de vente.
La connaissance du terrain, la maîtrise des questions Techniques, Financières, Fiscales et Immobilières sont indispensables avant d’investir en Pinel. La transparence également du vendeur, du commercialisateur ou du Conseiller en Gestion de Patrimoine qui se doit de fournir l’ensemble des éléments du Programme Immobilier neuf et sa rémunération.
Au même titre qu’un Promoteur doit justifier des ses Garanties, le commercialisateur doit lui aussi fournir l’ensemble de ses Assurances, Responsabilité Professionnelle, Garanties Financières et attester d’une Carte de Transactions Immobilières en vigueur (désormais obligatoirement à renouveler tous les 3 ans).
Le Conseiller Financier ou le Conseiller en Gestion de Patrimoine qui propose ce type d’investissement Pinel fait un travail de sélection, il négocie le prix d’achat et les coûts de revient, recherche le meilleur financement au meilleur taux et aux meilleures conditions, il vous conseille en fonction de votre situation patrimoniale, financière et fiscale et de vos objectifs de diversification.
Sa rémunération sous forme d’honoraires ou de commissions sert à rémunérer son expérience, sa formation, ses coûts de réglementations et de formations (de plus en plus lourds), mais surtout la valeur ajoutée de sa prestation se justifie dans sa totale indépendance vis à vis des banquiers, des promoteurs ou des grands groupes, qui lui permettent de délivrer des conseils de qualité, de confiance, des conseils impartiaux et surtout objectifs.
Contrairement à une idée répandue, la rémunération du commercialisateur n’est pas ajoutée au prix de vente de l’appartement ou du logement Pinel. D’ailleurs ceux qui diffusent ces informations méconnaissent le fonctionnement du marché du neuf et ce secteur immobilier, dont la très grande majorité en 2024 la grille de prix de ventes des promoteurs est “unique”. C’est à dire qu’il y a qu’une seule et unique Liste de prix, une seule grille de lecture, et que le bien immobilier soit vendu dans le cadre d’un achat de résidence principale, ou pour un investissement locatif, directement dans la bulle de vente du promoteur ou par un intermédiaire, les prix définis au départ par le promoteur sont les mêmes.
Il faut bien comprendre que la rémunération du Gestionnaire de Patrimoine ne vient pas “s’ajouter” au prix final. Ce n’est pas un intermédiaire supplémentaire. Sa commission est prise directement “sur la marge” prévue initialement par le promoteur, les prix de vente restent les mêmes.
Explication : Plutôt que de payer une force de vente interne, employés salariés dans une bulle de vente sur le lieu d’implantation du programme neuf, sur des périodes parfois longues, c’est à dire plusieurs années le temps de vendre tous les lots, les Promoteurs choisissent parfois de déléguer, tout ou partie des logements à commercialiser. Ainsi la rémunération de la force de vente et la gestion de la relation client sont assumés par distribution externe (Gestionnaire de Patrimoine par exemple).
Or, quelque soit la négociation avec le promoteur (ses années d’expériences, son volume de biens vendus en Pinel, la rapidité avec laquelle il commercialise les logements…) sa rémunération vient uniquement diminuer la commission et la marge du promoteur, à la fin le prix de vente est le même pour le client final.
Enfin pour les plus sceptiques d’entre vous, sachez qu’en 2024, chaque relation client débute par la signature d’un document d’entrée ou de «Mise en Relation » dans lequel justement le Conseiller en Gestion de Patrimoine détaille ses modalités et les taux de rémunération auprès des promoteurs.
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Depuis plus de 20 ans, le Cabinet Ora Défiscalisation sélectionne de manière impartiale, les meilleurs programmes immobiliers neufs. Nos Gestionnaires de Patrimoines Indépendants sont à votre disposition toute l’année pour vous aider, vous conseiller et vous accompagner dans votre projet d’investissement Pinel.
L’exceptionnelle baisse des taux d’emprunt depuis des années, entraîne mécaniquement la chute des Taux Immobiliers Locatifs et notamment les Crédit immobilier Pinel en 2024.
En effet, le contexte actuel avec la baisse vertigineuse des taux d’intérêts accordés aux emprunteurs pour les crédits immobiliers, permettent aux particuliers qui accèdent à la propriété, d’obtenir des taux d’emprunts auprès des établissements bancaires extrêmement bas.
Du coup, il n’est pas indispensable en 2024, d’avoir une énorme capacité d’épargne ou de disposer d’une forte capacité de remboursement pour investir dans un appartement Pinel. Concrètement avec un effort de 250 à 300 € / mois il est possible de commencer à acquérir un premier logement Pinel.
Certes les Banques sont de plus en plus exigeantes concernant un apport personnel, toutefois et selon la durée du prêt de 15 à 20 ans, il est possible de bénéficier de mensualités faibles, qui seront en partie remboursées par le loyer perçu et les économies d’impôts.
Dans le cadre d’un “Crédit Pinel”, veillez tout de même à négocier les pénalités en cas de remboursement anticipé. Compte tenu de la durée d’engagement locative minimun (6 ou 9 ans), le banquier sait que vous ne rembourserez pas votre prêt avant plusieurs années, il ne devrait donc pas être réfractaire à faire disparaître cette clause. Ainsi en cas de revente du bien immobilier Pinel et d’un éventuel remboursement d’emprunt après les 6 ou les 9 ans, le solde du crédit à rembourser ne coûtera pas plus cher.
Emprunter Avec ou Sans apport ? Quand on achète un appartement ou une maison pour y habiter en résidence principale, il est préférable de réduire au maximum son recours au crédit, car la résidence principale ne permet pas vraiment d’effet de levier et le coût total de son financement doit être réduit à son maximum. C’est pourquoi, pour se loger à titre personnel, il convient de payer le moins possible d’intérêts de prêt immobilier.
Mais lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier neuf locatif comme la loi Pinel, il est préférable d’utiliser au maximum sa capacité d’emprunt. C’est l’avantage de faire un crédit pour un bien dont la valeur s’apprécie avec le temps. Utiliser sa capacité d’endettement, ça sous entend de préférer prendre un crédit plutôt que de puiser dans vos économies. L’effet de levier débute à partir du moment où le taux de rendement de vos économies est supérieur au taux du crédit immobilier.
De plus, dans le calcul du rendement Pinel, les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui optimise la fiscalité de l’investissement.
Utiliser votre capacité d’emprunt pendant que vous êtes en bonne santé.
Pour financer un ou plusieurs projets Pinel, vous pouvez profiter de l’assurance emprunteur qui couvre le crédit immobilier. Elle permet aux investisseurs Pinel, en cas d’incapacité ou d’invalidité de n’avoir plus rien à payer au banquier.
Il existe pléthore de solutions lorsque vous cherchez à placer votre argent, cependant, l’investissement immobilier locatif est une alternative aux autres solutions de prévoyance, plutôt financières.
C’est une manière d’assurer vos proches. Le financement de votre logement pinel grâce à un crédit immobilier, comprend une assurance décès et invalidité qui rassure en cas d’imprévus. Vos héritiers pourront, en cas de problème grave, récupérer le bien immobilier Pinel et non des dettes financières.
Protéger votre famille en investissant dans une habitation locative Pinel, c’est la possibilité de transmettre un patrimoine pierre de son vivant. C’est aussi organiser et anticiper un éventuel événement malheureux. La garantie d’une tranquillité d’esprit et d’offrir un avenir serein à vos proches.
Vos successeurs disposeront lors d’un évènement malheureux, au moins d’un ou plusieurs biens immobiliers déjà payé (l’assurance emprunteur Pinel couvre 100 % du montant global du crédit) qui leur assurera une véritable sécurité financière.
La rentabilité d’un investissement Pinel dépend en grande partie de l’optimisation des déclarations d’impôts. En effet, il est aisé en 2024 d’acheter un bien immobilier neuf, mais ensuite le contribuable doit s’acquitter des taxes et ponctions fiscales variées et il demeure fastidieux et délicat de remplir sa première déclaration d’impôts Pinel.
Pour bénéficier de la totalité des réductions d’impôts et des avantages fiscaux, l’investisseur Pinel doit faire pas moins de 4 Déclarations Fiscales obligatoires distinctes (2044EB, 2044 ou 2044SPE, 2042, 2042C). Ces multiples obligations déclaratives sont souvent source d’erreurs, c’est pourquoi nous avons détaillé dans un article consacré uniquement à la Fiscalité Pinel, l’ensemble des démarches administratives à réaliser par le Particulier.
Un guide Pinel fiscal et un mode d’emploi pour lever toutes les ambiguïtés sur les plus-values, l’impôt sur la fortune, la taxe nationale foncière et les déclarations fiscales.
Enfin, même avec tous les meilleurs tutoriels ou conseils du monde, il est facile de se tromper ou d’oublier certains critères en déclarant ses revenus, Taux, Montants, Plafonds, Limites, Réductions, Durée, Calculs… Aussi, nos conseillers et nos professionnels qualifiés en Défiscalisation et en Gestion de Patrimoine Privé peuvent vous aider et vous assister dans vos démarches et dans votre projet Pinel.
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