Défiscalisation et Placement Loi Scellier
ACTUALITE : La Loi SCELLIER BBC (Bâtiment Basse Consommation) adoptée (voir l'article) .
Tous nos Placements et Programmes Eligibles Scellier...2010, 2011, 2012... !!
A propos du Placement Scellier ?
La Défiscalisation SCELLIER se présente sous la forme d’un achat immobilier Neuf et permet une REDUCTION D’IMPÔTS pouvant aller jusqu’à 37% de son investissement. Au lieu de payer 270 000 € un appartement, vous le payer 170 000 €. Ces placements et investissements Scellier sont destinés à la location. La Réduction d'impôt Scellier se déroule sur 9 ans et cerise sur le gâteau le surplus de réduction est reportable.
L’incitation fiscale dite « Loi Scellier » consiste à supprimer, à compter du 1er janvier 2010, les dispositifs Robien et Borloo et à les remplacer par un incroyable avantage scellier prenant la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu.
La placement scellier s'étend en 2010 aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des logements neufs dans certaines zones du territoire
(Voir le Nouveau Zonage Scellier 2010).
Zones qui se caractérisent par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Les investisseurs scellier s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale pour une durée minimale de 9 ans. Un seul logement scellier, au titre d’une même année d’imposition, peut ouvrir droit à la réduction d’impôt.
La réduction Scellier s’applique également aux contribuables qui souscrivent jusqu'au 31 décembre 2012, des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI Scellier) réalisant ces mêmes investissements.
Avec le Placement Scellier la réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient dans la limite annuelle de 300000 €. Le taux de défiscalisation en placement scellier est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2010, à 15 % pour ceux réalisés en 2011 et 10 % en 2012.
La défiscalisation scellier est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.
Lorsque la location est consentie dans le secteur intermédiaire, le contribuable bénéficie, en plus de la réduction d’impôt scellier, d’une déduction spécifique fixée à 30 % des revenus bruts tirés de la location du logement. Lorsque le logement reste loué dans le secteur intermédiaire après la période d’engagement de location, le contribuable bénéficie, par période de trois ans et dans la limite de six ans, d’un complément de réduction d’impôt égal à 2 % par an du prix de revient du logement.
Qui peut bénéficier du Placement loi Scellier ?
Tous les contribuables français peuvent bénéficier du placement financier scellier, dans la mesure ou l'investisseur immobilier acquiert avant le 31 décembre 2012, un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) et s'engage à le louer :
- 25 % pour le placement scellier en 2010
- 15 % pour le placement scellier en 2011
- 10 % pour le placement scellier en 2012
Les Bénéficiaires du placement scellier sont :
Les Personnes physiques
Fiscalement domiciliés en France au sens de l’article 4 B du CGI.
L’investissement scellier peut être réalisé directement par le contribuable.
Dans ce cas, la réduction d’impôt s’applique au contribuable
personne physique ayant réalisé l’investissement.
Les Associés personnes physiques de certaines sociétés de personnes
Le placement scellier peut également être réalisé par l’intermédiaire d’une Société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une société civile de placement immobilier. Il peut s’agir notamment d’une société civile immobilière de gestion, d’une société immobilière de copropriété relevant de l’article 1655 ter du CGI ou de toute autre société de personnes telles que les sociétés en nom collectif, les sociétés en participation. Dans ce cas, l’avantage fiscal s’applique à l’associé personne physique de la société non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Le Contribuable domicilié fiscalement en France
Au sens de l’article 4 B du CGI. Il s’agit, conformément aux dispositions de l’article 4 A du CGI, des contribuables qui sont soumis en France à l’impôt sur le revenu sur l’ensemble de leur revenus, qu’il s’agisse de revenus de source française ou étrangère. Dans la généralité des cas, il s’agit de personnes résidant en France métropolitaine ou dans un département d’outre-mer.
Les personnes qui sont fiscalement domiciliées en France
Au sens du 2 de l’article 4 B du code précité, c’est-à-dire les agents de l’Etat qui exercent leurs fonctions ou sont chargés de mission dans un pays étranger et qui ne sont pas soumis dans ce pays à un impôt personnel sur l’ensemble des revenus, peuvent bénéficier de la défiscalisation scellier.
| ATTENTION : les personnes fiscalement domiciliées hors de France qui, en application du deuxième alinéa de l'article 4 A du même code, sont passibles de l'impôt sur le revenu à raison de leurs seuls revenus de source française, ne peuvent pas bénéficier de l'avantage fiscal scellier. De même, les personnes résidant à Monaco mais assujetties en France à l’impôt sur le revenu en application de l’article 7 de la convention fiscale franco-monégasque du 18 mai 1963 ne peuvent pas bénéficier de la réduction d’impôt scellier. |
Logements concernés par la loi Scellier
Tous les Immeubles Neufs, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation. Sont exclus de la loi Scellier les immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques.
Réglementation thermique en vigueur. La réglementation thermique en vigueur s’entend de celle applicable à la date du dépôt de la demande de permis de construire de la construction concernée. A cet égard, il est précisé que la réglementation thermique 2000 (RT 2000) s'applique aux constructions neuves ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée entre le 2 juin 2001 et le 31 août 2006 et que la réglementation thermique 2005 (RT 2005) s'applique aux constructions neuves ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à partir du 1er septembre 2006 (Journal officiel du 25 mai 2006, décret n° 2006-592 du 24 mai 2006 et arrêté du 24 mai 2006)
| En conséquence, les logements soumis à la RT 2000 comme ceux soumis à la RT 2005 peuvent ouvrir droit au bénéfice de la Défiscalisation Scellier, toutes conditions étant par ailleurs remplies. Toutefois en pratique, les logements soumis à la RT 2000 ne seront pas soumis à l’obligation de justification du respect de cette réglementation thermique, dès lors que leur permis de construire est nécessairement antérieur à la date de publication du décret scellier relatif à l’éco-conditionnalité. |
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Les obligations de la loi scellier
Dans le cadre de la loi Scellier, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. L’engagement de location scellier doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.
Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret. Un seul logement par an est accordé et le plafond d’investissement retenu est de 300 000 €.
Concernant l’engagement de location scellier, en cas de modification du foyer fiscal (Mariage, Divorce, Conclusion ou Rupture d’un PACS ou séparation)… Lorsqu’un tel événement intervient au cours de la période de 9 ans ou de l’une des périodes de prorogation de cet engagement, il est admis que le nouveau contribuable (et notamment l’ex-époux attributaire du bien ayant ouvert droit à la réduction d’impôt de la loi scellier, en cas de divorce, ou la personne, précédemment à charge, propriétaire du logement) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant. Toutefois, s’il ne demande pas cette reprise, la défiscalisation scellier fait l’objet d’une remise en cause.
Les avantages fiscaux du Placement Scellier
La placement Scellier permet encore en 2010 une réduction d’impôt de 25 % du prix de revient du logement. Avec un plafond de 300 000 € d’investissement et un seul logement par an. Cette réduction d'impôt de 25 % de l’investissement s’étale sur 9 ans de manière linéaire.
| Exemple : pour un investissement de 200 000 €, la réduction est de 50 000 € sur 9 ans, soit 5 555.55 €/an |
Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de réduction d’impôt scellier peut être imputé sur l’IR des années suivantes (jusqu’à la 6ème année incluse). La priorité est donnée pour le mode de calcul aux plus anciens reports jusqu’aux plus récents et ce avant la réduction d'IR de l'année N.
Ordre et modalités d’imputation pour la défiscalisation scellier ? La réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif scellier s’impute après le quotient familial et après les différentes décotes lorsque le contribuable en bénéficie, mais surtout avant imputation, le cas échéant, des crédits d’impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut pas s’imputer sur les impositions à taux proportionnel.
Placement Scellier n°1Investissement de 100 000 €A - la réduction est de 25 000 € sur 9 ans soit 2 777.77 €/an B - la réduction est de 37 000 € sur 15 ans (Scellier Social) soit 2 777.77 € les 9 premières années et 2 000 € les 6 suivantes |
Placement Scellier n°2Investissement de 200 000 €A - la réduction est de 50 000 € sur 9 ans soit 5 555.55 €/an B - la réduction est de 74 000 € sur 15 ans (Scellier Social) soit 5 555.55 € les 9 premières années et 4 000 € les 6 suivantes |
Placement Scellier n°3Investissement de 300 000 €A - la réduction est de 75 000 € sur 9 ans soit 8 333.33 €/an B - la réduction est de 111 000 € sur 15 ans (Scellier Social) soit 8 333.33 € les 9 premières années et 6 000 € les 6 suivantes |
Quelle est la différence entre Scellier et Scellier-Carrez
Il existe une distinction extrêmement importante dans la Loi Scellier. En effet, deux régimes cohabitent et ne bénéficient pas des mêmes possibilités de réductions d’impôts.
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A - L'Option ScellierEngagement de 9 ans, sans possibilité de prorogation !!L’engagement de louer son appartement durant 9 ans. L’investissement en Zone 1, 2, 3 (actuellement A, B1, B2). Respect uniquement des plafonds de loyers (actuellement Robien recentré). Possibilité de poursuivre la location après 9 ans, mais Sans les 2%/an de réductions. |
B - Scellier CarrezEngagement de 9 ans, avec possibilité de prolonger de 2 x 3 ans la promesse de location. Cette option donne, non seulement le droit de bénéficier d’un Abattement de 30 % sur les loyers, mais offre également la faculté au terme des 9 ans, de reconduire l’engagement de location et de profiter d’une réduction supplémentaire de 2% par an.L’engagement de louer son appartement durant 9 ans + possibilité de 2 x 3 ans. L’investissement en Zone 1, 2, 3 (actuellement A, B1, B2) Respect des plafonds de loyers ET de ressources des locataires (actuellement Borloo) Possibilité de poursuivre la location après 9 ans, Avec les 2%/an de réductions. |
Avis de l'expertLES AVANTAGES : LES INCONVENIENTS : * Revenus Fonciers moindre, car les Plafonds de Loyers sont inférieurs. |
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Pour information, il est possible de trouver plusieurs distinctions (ou appelations) pour l'option de la Loi Scellier-Carrez. Certains sites utilisent le terme de Loi Scellier-Sociale, d'autre le terme Loi Scellier-Borloo ou Dispositif Scellier Social, enfin le terme de Loi Scellier Intermédiaire est le plus souvent utilisé par les différents Ministères. Les autres expressions : Loi selier, Loi celier, Loi cellier, loi sellier... sont tout simplement erronées. Location en Meublé Scellier
Tout savoir sur le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) Scellier, appelé également Loi Bouvard |
Le cumul d'économies fiscales est-il possible ?
Dans le cadre du « même bien immobilier », il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi SCELLIER avec les lois ROBIEN, BORLOO, ZRR, GIRARDIN, MALRAUX, MONUMENTS HISTORIQUES…
En revanche, la réduction d’impôt Scellier est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux.
| RAPPEL : La réduction d’impôt dans le cadre de la loi Scellier n’est accordée que pour 1 seul logement par an et l'investisseur ne doit pas dépasser le Plafond des Niches Fiscales. |
Peut-on louer le bien a ses enfants ?
| OUI ! Mais il est impératif dans le placement scellier que les enfants fassent une déclaration fiscale indépendante, en effet dans le placement Scellier la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal. Cette règle vaut donc pour les Descendants, comme pour les Ascendants. |
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Peut-on démembrer le bien immobilier Scellier ?
Usufruitier ? Nu proprietaire ?
NON, c’est totalement impossible dans le placement scellier !
Le démembrement est prohibé aussi bien pour les particuliers que pour les SCI.
La réduction d’impôt Scellier n’est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.
Peut-on acheter un appartement ou une maison en indivision ?
OUI !!
Dans le cadre du placement Scellier, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.
Peut-on investir dans une Sci ?
OUI !!
Mais la Société Civile Immobilière ne doit pas être soumise à l’Impôt sur les Sociétés et le contribuable bénéficie uniquement de la réduction d’impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.
Le Placement Scellier après 9 ans ?
Dans le cadre du Dispositif « Scellier Classique », à l’issue des 9 ans, vous pouvez continuez à louer votre logement (Sans les 2% de réduction) sous le régime de droit commun ou poursuivre à pratiquer un loyer inférieur au prix du marché et passer des accords avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).
Grâce à cette convention, vous pourrez bénéficier de déduction de 30% à 45% sur les loyers.
Dans le cadre du Régime « Scellier Carrez », en vous engageant de nouveau auprès de l’administration fiscale par période de 3 ans (maxi 6 ans), vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire égale à 2 % du prix de revient du logement. Soit 37 % sur 15 ans !
LE MONTANT TOTAL DE REDUCTION D’IMPOT peut donc atteindre 111 000 € sur 15 ans pour un investissement de 300 000 €.
Plafonds de loyers scellier 2010 et ressources des locataires
Les plafonds de loyers scellier 2010
| Plafonds de loyers mensuel en €/m2 | |||
| Zone A | Zone B1 | Zone B2 | |
| Le régime Scellier | 21.72 | 15.10 | 12.35 |
| Le régime Scellier Carrez | 17.38 | 12.08 | 9.88 |
Les plafonds de Ressources des locataires scellier 2010 (uniquement pour le régime Scellier Social)
| Plafonds de ressources des locataires € | |||
| Zone A | Zone B1 | Zone B2 | |
| Personne seule | 44 306 | 32 910 | 30 168 |
| Couple | 66 215 | 48 328 | 44 302 |
| Personne seule ou couple + 1 enfant à charge | 79 595 | 57 857 | 53 036 |
| Personne seule ou couple + 2 enfants à charge | 95 342 | 70 020 | 64 185 |
| Personne seule ou couple + 3 enfants à charge | 112 867 | 82 181 | 75 334 |
| Personne seule ou couple + 4 enfants à charge | 127 005 | 92 700 | 84 976 |
| Majoration pour personne à charge complémentaire | 14 156 | 10 530 | 9 652 |
Source : Bulletin Officiel des Impôts BOI 5 B-17-10
Zonage et villes éligibles au Placement Scellier
La Défiscalisation Scellier ne s'applique que dans certaines communes et dans certaines zones du territoire qui se caractérisent par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. (Voir le nouveau Zonage scellier 2010).
Modification Scellier
Le Gouvernement risque de modifier en 2010 le Zonage Scellier. Certains Représentants de Promoteurs Immobiliers ayant une facheuse tendance à présenter les plafonds de loyers aux acquéreurs comme une véritable indication du futur loyer (et presque comme une véritable rentabilité) pour les inciter à acheter. Du coup, le plafond se retrouve trop souvent éloigné du marché locatif réel et des véritables possibilités de locations. Les investisseurs peuvent très vite déchanter. Ce décrochage par rapport aux loyers de marché augmente aussi le risque pour les investisseurs de ne pas pouvoir louer les logements achetés, et donc de ne pas bénéficier des crédits d'impôts, entraînant de nouvelles difficultés.
Pour éviter de renouveller les erreurs du passé (Exemple des lois Robien et Borloo), le gouvernement va donc proposer de modifier la loi scellier et surtout permettre des modifications sur le Zonage Scellier. Un décret publié avant la fin de l'année 2010 devrait donc permettre à certaines communes situées en zone rurale (zone C), et qui manquent de logements, d'obtenir l'agrément « Scellier ». Et à l'inverse diminuer certains plafonds de certaines communes, voir les retirer complètement du zonage.
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