Loi Robien - Défiscalisation Loi Robien

Defiscalisation Loi Robien

Depuis le 1er janvier 2010, la Loi Robien et la Loi Borloo sont remplacées par un avantage prenant la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu appelée Loi Scellier qui reprend pour l’essentiel les conditions d’application de la défiscalisation Robien ou Borloo.

 

Loi de défiscalisation, Loi Robien, réduction impôts

Définition du dispositif Robien :

Les particuliers qui acquièrent des logements neufs ou en état futur d'achèvement ou des logements vétustes à réhabiliter, destinés à la location, peuvent déduire de leurs revenus fonciers un Amortissement de 50 % de leur investissement sur 9 ans à raison de 6 % sur les 7 premières années et 4 % sur les 2 années suivantes.

Ce dispositif Robien s'applique aux investissements réalisés à compter avant le 31 décembre 2009.

Peuvent également bénéficier de ce dispositif, les personnes physiques qui souscrivent au capital de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) lorsque 95% de leurs souscriptions sont destinés à des investissements remplissant les conditions de déduction au titre de l'amortissement des logements neufs pour les souscriptions réalisées jusqu’au 31 décembre 2009.

Ce dispositif s'adresse uniquement aux bailleurs qui s'engagent :

  • A louer leur bien nu pendant 9 ans à titre de résidence principale,
  • Respecter les plafonds de loyers fixés par décret concernant le "Robien Recentré".
  • Aucune condition tenant aux ressources du locataire n'est en revanche imposée.



Défiscalisation immobilière - Ora défiscalisation, Loi Robien

Avantages de l'investissement en dispositif Robien recentré

  • Déduction du montant de l'investissement plus les frais d'acquisition sous la forme d'un amortissement jusqu'à 50 % de ce montant sur 9 ans (6 % les 7 premières années et 4 % les 2 années suivantes).
  • Déduction du prix d'acquisition et frais du terrain ou du local majoré du montant des travaux de construction, de transformation ou de réhabilitation et frais correspondant à ces travaux sous la forme d'un amortissement jusqu'à 50 % de ce montant sur 9 ans.
  • Possibilité de réaliser l'investissement par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI).
  • Possibilité de réaliser l'investissement par l'intermédiaire d'une SCPI.
  • Déficit foncier du bien imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par année.
  • Report des Déficits Fonciers non imputables pendant les dix années suivantes.
  • Possibilité de Gestion déléguée à un gestionnaire.
  • Constitution d'un patrimoine, (destiné à procurer un complément de revenus), transmissible à ses héritiers.

Personnes concernées :

  • Les personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI ou sociétés transparentes).
  • Les personnes physiques qui réalisent l'investissement en indivision.
  • Les personnes qui réalisent l'investissement par l'intermédiaire d'une SCPI.
  • Le dispositif n'est pas applicable aux titulaires de droits démembrés : nu-propriétaires, usufruitiers, (sauf démembrement résultant du décès de l'un des époux soumis à imposition commune).

Immeubles concernés :

Seules sont concernées les propriétés urbaines à usage d'habitation situées sur le territoire métropolitain ou dans l'un des quatre départements d'outre-mer :

  • Guadeloupe
  • Guyane
  • Martinique
  • Réunion.
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Investissements concernés :

Logements concernés - date d'effet :

  • Logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement avant le 31 décembre 2009.
  • Logements que le contribuable fait construire et qui font l'objet avant le 31 décembre 2009 à d'une déclaration d'ouverture de chantier.
  • Locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis avant le 31 décembre 2009 et que le contribuable transforme en logement.
  • Logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation définis par arrêté permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs, acquis avant le 31 décembre 2009.


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Engagements des investisseurs

  • Le propriétaire du logement devra prendre l'engagement de le louer nu à usage de résidence principale du locataire à une personne physique autre qu'un membre de son foyer fiscal pendant une durée de 9 ans. Ce qui exclut la jouissance du bien pour le propriétaire.
  • Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du contribuable propriétaire ou associé de la société autre qu'un membre de son foyer fiscal.
  • La location doit être effective dans les 12 mois suivant la date d'acquisition du logement, celle de son achèvement ou celle des travaux.

A compter du début de la première location, le logement doit être loué non meublé pendant 9 ans de manière effective et continue à titre d'habitation principale.

  • Les locations en meublé sont donc écartées du dispositif.
  • Les résidences secondaires n'ouvrent pas droit au bénéfice du dispositif.

Lorsque l'investissement a été réalisé par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, (SCI par exemple) :

  • La location à l'un des associés de cette société ou à l'un des membres de son foyer fiscal, exclut cet associé du bénéfice du dispositif.
  • Le bénéfice du dispositif est subordonné à un engagement de location de la société de 9 ans et à un engagement de conservation des titres de la société (parts sociales) par les associés, jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location.

Délai de location

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :

  • La date d'acquisition en cas d'acquisition d'un logement neuf.
  • La date d'achèvement en cas d'acquisition en état futur d'achèvement ou en cas de construction.
  • La date d'achèvement des travaux de transformation ou de réhabilitation, dans les autres cas.
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Conditions de location :

Plafonnement des loyers.

Le propriétaire (bailleur) doit s'engager à respecter les plafonds de loyers fixés par décret.

Les plafonds de loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises sont fixés pour l'année 2009 à :

Zone A Zone B1 Zone B2
  • Paris, petite couronne et 2ème couronne.
  • Côte d'azur
  • Gènevois français 21,65 € le m2.
  • Agglomérations de plus de 250 000 habitants.
  • Grande couronne autour de Paris
  • La Rochelle et Saint-Malo 15,05 € le m2.
  • Le pourtour de la côte d'Azur.
  • Les départements d'outre-mer , Corse et îles
  • Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants.
  • Autres zones frontalières ou littorales chères.
  • Limite de l'île de France 12,31 € le m2.

La surface à prendre en compte s'entend de la surface habitable augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes (caves, celliers, combles, greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas.....)

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Amortissements déductibles

Le régime DE ROBIEN permet de déduire des revenus fonciers l'amortissement du logement acquis ou construit.

Base de calcul de l'amortissement :

Acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement : Prix d'acquisition majoré des frais accessoires (honoraires du notaire, commissions des intermédiaires, droit de timbre et de mutation ou TVA).

Immeubles construits, transformés ou réhabilités :

  • Prix d'acquisition et frais du terrain ou du local majoré du montant des travaux de construction, de transformation ou de réhabilitation et frais correspondant à ces travaux (architecte, matériaux mémoires des entrepreneurs, à l'exclusion du travail personnel du contribuable).
  • Pour les SCPI la base de calcul peut aller jusqu'à 95 % du montant de la souscription effectuée par les personnes physiques.


Taux et Calcul de l'amortissement :

Le taux de l'amortissement est de :

  • 6 % les 7 premières années.
  • 4 % les 2 années suivantes.

Soit un total de 50%.
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Le point de départ de l'amortissement est fixé au premier du jour du mois de la date d'achèvement de l'immeuble (ou des travaux) ou de son acquisition si elle est postérieure.

Pour les SCPI le point de départ est fixé au premier jour du mois qui suit la souscription. En cas d'acquisition ou d'achèvement en cours d'année, la première annuité doit être réduite prorata temporis.(exemple : 10/12ème pour les biens acquis en mars).Lors du passage du taux de 6% à 4% le calcul doit être adapté en conséquence.

Amortissement des travaux

  • Travaux d'amélioration

Ceux-ci continuent à être obligatoirement déduits par voie d'amortissement sur une période de 10 ans à raison de 10% l'an.

  • Travaux de reconstruction ou d'agrandissement

Ces travaux ne pourront plus être amortis que sur 9 ans au rythme de 6% pendant les 7 premières années et de 4% pendant les 2 années suivantes.

Le bénéfice de cet amortissement continuera à être subordonné à la souscription d'un nouvel engagement de 9 ans. A l'expiration de cette période, aucune prorogation de l'engagement ne pourra être effectuée.

Régime fiscal

Le régime fiscal est celui des revenus fonciers.

L'abattement des frais suivants sont pris en compte :

  • L'ensemble des primes d'assurances pour leur montant réel et non plus pour les seules primes versées au titre de la garantie des loyers impayés.
  • Les frais de procédure (dépenses supportées à l'occasion d'un procès entre bailleurs et locataires ou contre un entrepreneur de travaux, honoraires versés aux experts auprès des tribunaux et honoraires d'huissier pour l'établissement d'un constat).
  • Frais de rémunération des gardes et concierges des immeubles,(ces frais sont déjà normalement pris en compte dans la provision pour charges dans les immeubles en copropriété).
  • Les commissions versées par le propriétaire à une agence de location.
  • Les honoraires versés à un tiers pour la rédaction des déclarations fiscales (déclarations 2044-2044S-2072).
  • Les sommes versées par le propriétaire à un tiers pour la tenue de la comptabilité de ses immeubles et diverses tâches administratives et de secrétariat.
  • Les rémunérations versées aux personnes qui assurent la gérance de l'immeuble, étant précisé que pour les immeubles en copropriété, ces charges sont déjà normalement prises en compte dans la provision pour charges.
  • Les autres frais que les propriétaires ont supportés en vue de l'acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier (indemnités d'éviction et frais de relogement).

Les autres frais de gestion (frais de correspondance et de téléphone) sont déductibles sous la forme d'un forfait de 20 euros par local.

Les dépenses suivantes sont également déductibles, à savoir :

  • Les dépenses d'entretien et de réparation.
  • Les dépenses d'amélioration.
  • Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires.
  • Les provisions pour charges de copropriété.
  • Certaines impositions (taxes foncières hors partie locative).
  • Les intérêts d'emprunt (dans les mêmes conditions qu'antérieurement).
NOTA : Le régime " micro-foncier", n'est pas applicable au dispositif ROBIEN



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Imputation des déficits

Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles des revenus autres que les intérêts d'emprunt s'imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros.

La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt (d'acquisition, construction et/ou travaux) n'est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

  La limite de 10 700 euros est appréciée par déclaration de revenus. Elle est globale pour tous les immeubles ou parts possédées par un même contribuable et les membres de son foyer fiscal. Il est également nécessaire de vérifier le plafond des niches fiscales.

En cas d'investissement par l'intermédiaire d'une société (SCI par exemple), cette limite est appréciée au niveau de chaque associé et non au niveau de la déclaration de la société.

Obligations déclaratives

Déclarations à déposer :

  • Personnes physiques 2044S (revenus fonciers) + 2042 (déclaration d'ensemble des revenus).
  • SCI (2072) + associés (2 044S + 2042).
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Devraient être joints à la déclaration de revenus ou de résultat pour les sociétés,dès la première année d'application du régime :

  • L'engagement de location en dispositif Robien recentré, accompagné de la déclaration d'ouverture de chantier, déclaration d'achèvement de travaux, factures,
  • L'engagement de conservation des parts pour les associés (société). Les associés doivent aussi déposer leurs parts sur un compte spécial de la société dans les 30 jours suivant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus. Les sociétés sont tenues de fournir chaque année à leurs associés une attestation annuelle qui sera jointe à la déclaration de résultat de la société et à la déclaration de revenus des associés.

Remise en cause de l'amortissement

Le non respect des conditions d'application du dispositif entraînerait la remise en cause de l'avantage fiscal.

Le montant total des amortissements déduits serait réintégré dans les revenus fonciers de l'année au cours de laquelle la remise en cause interviendrait (avec application toutefois du système du quotient).

Cas les plus fréquents de remise en cause :

  • Absence de location dans le délai de douze mois.
  • Occupation du logement par le propriétaire ou un membre du foyer fiscal,
  • Cession du logement ou des parts pendant la période d'engagement de location,
  • Location à un autre usage que l'habitation principale (que ce changement d'usage soit le fait du propriétaire ou du locataire),
  • Dépassement du plafond de loyer autorisé,
  • Démembrement de propriété du logement.
  • Inscription du logement à l'actif d'une entreprise.

Exceptions à la remise en cause :

Principalement :

  • Décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
  • Licenciement de l'un des époux soumis à imposition commune.
  • Invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou troisième des catégories prévues à l'article L.341.4 du code de la sécurité sociale.
  • Mariage du contribuable pendant la période d'engagement de location sous réserve que les époux demandent la reprise du dispositif à leur profit.
  • Divorce ou séparation pendant la période d'engagement de location sous réserve que l'un d'eux demande la reprise du dispositif à son profit.
EXEMPLE : Un contribuable acquiert en janvier 2009 un logement en état futur d'achèvement, achevé le 15 février 2010 pour le prix d'acquisition de 110 600 euros + frais de notaire 9 400 soit un total de 12 0 000 euros.

La base de la déduction au titre de l'amortissement s'élève à 120 000 €.

Calcul des annuités d'amortissement :

  • 2010 (première année): 120 000 x 6% x 11/12 = 6.600 €
  • 2011 à 2016: 120 000 x 6% = 7.200 €
  • 2017 (8ème année): (120. 000 x 6% x 1/12) + (120 000 x 4% x 11/12) = 5.000 €
  • 2018 (9ème année): 120 000 x 4% = 4.800 €
  • 2019 (10ème année): 120.000 x 4% x 1/12 = 400 €
  • Total des déductions effectuées sur 9 ans : 60 000 €

Soit 50% du prix d'acquisition du bien sur 9 ans.

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