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Banque et financement, meilleur taux, crédit et prêt

QUELS TYPES DE PRETS CHOISIR ?

PRET A TAUX FIXE

DEFINITION du Prêt immobilier à Taux Fixe : Un TAUX FIXE est un prêt constant sur toute la durée. Le taux du crédit demeure le même pendant toute la durée de l’emprunt. Si les Taux montent l'emprunteur bénéficie d'un Taux protégé, stable et totalement fixe. A contrario, l'emprunteur à TAUX FIXE ne peut pas profiter d'une éventuelle baisse des taux. Concernant le crédit immobilier à Taux Fixe, le remboursement des premières années se portent essentiellement sur les intérêts puis la situation s’inverse peu à peu et dans les dernières années l'emprunteur rembourse davantage le capital emprunté.

DUREE du prêt immobilier à taux fixe : La plupart des établissements bancaires commercialisent des prêts immobiliers à Taux Fixe sur des durées variant de 7 à 30 ans. En moyenne la durée d'un prêt dans le cadre d'un investissement immobilier tourne autour de 15 ans.

L'avantage d'un prêt plus long (20 ou 25 ans) permet des Mensualités Plus Faibles.

L'inconvénient d'un prêt plus long, c'est que le crédit immobilier revient plus cher, car les intérêts versés sont bien plus importants.

L'OPTION Taux Fixe Modulable
C'est la possibilité de moduler le remboursement du prêt en faisant évoluer la mensualité. Le Taux d'Emprunt reste Fixe, mais en fonction de ses capacités et de sa trésorerie, on peut augmenter ou diminuer le montant de la mensualité. Ce qui entraine l'allongement ou la diminution de la durée du prêt (et donc le coût). Ce type de prêt est très intéressant et les variations autorisées en moyenne sur les mensualités peuvent aller de 10 à 40% suivant les établissements bancaires.

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PRET A TAUX VARIABLE

DEFINITION du Prêt immobilier à Taux Variable : Au moment de la souscription d'un prêt immobilier la proposition d'un crédit à Taux Variable est quasiment toujours plus intéressante (Taux plus bas que le Taux Fixe). En revanche, le taux variable peut fluctuer à la hausse, comme à la baisse et fait évoluer le montant de la Mensualité en fonction de l'indice sur lequel le taux est indexé. C'est évidemment beaucoup plus dangereux qu'un taux fixe, puisque les mensualités ne sont pas plafonnées.

Dans le cadre d'un prêt court, l'emprunteur peut estimer que la différence de taux (entre le taux de départ du taux variable et celui d'un taux fixe), il peut être judicieux de profiter des intérêts des premières années (les plus forts) qui vont être calculés sur un taux plus bas. L'avantage du prêt à taux variable réside non seulement dans l'espoir d'une baisse des taux, où d'une remontée très légère, mais aussi dans le fait qu'avec un prêt immobilier à taux variable, il n’y a pas de pénalité lors d’un remboursement anticipé.

Dans le cadre d'investissement immobilier sur des périodes de 15, 20 ou 25 ans, nous déconseillons aux investisseurs ce type de prêt. Il s’agit de prêts à échéances variables et si les taux montent, l’augmentation des intérêts sera immédiate et potentiellement extrêmement couteuse.

Le taux d’appel d’un prêt immobilier à taux variable peut sembler plus bas que le Taux Fixe, mais rapidement générer des mensualités bien plus élevées. Lors d’un prêt immobilier à taux variable, il doit être possible en cours de prêt de passer sur un taux fixe. Toutefois, le taux fixe étant presque toujours plus élevé que le Taux variable, il est dans les fait bien difficile de passer en cours de prêt à une mensualité encore plus élévée que celle qui donne déjà envie de modifier son prêt.

Indices de référence

  • L’Euribor 3 mois (Tibeur 3 mois), le taux est mis à jour tous les 3 mois.
  • Ou l’Euribor 12 mois (Tibeur 12 mois), le taux est mis à jour tous les 12 mois.

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PRET A TAUX CAPE

DEFINITION du prêt immobilier à Taux Capé : C'est un prêt à Taux Variable mais Plafonné. La "cap" correspond à la hausse où à la baisse de 1 ou 2 %.

Le Taux variable capé 1 ou capé 2 offrent non seulement les Avantages d'un Taux d'appel plus bas qu'un Taux Fixe au moment de la souscription du crédit, mais aussi une véritable garantie par l'instauration d'un plafonnement maximum de la mensualité. La prise de risque est plus limitée. Dans le cas du prêt capé, il est possible de simuler le scénario d’une hausse des taux maximale et de connaître l’échéance et/ou la durée maximale du prêt immobilier.

PRET RELAIS

DEFINITION du prêt relais : C'est un prêt permettant d’acheter un nouveau bien sans attendre la vente de l’ancien bien immobilier.

La durée maximale d'un prêt relais est de 2 ans et son montant est limité à 80 % du bien à vendre. Le Taux est très souvent plus élevé que pour un prêt immobilier classique. Nous vous suggérons d'éviter ce type de prêt dans la mesure où quasiment aucun vendeur ne peut garantir la brièveté du temps qu'il va falloir pour revendre l'ancien bien immobilier. Le moindre contre temps rend le coût d'un Prêt Relais horriblement élevé.

PRET IN FINE

DEFINITION du Prêt IN FINE : C'est un prêt où le Capital est remboursé au Terme. D'où le nom de In fine, car le capital est remboursé à la fin du crédit. Le prêt in fine dure entre 5 et 15 ans. L'emprunteur ne paie que des intérêts d'emprunts tous les mois. Le capital emprunté, lui, est placé au départ en épargne, ou reconstitué par des versements périodiques sur un contrat du type assurance-vie. Cela permet à L'établissement bancaire d'être certain que l'emprunteur pourra rembourser au terme du prêt.

Ce capital versé au départ, ainsi que les autres versements produissent des intérêts. Le capital ainsi placé permet à l’échéance de rembourser en une seule fois le capital emprunté. En revanche les intérêts du prêt sont remboursés de façon mensuelle. Ces intérêts sont déductibles des revenus fonciers.

Les Avantages du Prêt IN FINE :

  • La possibilité de déduire les intérêts d'emprunts pour les contribuables lourdement imposés.
  • Le remboursement de mensualités faibles, car réduites aux seuls intérêts du prêt.
  • L'effet de levier entre le taux d'emprunt et les sommes placées sur un contrat d'assurances vies.

Les Inconvénients du Prêt IN FINE :

  • Si les Taux du placement des sommes versées sur un contrat de capitalisation sont plus faibles que le Taux d'Emprunt, l'effet de levier s'inverse et le coût pour l'emprunteur devient plus lourd.
  • Le coût du crédit est beaucoup plus important que dans le cas d’un crédit classique où le capital s’amortit peu à peu. En effet, le capital restant du est toujours le même, les intérêts d'emprunts sont durant toute la durée du prêt calculés sur le Capital emprunté au départ !

PRET A TAUX ZERO

Le prêt à Taux Zéro est un prêt conventionné. C‘est un crédit sans intérêt. Les organismes qui le proposent ont signé un accord avec L’Etat (www.logement.gouv.fr). Ce prêt est soumis à certaines conditions et réglementé : il est destiné à l’achat d’une résidence principale neuve ou ancienne sous condition de travaux importants. Il peut servir d’apport personnel.

PRET ECO A TAUX ZERO

L’Éco-prêt à taux zéro est une mesure du Grenelle Environnement (www.logement.gouv.fr) qui vous aide à rendre votre logement plus économe en énergie ou plus écologique. D’un montant maximum, et sans intérêts, il vous permet d’entreprendre des travaux importants pour mieux isoler votre habitation, moderniser son système de chauffage ou recourir aux énergies renouvelables.

PRET EN DEVISE

Le prêt en Devise est un prêt immobilier dans une monnaie autre que l'€uro. Il s'adresse principalement aux personnes résidant en France, mais travaillant à l'étranger (exemple des frontaliers Suisse). La résidence principale et la banque principale de l'emprunteur sont en France, mais les Revenus de l'emprunteur sont en Devise (Cour actuel des Devises). Le prêt accordé par l'établissement bancaire sera donc en devise (Exemple en CHF, Francs Suisse, pour les personnes exerçant leur activité en Suisse). C'est à dire que l'investisseur immobilier emprunte dans la même monnaie que la perception de ses revenus.

Crédit immobilier, prêt locatif, courtier bancaire